האם פסק דין של העליון פותח פתח לענף חדש ורווחי לעוה"ד?

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מעגן את הפיצוי המגיע לבעלי קרקעות שנכסיהם נפגעו כתוצאה מתוכניות בנייה, למשל על-ידי חסימת הנוף או כיווני האוויר. הסעיף מציין כי בעלי קרקע שנפגעו על-ידי תוכנית שעמה הם גובלים או שבה הם נמצאים, זכאים לפיצוי מהוועדה המקומית שאישרה את התוכנית הפוגעת. 

פסק דין תקדימי, שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, מטלטל את ענף הנדל"ן ועשוי לשנות את תמונת המצב הרווחת זה שנים בענף זה כבר שנים. על-פי פסק הדין של השופט יורם דנציגר, גורמי התכנון (רשויות מקומיות) אינם רשאים לדרוש מיזמי נדל"ן להפקיד בידיהם כתבי שיפוי, לפיהם היזמים הם שיכסו את הפיצויים שיידרשו הרשויות לשלם בגין תכניות בנייה. 

עד כמה באמת מדובר בפסק דין משמעותי? סעיף 197 נחקק עוד ב-1965 וקבע כי מי שנפגע מתוכנית בנייה שאיננה הפקעה, זכאי לתבוע פיצויים מהרשות שאישרה תוכנית זו. למעשה, תביעה בגין ירידת ערך היא ההפך הגמור מהיטל ההשבחה אותו גובה העירייה מבעלי קרקע, שערכה עלה.

בתחילת דרכו של החוק כמעט לא נעשה שימוש בסעיף 197, ולא הוגשו תביעות בשל ירידת ערך. רק כ-3 עשורים מאוחר יותר, החל מאמצע שנות ה-90, גילו עורכי דין ממולחים את "האוצר" המסתתר בסעיף הזה והתפתחה לה פרקטיקה של תביעות, שהעשירה משרדי עורכי דין רבים בתחום הנדל"ן. 

כך, תושבים הגרים בסמוך לאתרים שאושרו לגביהם תוכניות בנייה גדולות, החלו להיות מחוזרים על-ידי משרדי עורכי דין ושמאים, שביקשו להעניק את שירותיהם לצורך הגשת תביעות.

בעשור האחרון עלה בעשרות אחוזים מספר התביעות שהוגשו על-פי סעיף 197. במקביל לגידול זה, שיצר נזקים כספיים לרשויות המקומיות, התפתחה נורמת התנהלות לפיה רשויות התכנון גלגלו מעליהן את החבות הזו ודרשו מהיזמים כתבי שיפוי, כך שבפועל מי ששילם את הפיצוי היו היזמים. 

הדרישה מהיזמים לשאת בעלות התקציבית של התביעות, לעתים ללא הגבלת סכום, פתרה לרשויות את "החור" בתקציב. באופן מעשי, תקציב הרשות גדל, שכן היזם משלם היטל השבחה לרשות וגם פיצויים על התוכנית, ככל שיהיו תושבים שייפגעו ממנה. 

הדעות בנוגע לחוקיות כתבי השיפוי היו חלוקות. משפטנים מלומדים, כמו למשל פרופ' נמדר, גרסו כי מדובר בהליך בלתי חוקי, שכן המחוקק קבע את היטל ההשבחה כמקור התשלום לנפגעים מהתוכניות. עו"ד עופר טויסטר, למשל, שמתמחה בתכנון ובנייה, הגדיר כבר לפני כ-20 שנה את כתבי השיפוי כ"התחייבות שיזם שפוי לא היה חותם עליה". יזמים אף ניסו במשך השנים לתקוף את חוקיות כתבי השיפוי בבתי המשפט, אולם ללא הצלחה. כל זאת - עד שבא כאמור השופט דנציגר והפך את היוצרות. 

האם נראה כעת גל של תביעות מצד יזמים נגד רשויות מקומיות? ובכן, בית המשפט העליון אינו מתייחס לשאלה האם פסק דינו יחול גם על תוכניות בנייה שכבר אושרו, שבמסגרתן נדרשו היזמים להעניק לרשויות כתבי שיפוי.

עם זאת, על פניו, פסק הדין כן פותח פתח להגשת תביעות מצידם של יזמים, בהן יידרשו הרשויות להחזיר להם את הכספים ששולמו. לכן, צפוי להתפתח ענף משפטי חדש ורווחי: התמחות בייצוג יזמי נדל"ן בתביעות נגד הוועדות המקומיות, להחזרת מיליארדי שקלים. התיק המשפטי קל להוכחה, המדינה כנתבעת משלמת לבסוף, ואין אפילו צורך בהליכי גבייה. 

אלא שלרשויות המקומיות, שרובן נתמכות על-ידי המדינה, אין מקור תקציבי לתשלום עבור גל התביעות הצפוי. השופט דנציגר - מאור משפטי בעיניי - מסמן בפסק הדין את הדרך היחידה האפשרית בפני השלטון להימנע מגל זה, קרי: שינוי החוק הקיים. במצב כזה, לא מן הנמנע כי לחץ השלטון המקומי על המחוקק יביא לתיקון החוק, אפילו בדיעבד, ופסק הדין לא יגרום לשינוי סדרי עולם, אלא רק יזרז תיקון חקיקתי. 

 שפיר שילנסקי / צילום: דוד ארנון

■ עו"ד שפיר שילנסקי עומד בראש משרד דב שילנסקי ושות'.