"הבה נבנה לנו עיר ומגדל וראשו בשמים", נאמר בספר בראשית פרק י"א, ועוד בימי בראשית, הייתה ביקורת לא פשוטה כלפי בנייה לגובה. אלא שבעת הנוכחית, בה משאב הקרקע בישראל הוא כל-כך יקר, המגדלים הולכים ומתרבים.
הבנייה לגובה בישראל אינה שמורה לתל-אביב וסביבתה. בעכו עומד לו מגדל מגורים בן 24 קומות של אפגד. בבאר שבע נבנה בניין בן 32 קומות (האחים אום). בחיפה מגדל חברת חשמל ומגדל המפרש מתנשאים ל30 ו-29 קומות ובנייני מגורים מגיעים גם הם לאותם גבהים. בבת-ים בנייני מגורים ומשרדים מתוכננים לחצות את רף 40 הקומות. אבל גובה של 50 קומות הוא רף קצת יותר קשה לעיכול בעיני רבים.
מתחילת העשור מחזיק מגדל משה אביב, המשלב משרדים מגורים ומסחר, בתואר המגדל הגבוה בישראל. המגדל, היושב על צומת הרחובות ז'בוטינסקי ואבא הילל במתחם הבורסה ברמת-גן, היה למעשה בחלק מהזמן הבניין הגבוה במזרח התיכון. מגדל אביב, בן 68 קומות ו-235 מטרים, יאבד בקרוב את הבכורה לבניין עזריאלי שרונה ברחוב קפלן בתל-אביב, המתנשא לגובה 238.5 מטרים, ומושלם בימים אלה ממש.
את תחרות הגובה עתיד לשבור מגדל אחר שיתרומם בין תל-אביב, רמת-גן וגבעתיים - מגדל "בין ערים" במתחם פרשת דרכים מול אזור הבורסה, ויתנשא לגובה של 400 מטרים שיכללו 100 קומות של מגורים, משרדים, מסחר ומלונאות. הוועדה המחוזית אמורה לאשר כעת את הפרויקט ולאחר מכן יינתנו בשלבים היתרי הבנייה לביצוע שיימשך ארבע-חמש שנים.
האדריכל גיא מילוסלבסקי, ממשרד מילוסלבסקי אדריכלים שתכנן את מגדל בין ערים, טוען כי ישראל כלל אינה נמצאת בתחרות העולמית על המגדל הכי גבוה בתבל, אך "בהחלט ניתן לראות שיש כאן תחרות מקומית בין הרשויות המקומיות, היזמים והמתכננים על הקמת הבניין הגבוה בישראל. מלבד נושא הגובה יש תחרות גם על חזות המגדל ויש רצון ליצור בניין שהוא אייקון שיגרום לעוברים ושבים להרים את הראש למעלה ולהתפעל".
"לנצל בחוכמה את משאב הקרקע"
מבחינת תכנונית נראה שהכיוון הוא להגביה את המדינה עוד הרבה מעבר למה שאנו רואים כעת. האדריכל גיל שנהב, שותף בכנען-שנהב אדריכלים ויו"ר הפורום לגורדי שחקים בישראל (ה-Council on Tall Buildings and Urban Habitat - CTBUH ISRAEL), טוען כי: "המאה ה-21 היא המאה של העיור. אם בעבר בנו גבוה, היום בונים גבוה מאוד, ולא רק בישראל אלא בכל העולם.
"מה שמאפיין את הבנייה לגובה הוא טכנולוגיה ברמה גבוהה שפותחה במשך השנים, מערכות אלקטרומכניות, מעליות מתוחכמות, קירות מסך איכותיים ובניינים חכמים שאמורים לעמוד 100 שנים ויותר וכן להיות חסכוניים במיוחד בחשמל, אנרגיה, מים, אוויר צח וכדומה".
