שוקלים למכור דירה להשקעה? זה הסעיף שחייבים להכיר

מחר (ה') צפויה ועדת הכספים לאשר את התקנות המשלימות למס דירה שלישית. מדובר בתקנות שיאשרו את מתן התמריצים למוכרי דירות להשקעה בעשרות החודשים הראשונים של 2017, מענק בגובה של עד 75 אלף שקל מחד ואפשרות השקעה בקופת גמל ייחודית מנגד.

עיון בתקנות הצפויות לעלות מחר לאישור חושף סעיף אחד מעניין שכל בעלי הדירות להשקעה שבונים על המענק כדאי שיהיו מודעים אליו.

מדובר בסעיף מספר 5 בקובץ התקנות, שכותרתו "החזר המענק". סעיף זה עוסק במקרים בהם מוכר דירה שלישית ומעלה שיקבל מענק ייאלץ להחזירו למדינה. בתת סעיף ב' בסעיף זה כתוב כי במקרה בו מוכר דירה להשקעה מכר את דירתו למשפר דיור, והאחרון לא מכר את דירתו הנוספת בפרק הזמן שהחוק מחייב אותו לעשות כן, המוכר הראשון שקיבל מענק יהיה חייב להחזירו למדינה.

כלומר, הטבת המענק, שהוא כאמור עד תקרה של 75 אלף שקל, תלויה במעשיו של מי שרכש מאותו משקיע את הדירה.

הרעיון שעומד מאחורי סעיף זה הוא לא לאפשר מכירה של דירה ממשקיע אחד למשקיע אחר, אבל בדרך נוצר כאן מצב בו המוכר מחוייב למעשה למהלך שאינו תלוי בו.

לסעיף חבוי זה שתי משמעויות עיקריות בפועל. המשמעות הראשונה היא שבעלי 3 דירות ומעלה שימכרו את הדירה יעדיפו למכור את הדירה שלהם למחוסר דיור ולא למשפר כדי לא להיות תלויים בו בקבלת המענק. משמעות נוספת שעשויה להיות היא שינוי בכל חוזי המכירה והרכישה של הדירות הללו בשוק כולו.

עורכי הדין שמייצגים מוכרי דירות להשקעה יהיו צריכים להכיר את הסעיף האמור ולדרוש בחוזה המכירה סעיף שיקבע דרך "להגן" על המענק או לחייב את משפר הדיור לא לאחר במכירה. כך או כך, מדובר בסעיף שהציבור הרחב צריך להיות מודע אליו.

זה הזמן להזכיר שאת המענק האמור למוכרי הדירות להשקעה יקבל רק מוכר דירה שלישית ומעלה שחייב במס שבח בעקבות המכירה. אם מס השבח נמוך מ-75 אלף שקל, המענק יהיה בהתאם ואם הוא גבוה מ-75 אלף שקל המענק יהיה רק עד התקרה האמורה. במקביל, כדי לקבל את המענק יהיה חייב המשקיע למכור את הדירה רק למשפרי דיור או מחוסרי דיור, וכאמור הסעיף המתייחס להחזרת המענק עשוי לתת עדיפות מצד המשקיעים למכור את הדירה דווקא למחוסר הדיור.