הבוננזה הנדל"נית באצטדיון הישן של הפועל פ"ת

דוחות חברת אשדר מהשנים האחרונות, חושפים הכנסות בהיקף מצטבר של מאות מיליוני שקלים ורווחים - סכום עצום שגרפו החברה ושותפה, איש העסקים מאיר שמיר, מרכישת אצטדיון "האורווה" - המגרש בו שיחקה קבוצת הכדורגל הפועל פתח-תקווה. המגרש והקרקע שבסביבתו נרכשו ב-1997 מההסתדרות תמורת כ-9 מיליון דולר בלבד, לאחר ששמיר רכש את הבעלות על קבוצת הכדורגל מאם המושבות, שאותה ליווה במשך כעשור כבעלים וכספונסר.

כשנה לאחר רכישת הבעלות בהפועל פתח-תקווה, רכשו שמיר (25%), אשדר (50%) וגורם נוסף, ככל הידוע יהודה לוי, שותפו של שמיר בחברת דיגל שקרסה מאוחר יותר (25%), את הזכויות באצטדיון באמצעות חברת ה.ל.ה.פ - ראשי תיבות של "החברה להצלת הפועל פתח-תקווה". אשדר משתייכת לקבוצת הנדל"ן והתשתיות אשטרום, שבשליטת משפחות נוסבאום, גירון, משורר, רובין וליפשיץ, וכן חברת אלייד החזקות, המנוהלת על-ידי רו"ח יצחק סוארי.

הזכויות הנרכשות כללו קרקע בשטח של 64 דונם, עליה קידמו השותפים תוכנית להקמת יותר מ-600 דירות ב-7 בניינים - במה שנודע אז כפרויקט "פמילי פארק". את הרווח המשמעותי הראשון מההשקעה גרפו שלושת השותפים ב-2010, אז מכרו את עיקר הזכויות בפרויקט - קרקע ל-5 בניינים ובהם כ-430 דירות, לצמד היזמים רמי שבירו ודורון לוי תמורת כ-170 מיליון שקל.

בעקבות המימוש רשמה אשדר בדוחותיה השנתיים ל-2011 הכנסות של קרוב ל-85 מיליון שקל מכך (חלקה במכירה - 50%), וסיכמה את השקעתה בנתח זה של הפרויקט ברווח גולמי מצטבר בהיקף של כ-40 מיליון שקל.

רווחיות גולמית של 13%-20%

לאחר המכירה נותרו אשדר ושמיר-לוי עם זכויות להקמת כ-180 דירות בשני מגדלי מגורים - "סמייל 1" ו"סמייל 2", שכל אחד מהם כולל כ-90 דירות. הללו הניבו להם הכנסות של כ-160 מיליון שקל ורווח גולמי מצטבר של קרוב ל-30 מיליון שקל.

דוחות אשדר לאורך השנים מדגימים איך השותפים נהנו מהקפיצה האדירה במחירי הדירות בישראל. כך, על פרויקט סמייל 1, ששיווקו החל בשנת 2007 (בה החלו לחתום על הסכמים למכירת דירות) ומסירת הדירות בו הסתיימה בשנת 2009, הציגה אשדר בדוחות 2010 הכנסות של 45 מיליון שקל ורווח וגולמי מצטבר של כ-6 מיליון שקל - המשקף שיעור רווחיות גולמית של כ-13%.

לעומתו, על פרויקט סמייל 2, ששיווקו החל בשנת 2009 ומסירת הדירות בו הסתיימה בשנת 2012, אשדר הציגה בדוחות 2013 הכנסות מצטברות של 114 מיליון שקל ורווח גולמי מצטבר של יותר מ-22 מיליון שקל - המשקף שיעור רווחיות גולמית של כ-20%.

בעוד בקרקעות שנמכרו, חלקם של אשדר ושמיר-לוי היה שווה, וכך גם בבניין סמייל 1, במהלך השנים רכשה אשדר את חלקם של שמיר ולוי בזכויות בבניין סמייל 2 והחזיקה בו במלואו. זאת לאחר שב-2010 סיכמה על רכישת 50% מחברת ה.ל.ה.פ תמורת כ-8 מיליון שקל. אשדר פועלת עבור קבוצת אשטרום בתחום ייזום הבנייה למגורים בישראל. החברה נסחרת בבורסה בשווי של כ-470 מיליון שקל, אחרי שמנייתה קפצה בשנה האחרונה בכ-30%.

השותפות שנגמרה, הפיצוצים שהחלו

שלא בטובתו עלה בשבועות האחרונים שמו של מאיר שמיר לכותרות בעקבות שני מטעני חבלה שהונחו ליד מכוניתו וליד ביתו. מכתבת תחקיר שפורסמה במוסף G של "גלובס" בסוף השבוע האחרון, עולה כי המשטרה חוקרת, בין היתר, את האפשרות שהרקע לפיצוצים הוא המעורבות של שמיר בהפועל פתח-תקווה ובעסקת האצטדיון.