לדברי שנהב, "הבניינים האלו מאפשרים לנו לגור במרכזי הערים גם במקומות צפופים מאוד ולנצל בחוכמה את משאב הקרקע, את מרכזי הביקוש, ולא משנה אם זה מרכז ניו יורק, מונטריאול או תל-אביב".
- יש גבול לגובה המגדלים?
שנהב: "זו שאלה כלכלית-מימונית ולאו דווקא תכנונית. הגבול ייקבע בדרך כלל על ידי איזון בין טכנולוגיה וכלכלה. לא בטוח שבנייתו של מגדל ג'דה בערב הסעודית שעמדה על 2 מיליארד דולר, משתלמת מבחינה כלכלית, אך יש גם שיקולי יוקרה, אגו ופוליטיקה. מחקר שנעשה ב-CTBUH בין 100 המגדלים הגבוהים בעולם, מצא כי 30% מהם השקיעו מיליונים רק כדי לשבור את השיא ולהירשם בתור המגדל הגבוה ביותר. נושא של היוקרה והאגו הוא חלק בלתי נפרד מעניין הבנייה לגובה.
"אנשים מוכנים לשלם הרבה כסף כדי לגור במרכז העיר - עד שהמחיר הופך לא הגיוני עבורם. בישראל, שבה קצב הילודה הגבוה בעולם המערבי ושטח המדינה קטן ביותר, השאלה של בנייה לגובה היא לא האם אלא כיצד. תפקיד המתכננים הוא לגרום לכך שהמגדלים לא יפגעו בסביבה אלא יתרמו לה", סיכם שנהב את דבריו.
אחד המאפיינים של מגדלים סופר-גבוהים הוא עירוב שימושים. עירוב כזה הוא גם פתרון כלכלי, משום שלאורך השנים הבניין יכול להחליף שימושים ושנקודות חלשות יותר יחזקו את השימושים האופנתיים פחות. "מבחינת הרשות המקומית, היא תשאף ליותר שטחים ציבוריים, תעסוקה ומשרדים שכדאיים יותר מבחינת ארנונה, ולעיתים גם לצרכים ציבוריים כמו דיור מוגן ומלונאות, אך תשלב גם מגורים מכיוון שהיא רוצה להפוך אזורים לשוקקי חיים 24/7. היזם מצדו, יעדיף להגדיל את מרכיב המגורים, היות ומבחינתו הערך הכלכלי גבוה יותר ", אומר מילוסלבסקי.
חיסרון לגודל
"מגדל פועל בניגוד להיגיון הכלכלי לפי יש יתרון לגודל. במגדל יש חיסרון לגודל, כלומר האחזקה פר יחידה עולה ככל שהמגדל גדול יותר", אומרת פרופ' רחל אלתרמן, חוקרת בכירה במוסד שמואל נאמן למחקרי מדיניות לאומית שבטכניון, שנחשבת למובילת אג'נדה נגד מגדלים, בעיקר מן החשש שיהיה בלתי אפשרי לתחזק אותם בעוד שנים אחדות.
"מבחינתי אין בעיה עם מגדלים במרכזי ערים, מכיוון ששם הקרקע יקרה והדבר מסנן מראש את האוכלוסייה שתגור שם מבחינת כושר התשלום. הבעיה שלי היא המגדלים בבאר שבע, בעפולה ובכל מקום שבו יש תחלופה גבוהה של משקי-בית, שתביא להעצים את כשל השוק שבמגדל".
דורון אביב, מבעלי קבוצת אביב שבנתה את מגדל משה אביב, אומר "כי בפרויקטים של החברה, וכך גם במגדל משה אביב, גובה דמי הניהול תלוי מאוד ברמת השירותים להם מכוונים הדיירים. מגדל משה אביב הוא כבר בן 15 ויש בלאי טבעי ומערכות שיש לסדר וזה חלק מהאחזקה. כמובן שיש יותר מערכות, אך מצד שני השמירה, שהיא רכיב לא מבוטל בהוצאות האחזקה השוטפת בבניינים, מתחלקת על פני יותר שטחים. בעניין המעליות ההוצאה כבדה יותר. אני מעריך שבשקלול מדובר בהוצאה דומה פחות או יותר בין בניינים בני 30 קומות לבניינים גבוהים מאד דוגמאת משה אביב".
