משקיעי הנדל"ן בישראל, לא מה שחשבתם

מי הם אותם משקיעים בנדל"ן, מה מאפיין אותם, כמה הם מרוויחים, ועל אילו מגמות אפשר להצביע בפעילותם? ובכן, משרד האוצר מפרסם מדי פעם נתונים על המשקיעים בשוק הנדל"ן, והם די חלקיים. לפני ימים אחדים הוציא האוצר עבודה בת 15 עמודים על מאפיינים ומגמות של רוכשי דירות להשקעה בשנתיים האחרונות (2015-2016) שמשום מה לא "נדחפה" על-ידי דוברי משרד האוצר לעיתונאים, למרות שהיא מכילה נתונים רבים ודי מפתיעים על המשקיעים עצמם ועל דפוסי השקעתם.

את העבודה כתבה גלית בן נאים, מנהלת תחום בכירה באגף הכלכלן הראשי באוצר. בן נאים מדגישה בעבודתה כי הדברים הכתובים בעבודתה אינם מבטאים בהכרח את עמדת משרד האוצר, וזו אולי הסיבה שהמשרד לא טרח לפרסם אותם ברבים אלא הצניע אותם באתרו.

כזכור, בתחילת העשור הקודם ריכזו המשקיעים פחות מרבע מסך העסקאות (22%) בשוק הנדל"ן, אבל בשנים 2007-2010 נרשם גידול חד במשקלם, עד שיעור שיא של 29% מסך העסקאות בשנת 2010. צעדי מדיניות שנקטה הממשלה, בכלל זה צעדי מיסוי, כמו גם צעדים שנקט בנק ישראל, צמצמו במידה ניכרת את היקף הפעילות של המשקיעים בשוק הנדל"ן, בפרט בשנתיים האחרונות. מאז יולי אשתקד התייצב משקל המשקיעים בסך העסקאות על 19% בלבד.

החלטנו לחלק את העבודה המאוד-מעניינת לכמה חלקים:

1. המשקיעים באים מהמגזר הממשלתי? ממש לא! דווקא מההיי-טק, מעריכת הדין ומהאדריכלות

אחד המיתוסים שהופרחו באוויר, במיוחד על-ידי אגף התקציבים באוצר ועיתון הבית שלו (דה-מרקר), הוא שרוכשי דירות להשקעה, ברובם, מגיעים מהסקטור הציבורי, בייחוד אלו בעלי הפנסיות התקציביות השמנמנות והשכר השמן. ובכן, המיתוס הזה מנופץ לרסיסים בעבודתה על בן נאים לפחות לגבי השנתיים האחרונות ושוב רואים עד כמה נוח להסית נגד עובדי המגזר הציבורי ובמקרה הזה על לא עוול בכפם.

העבודה בחנה את ענפי הכלכלה הבולטים בקרב המשקיעים, בהשוואה למשקל ענפים אלו בכלל המועסקים במשק ושימו לב לאילו מסקנות היא הגיעה:

"בין תשעת הענפים הבולטים בקרב המשקיעים, רק בענף אחד, זה של המגזר הממשלתי, נמוך משקלם היחסי של המשקיעים המועסקים במגזר זה ממשקל הענף בכלל המועסקים במשק, גם אם בשיעור נמוך, של אחוז אחד. ממצא זה כשלעצמו הוא מפתיע, לאור ממצאים שעלו מעבודה קודמת שהצביעה על שיעור גבוה, של 37%, של המועסקים במגזר זה בקרב רוכשי הדירות להשקעה בשנים 2009-2013 . בהנחה שלא חלו שינויים משמעותיים בטעמי ההשקעה של המועסקים במגזר הממשלתי, עשויה ירידה זו לנבוע, לפחות בחלקה, ממגבלות המינוף שהטיל בנק ישראל בסוף 2012 על רוכשי דירות להשקעה, ומהעובדה שרמות השכר של המשקיעים המועסקים בענף זה נמוכות יחסית בהשוואה לכלל המשקיעים.

בהקשר זה יצוין כי הניתוח שנערך לגבי השנים 2009-2013 התייחס לתקופה זו כמקשה אחת. דהיינו, נכללו בה כל מי שרכשו לפחות דירה אחת להשקעה במהלך אותן שנים. בבחינת משקל עובדי המגזר הממשלתי שרכשו דירה בשנת 2013 עצמה, שנה לאחר כניסתן לתוקף של מגבלות המימון של בנק ישראל, כבר ירד משקל המשקיעים המועסקים במגזר הממשלתי ל-25%.