נציין כי זמן קצר לפני הפיצוצים, בתחילת חודש נובמבר האחרון, נפרדה שותפתו של שמיר בפרויקט האיצטדיון בפתח-תקווה, מהשקעתה ארוכת-השנים במניות מבטח שמיר, כשמכרה את החזקותיה (כ-9% מהון המניות) לידי מבטח שמיר עצמה תמורת 77 מיליון שקל.

השותפות בין אשטרום למבטח שמיר החלה לפני קרוב ל-20 שנה, וכבר ב-1998 הקצתה מבטח שמיר לקבוצת הנדל"ן והתשתיות נתח מהון מניותיה. למבטח שמיר ואשטרום עסקי נדל"ן משותפים נוספים, והם מחזיקים יחד בחברת מגדלי הוד השרון, בעלת כ-30 דונם באזור התעשייה נווה נאמן שבהוד השרון, שם פועל פארק משרדים לתעשיות עתירות ידע.

שמיר, מאנשי העסקים הבולטים והנזילים בישראל, מחזיק בשליטה בחברת ההשקעות מבטח שמיר, הנסחרת בבורסה בשווי של כ-750 מיליון שקל ומשקפת להחזקותיו של שמיר (40%) שווי של כ-300 מיליון שקל. זאת לאחר שהחברה חילקה אשתקד דיבידנד של יותר מ-100 מיליון שקל בגין עסקת תנובה, שהניבה לה רווח לפני מס של 570 מיליון שקל.

שמיר, 65, נולד בקיבוץ בארות יצחק וגדל בפתח-תקווה. הוא למד בישיבה התיכונית נחלים, ובצבא שירת כנווט בחיל האוויר. את ההון הראשוני שלו עשה בענף הביטוח בסוכנות מבטח שמיר שהקים. ב-1992 רכש את השליטה בחברה הציבורית הראשונה שלו - אטאס שמה, ומאז השקיע בשורה ארוכה של חברות בתחומים מגוונים - מטכנולוגיה ועד מזון.

בסוף 2006 ביצע שמיר את ההשקעה החשובה ביותר שלו, רכישת 20% ממניות חברת תנובה. לפני כשנתיים מכרו שמיר ואייפקס, השותפה הבכירה בעסקה, את החזקותיהם לתאגיד המזון הסיני, ברייטפוד, תמורת 8.6 מיליארד שקל.

שמיר, כאמור, היה בעבר הבעלים של הפועל פתח-תקווה ועזב אותה לפני יותר מעשור. ב-2011, בעקבות חובות כבדים, הגישה הפועל פתח-תקווה בקשת פירוק לבית משפט ומונו לה שני מנהלים מיוחדים: עו"ד ליאור דגן ועו"ד עמית פינס, שטענו כי אחד הטריגרים המרכזיים למעורבותו של שמיר בקבוצה, היה הנדל"ן יקר הערך שהיה בבעלותה.

בדוח שהגישו לביהמ"ש ציינו המנהלים המיוחדים כי על פי גרסתם של שמיר ואשדר, הרווח שהפיקו מעסקת האיצטדיון הסתכם בכ-10 מיליון דולר, בעוד שהם סבורים שהרווח היה גבוה בהרבה. שמיר טען כי את חלקו ברווח (7 מיליון שקל) העביר לקופת העמותה שניהלה את הפועל פתח-תקווה.

בתגובה לדוח, טען שמיר כי המנהלים המיוחדים התעלמו לחלוטין מכך שלאורך השנים תרם מכספו וגייס סך כולל של 122 מיליון שקל לטובת העמותה, כך לפי חוות דעת שביצע עבורו רו"ח בועז יפעת, וזאת אף שלא הייתה לו הכנסה - ולו אף של שקל - מהעמותה. לטענתו, הכספים שהעביר, הצילו את הקבוצה ואפשרו את המשך קיומה במשך למעלה מעשור. "לוקחים אדם שהשקיע עשרות מיליוני שקלים מכספו בעמותה, לא הרוויח ממנה דבר, ומבקשים לחלץ ממנו כספים נוספים, תוך הכפשת שמו ללא כל הצדקה או בסיס", הוא כתב.