מילוסלבסקי: "לא תמיד הגבוה ביותר הוא פרויקט משתלם. אנחנו רואים שחלק מהבניינים גבוהים שתוכננו בישראל נותרו בסופו של דבר על שולחן התכנון, לעיתים בגלל התנגדויות של הסביבה או של הרשות המקומית ולעיתים בגלל חוסר כדאיות ליזם. יש להבין שככל שהבניין גבוה יותר כך העלות שלו גבוהה יותר בגלל הקונסטרוקציה והמערכות שהופכות ליותר ויותר מורכבות".
גודל המגרש הוא חסם
מבחינה הנדסית, מסביר המהנדס ישראל דוד כי החסם הראשון בבניית מגדל לגובה הוא גודלו של המגרש, שכן יש לשמור על יחס מינימלי של 1:12 בין גובה המגדל לרוחבו. "מגדל בגובה 400 מטר צריך מגרש מינימלי ברוחב של יותר מ-30 מטר. לכן צריך למצוא מגרשים בגודל המתאים על מנת להעמיד מגדלים שכאלו. בנוסף, החיזוק הקונסטרוקטיבי בבניינים גבוהים מצריך קירות תומכים גם במעטפת. כך נעשה בבניין משה אביב, שתכננתי הנדסית, וכיום הטכנולוגיה היא קושרות בין מרכז השלד למעטפת על מנת לאפשר תמונת נוף שלמה יותר לבניין".
- כמה זה עולה?
"במגדלים מעל גובה מסוים המחיר הממוצע למ"ר בנייה הוא יותר מ-10,000 שקל למ"ר, כאשר מ"ר דומה במפרט במגדל נמוך יותר יעלה סביב 7,000 שקל למ"ר. הדילמה אם לבנות שני בניינים בני 30 קומות או מגדל בן 60 קומות, כשבסופו של דבר עלות הפרויקט די דומה, היא של היזם - האם למכור ולבנות בניין אחד ואז להתחיל את השיווק של הבניין השני או ללכת על פרויקט רחב יותר מבחינת ההון הנדרש באופציית הבניין הגבוה".
לדברי סיון ברקוביץ, מנכ"ל סיון ביצוע מקבוצת צמח המרמן, "יש פער עצום בין בנייה של בניין בן 18-20 קומות לבין מגדל בן 40-50 קומות ומעלה, בשיעור של 20% ואף למעלה מזה, תלוי בתכנון המגדל ובחומרי הגמר. לשאול לגבי עלויות של עבודות ביצוע במגדל זה כמו לשאול כמה עולה רכב. בעיקרון מדובר על 5,000 שקל למ"ר ברוטו בבניין בן 18 קומות בתוספת מע"מ ועד ל-6,000 שקל למ"ר במגדל בין 50 קומות. עם זאת, העלויות יטפסו בהתאם לחומרי הגמר, ולמערכות שאנחנו מחויבים להתקין במגדלי מגורים".
אחד האתגרים בעבודות ביצוע של מגדלי מגורים הוא שינוע אנכי, כלומר שינוע של כל חומרי הבניין מבטון לשלד ועד המרצפות. בבניין בן 20 קומות אין לכך משמעות אבל במגדל בן 50 קומות יש לכך משמעות מבחינת זמני ביצוע ועלויות. לכן, בחלק גדול מהמקרים הביצוע של מגדלים הינו ביצוע מתועש. לא תראה בלוקים וטייח במגדלי מגורים בני 40-50 קומות ומעלה".