"הענפים הבולטים בשכיחות היחסית בקרב המשקיעים, למעט זה של ענף הבנייה, מתאפיינים ברמות שכר גבוהות מאלו של הממוצע במשק, ובמרביתם רמות השכר הגבוהות מבטאות הון אנושי גבוה יותר. בכל הענפים האלו שכרם של המשקיעים גבוה יותר מזה של כלל המועסקים באותו ענף".

ושימו לב למסקנה זו, על הענפים שמהם באים המשקיעים: "שלושה ענפים מבין תשעת הענפים המובילים בשכיחות היחסית בקרב רוכשי הדירות להשקעה ב-2015 הם ענפים שפעילותם קשורה קשר הדוק לפעילות ענף הבנייה (קבלנות בניין, תיווך ושמאות מקרקעין ושירותי אדריכלות). משקלם המצרפי של ענפים אלו בקרב המשקיעים בשנת 2015 עמד על 10%, בעוד שמשקל ענפים אלו בכלל המועסקים במשק עומד על 6.4% בלבד".

"מעבר לעובדה שרוכשי הדירות להשקעה מועסקים בענפים בעלי רמות שכר גבוהות מהממוצע במשק, גם ברמת הענף עצמו, שכרם של המשקיעים גבוה משמעותית מזה של כלל המועסקים בענף. חריג בניתוח זה ענף הפיננסים..."

2. מי קונה דירות להשקעה? משק בית של שכירים בעלי שכר ממוצע של כ-29 אלף שקל

כ-64% מכלל רוכשי הדירות להשקעה ב-2015, כך על-פי העבודה, היו שכירים. שכרם הממוצע ברוטו למשק בית עמד (נכון לשנת 2014) עמד על כ-28.9 אלף שקל, ושכרם החציוני עמד על 20.5 אלף שקל. ערכים אלו גבוהים במידה ניכרת מאלו של כלל משקי הבית. על-פי נתוני הלמ"ס, מסבירה העבודה, ההכנסה הממוצעת מעבודה למשק בית בכלל האוכלוסייה עמדה בשנת 2014 על 14.2 אלף שקל בלבד בחודש, רמה הנמוכה ב-50% בהשוואה לזו של המשקיעים. עם זאת מציינת בן נאים כי פער זה נובע בחלקו מהרכב גילים שונה. בעוד שהגיל הממוצע של רוכשי דירות להשקעה ב-2015 עמד על כ-52, עמד הגיל הממוצע של ראש משק בית שכיר בכלל האוכלוסייה על כ-41 שנה.

בן נאים גם מצביעה על הרחבת הפערים בשכר המשקיעים בעשר השנים האחרונות. סביר להניח, היא מגיעה למסקנה, כי "התרחבות פערי השכר בין רוכשי דירות להשקעה לבין כלל האוכלוסייה נובעת במידה רבה מהעלייה החדה במחירי הדירות בעשור האחרון. דהיינו, עליית המחירים החדה, כמו גם הגבלת שיעור המינוף ברכישת דירות להשקעה, הביאו לכך שנדרש הון עצמי גבוה יותר, ולפיכך רמות שכר גבוהות יותר, כדי לממן רכישת דירות להשקעה".

נתון נוסף שמצביע על כך שהמיתוס על מקבלי פנסיה שקונים דירות הוא בסך הכול מיתוס: משקלם של מקבלי הפנסיה מהווה כ-13% מהשכירים שרכשו דירה להשקעה בשנת 2015. דהיינו, משקלם של מקבלי הפנסיה בכלל אוכלוסיית המשקיעים עומד על 8% והכנסתם החודשית הממוצעת עמדה על כ-12 אלף שקל ברוטו ליחיד.

3. הנתון המדאיג: משיכת כספי פיצויים משמשת לצריכה שוטפת

בעבודה בחנה בן נאים, בין היתר, באיזו מידה עיתוי רכישת הדירה להשקעה סמוך למשיכת כספים בעלי אופי חד פעמי, כאשר הכוונה הייתה בעיקר לרכיבים שונים של שכר, שכן אין דיווח על הכנסות הוניות של שכירים. העבודה התייחסה במיוחד למשיכת כספי פיצויי פרישה-פיטורים. הממצאים פשוט מאלפים ומדליקים נורה אדומה: 23% (!) מרוכשי הדירות להשקעה בשנת 2015 קיבלו ממקום עבודתם תשלום בעל אופי חד פעמי, כאשר זה נחלק לשני סוגים עיקריים: פיצויי פרישה ומימוש מניות בידי עובדים (מניות - אופייני לעובדי היי-טק). כאשר בוחנים את שיעור מקבלי פיצויי פרישה-פיטורים בקרב המשקיעים בהשוואה לכללי משקי הבית, הממצאים מפתיעים עוד יותר: בקרב ציבור המשקיעים, 5.6% קיבלו פיצויי פרישה-פיטורים בשנה שלפני הרכישה, שיעור דומה בלבד לשיעורו בקרב כלל משקי הבית.