אמרו לי: "הגיעו חבר'ה לא נחמדים"

בסוף יולי 2012, חקר המנהל המיוחד דגן את שמיר בקשר לדיונים על פינוי האצטדיון, דיונים שנערכו ב-2009, ובעקבותיהם התפנתה הקבוצה והאצטדיון נהרס. "בשנת 2009", מספר שמיר, "מגיעים אליי שני דוקטורים לשם כבוד (וכאן הוא נוקב בשמות של שני פעילים בעמותה, ה' מ'). אחד מהם דואג להדגיש כל הזמן שהוא מהמשפחה של מאיר אברג'יל (...) והחותן שלו מדגיש בפניי שהוא חזק בעולם מסוים".

דגן: "מבחינת ההבנה שלך, אתה הבנת שמדובר בעולם תחתון".

שמיר: "זה עולם שהוא זר לי (...) קשה לי להיזכר מה הבנתי אז. אתה שואל שאלות של ילד שאתה יודע מה התשובה עליהן. (...) הוא מגיע לא מגולח עם מרצדס שחורה (...)... מהביטחון למטה במשרד אומרים לי 'הגיעו חבר'ה לא נחמדים אליך'. עולים אליי, יושבים מולי, ואומרים 'אנחנו רוצים כסף על האצטדיון. אנחנו חושבים שאנחנו דייר מוגן'. אמרתי אם אתם חושבים שאתם דייר מוגן? תגישו תביעה, ואם אתם דייר מוגן, תקבלו את הכסף. גם אמרתי שאני לא הבעלים של זה (שמיר טען כי מכר את רוב מניותיו בחברה ה.ל.ה.פ. המנהלים המיוחדים דוחים את גרסתו זו) ואני מוכן לדבר עם אשטרום ולראות מה הם יגיבו על הדבר הזה, כי זה אינטרס שלהם שזה יתגלגל בצורה טובה (...). ואז הם אומרים לי (...) 'תשמע מאיר, אתה יודע, זה גם לא כל-כך משנה אם אנחנו כן דייר מוגן או לא דייר, אם אנחנו עכשיו נשב פה ולא נתפנה, תעשה חשבון לבד: שנתיים, שלוש שנים דחייה עד שיוציאו אותנו, כמה עשרות מיליונים זה עולה לך'.

"דיברתי עם רמי נוסבאום (יו"ר אשטרום ומבעליה), סיפרתי לו על החוויה הלא נעימה הזאת ואמרתי לו: אתה צריך להיפגש איתם. זו החלטה שלך מה קורה פה. ואז הם באו להיפגש עם רמי נוסבאום (...). הבנתי שהייתה חוויה לא נעימה גם לרמי נוסבאום (...). אגב, אני יודע שהם היו עצורים החבר'ה האלה. (...) אם זה לא היה אווירה של סחיטה באיומים, הם לא היו מקבלים לא את ה-8 (הסבר בהמשך) ולא את כל הדברים האחרים. כלום".

בשלב הזה, שמיר עובר לתאר את השיחות שהיו לו בהמשך עם שותפיו באשטרום: "אני אומר לך מה הם (באשטרום, ה' מ') אמרו לי; 'החבר'ה האלה בריונים, בוא ננצל את זה בשביל שהם יפנו את הפועל פתח-תקווה יותר מוקדם (...). ואז עשו חשבון אשטרום, אני לא יודע איך הגענו למספר, שה.ל.ה.פ תיתן להם 8 מיליון שקל ובתמורה לזה הם יעשו פינוי מוקדם.

"עשו איתם עסקה שהם מקבלים מיליון שקל על החשבון. את המיליון הראשון אני נתתי להם בתמורה לזה שאשטרום החזירו לי אותו. עוד מיליון אחרי זה. ועוד 6 מיליון בהריסה של האצטדיון (...). אני אומר לך שלאשטרום לתת את הדבר הזה בתמורה לפינוי מוקדם, היה שווה כסף (...)".

שמיר ממשיך ומספר שקיבל רמזים מאותם שני אנשים ואז חוזר לתיאור פגישה, ככל הנראה אחרת, עם השניים. "הדבר העיקרי שהיה זה הקטע של באלימות יישארו באצטדיון אלא אם כן יגיעו איתם להסדר. אז אני אומר להם 8 מיליון שקל אשטרום מוכנה לשלם (...). ואז הוא כמובן מחייך, הדוקטור לשם כבוד, ואומר שהוא ציפה ל-60 מיליון (...). אמרתי (..) אשטרום לא תיתן גרוש יותר. מה שהם אמרו, זה מה שהם ישלמו. (....). ואז השני אומר לי: אני רוצה שתעזור לנו גם כספונסר (...) אנחנו קשה לנו להביא קהיליית עסקים (...)".

באמצע 2010 נהרס האצטדיון, וכשנה לאחר מכן מבקשת הקבוצה כאמור את הקפאת ההליכים. על הרקע הזה מופסקת העברת הכספים, כאשר מהתמליל לא ברור כמה בדיוק הועבר מהסכום הכולל שהובטח.

 הבולטים