אולי משום כך, בין כל ההרוגים הרבים שנמנו השנה באתרי בנייה, דווקא באתרי בנייה של מגדלים מתועשים לא נפל אף פועל מגובה.
הסאגה של מגדל עלית: אפילו טראמפ לא עזר
הפער בין חזון מרקיע שחקים לבין המציאות הכלכלית למטה בשטח משתקף במגדלי הענק, שנשארים פעמים רבות "על הנייר" בלבד. מגדל עלית ברמת-גן - שבעשור האחרון נכתב לא פעם שהוא אמור להיות "המגדל הגבוה ביותר בישראל" - הוא אולי הדוגמה הכי טובה לכך.
בשנת 2006 רכשה חברת קרסנט הייטס האמריקאית את מפעל עלית בצומת המפורסם ברמת-גן, תמורת 44 מיליון דולר. כמה שבועות אח"כ כבר הוציאה החברה הודעה על חבירתו של איש עסקים מפורסם, דונלד טראמפ, המצטרף כיזם לפרויקט שאף יישא את שמו - "טראמפ פלאזה טאוור".
אבל שנה לאחר מכן רכשה חברת אזורים (אז בשליטת שעיה בוימלגרין) וקבוצת יהלומנים את זכויות הבנייה במגרש, תמורת 80 מיליון דולר. אזורים הודיעה כי תבנה בשנים הקרובות את המגדל הגבוה ביותר, 75 קומות בשילוב של משרדים ומגורים, בעלות כוללת של 175 מיליון דולר. בחברה מסרו אז כי "זהו פרויקט היוקרה הזמין ביותר לבנייה. היינו בפגישה עם העירייה, ואין שום עיכוב להוציא היתרי בנייה. אנחנו מעריכים שכל הפרויקט כולל שלב התכנון ייקח ארבע שנים, והמשרדים ייבנו תוך 3 שנים והמגורים שנה לאחר מכן". בשנת 2008 פורסם כי החברה ביקשה לאשר הגבהת המגדל לגובה של 280 מטרים, 85 קומות.
כמעט עשור חלף, ומפעל עלית הישן עדיין ניצב במקום. בינתיים, למרות החלום על המגדל הגבוה במזרח התיכון, אזורים וקבוצת היהלומנים הגישו בקשה להקים במקומו 2 מגדלים, אחד למגורים ואחד למשרדים. הגובה המקסימלי ירד דרמטית, ל-65 קומות לכל היותר (פחות ממגדל משה אביב שמולו).
אזורים כבר מכרה כ-100 דירות במגדל המגורים, שיכלול 296 דירות ו-60 קומות. ואז, במארס 2015, היא הודיעה לפתע על ביטול התוכנית. אזורים מסרה לרוכשים כי לדאבונה, חרף מאמצים ומשאבים רבים שהושקעו על ידה בעניין, התנאים המתלים למימוש העסקה לא התקיימו במועד שנקבע בהסכם המכר (הוצאת היתר בנייה למגדל), ועל כן העסקה מבוטלת והרוכשים נדרשים לחתום על מסמכים המודיעים לרשויות המס על ביטול העסקה. רוכשי הדירות במגדל עדיין לא אמרו כנראה את המילה האחרונה. מבחינת רבים מהם, לאור העובדה שמחירי הדירות המשיכו לעלות גם בשנתיים האחרונות, מדובר בהחמצה. בעוד אזורים טענה שניסיונותיה לקבל היתר בנייה מעיריית רמת-גן לא צלחו, העירייה טענה מצידה כי בקשת החברה לקבל היתר בנייה אושרה כבר במאי 2014, עם כמה תנאים למילוי, אך החברה לא פעלה למלא אותם. כך או כך, המגדל שעדיין לא קם בצומת עלית, העובדה שאפילו גובהו התיאורטי צנח ב-25 קומות, יכול כאמור ללמד משהו על הפער בין חלומות בשמיים למציאות על הקרקע.
בניינים
כתבות
ני"ע