בן נאים מגיעה למסקנה שמשיכת כספי הפיצויים בקרב כלל משקי הבית מיועדת לצריכה שוטפת על-פי הגורמים הבאים:

א. העובדה ששיעור משקי הבית שמשכו כספי פיצויים דומה לזה שבקרב מי שרכשו דירה להשקעה בסמוך למועד המשיכה, בפרט לאור העובדה שאוכלוסיית המשקיעים מבוגרת יותר. בולטת במיוחד ההשוואה בקבוצת הצעירים (עד גיל 40).

ב. שיעור האבטלה במשק מאוד נמוך, דהיינו האפשרות שהפיצויים נמשכים כדי לממן את תקופת האבטלה נמצאת בסבירות נמוכה.

ג. סכומי הפיצויים שמושכים משקי הבית (לא המשקיעים) נמוכים. לכן, לא מדובר בסכומים שיכולים לממן רכישה של מוצרים או שירותים שמצריכים הון חד פעמי גבוה.

ד. הגידול החד שנרשם בין 2006 ל-2014 בשיעור האוכלוסייה שמושכת כספי פיצויים (שיעור זה הוכפל), גם בקרב צעירים. זאת שוב, כאשר שיעור האבטלה ב-2014 נמוך במידה ניכרת מזה שהיה ב-2006.

ממצאים אלו בתוספת העובדה שחל גידול ניכר ביוקר המחיה במהלך השנים האחרונות מובילים למסקנה שמשיכת כספי הפיצויים מנותבת לפחות בחלקה הגדול למימון הצריכה השוטפת. וזו בעיית הבעיות, שעלינו כתבנו פה בשנים האחרונות: משיכת רכיב הפיצויים מקטינה במידה ניכרת את הפנסיה הסופית עם גיל הפרישה, ומציבה דילמה אדירה בפני הפורשים: מצד אחד, הם חייבים לממן את הצריכה השוטפת, מצד שני הם לא מודעים לכך שמשיכה חוזרת ונשנית של פיצויים מפחיתה במידה ניכרת את הפנסיה בגיל הפרישה. זו בעצם, בעיית הבעיות של רוב השכירים במשק: הפנסיה הצפויה, שרבים כלל לא מודעים לה.

4. איפה מתגוררים משקיעי הנדל"ן? תל-אביב בראש, אחר כך ירושלים

בפילוח גיאוגרפי של רוכשי הדירות להשקעה בשנת 2015 נמצא כי תל-אביב היא העיר המובילה, כ-10% מסך המשקיעים מתגוררים בעיר זו, המאופיינת בשיעור הבעלות הנמוך ביותר על דירות מבין הערים הגדולות בישראל. אחריה מדורגת ירושלים, עם 7% מכלל המשקיעים. בפער משמעותי מהן נמצאות חיפה, פ"ת וראשל"צ, עם שיעורים הנעים בין 4% ל-4.5%, בכל אחת מהערים האלו.

5. מחיר דירה ממוצע שנרכשה להשקעה על-ידי שכירים: 1.36 מיליון שקל

המחיר הזה נמוך ב-12% ממחירה הממוצע של דירה שנרכשה להשקעה בקרב כלל המשקיעים. בין הגורמים לפער הזה היא העובדה שתושבי חוץ רוכשים דירות יקרות יותר מאלו שרוכשים הישראלים. כמו כן גם הדירות הנרכשות להשקעה על-ידי עצמאים מתאפיינות ברמות מחירים גבוהות מהדירות שנרכשות על ידי האוכלוסייה השכירה.

בן נאים מציינת בעבודתה כי רמות המחירים של הדירות שנרכשו להשקעה עלו נומינלית ב-74% מאז 2006, אם כי עלייה חדה זו אף מוטה כלפי מטה בשל העובדה שחל שינוי בתמהיל הרכישות של המשקיעים.

 רוכשי דירה להשקעה בשנת 2015

 ממוצע משיכת פיצויי פרישה

 שיעור המתגוררים בישוב בקרב כלל המשקיעים