למה לקנות נדל"ן אם אפשר לקנות מניות?

את השאלה במה כדאי יותר להשקיע - בנכסי נדל"ן פיזיים או בניירות ערך, אפשר להגדיר כשאלת מיליארדי הדולרים, שאין עליה כמובן תשובה חד משמעית. עם זאת, לאור תוצאות השנים האחרונות, ברור שכל בחירה עשתה חסד עם הרוכשים.

מבט על תוצאות מדד נדל"ן ת"א 15, מראה כי בשנה החולפת נרשמה עלייה של 17% בשווי נבחרת החברות, תשואה שמאפילה על הגמגום של מדדי הדגל הישראלי - ת"א 25 ות"א 100, שסיימו את 2016 עם ירידה של 4%.

שוב אי מבטחים

עם זאת, בפילוח המדד לאורך הרבעונים, נראה ששלושת הרבעונים הראשונים היו החזקים ביותר, בדגש על הרבעון השני והשלישי. את הרבעון האחרון סיים המדד בתשואה שלילית של 4%. למרות שחלק מהמימושים נובעים ממקורות שאינם כלכליים גרידא, כמו הרצון לממש רווחים וסוגיות מס לקראת סוף השנה, האופטימיות של תחילת השנה נעלמה. גם הריבית בעולם, שנתנה לנו שנים כסף בחינם, החלה להרים את ראשה.

מאחר שרוב רובן של מניות הנדל"ן במדד פועלות בתחום הנדל"ן המניב, הרי שעליית הריבית עלולה לעלות את מינוף החברות ואת שיעורי ההיוון, המשפיעים לרעה על שווי הנכסים.הסנטימנט השלילי, שהחל ברבעון האחרון, עלול להימשך לתוך 2017.

אין כמו בבית

אפריקה נכסים, מקבוצת אפריקה ישראל המדממת, הוסיפה השנה לערכה כ-60% והפכה סיכון לסיכוי. באופן מפתיע, השפל אליו הגיע השוק הרוסי ב-2015 ובתחילת השנה החולפת, עזר לאפריקה נכסים לבלוט לחיוב, הודות להתאוששות מהשפל ועליית ערכו של המטבע המקומי.

השנייה ברשימה, בראק אן וי, זינקה ב-44%. החברה פועלת בשוק הגרמני, הנסחר כמובן במטבע האירו שהמשיך בדעיכה לאורך השנה, אולם המשקיעים העדיפו לתת קרדיט לחברה ולשוק הגרמני היציב והסולידי, שיתרונותיו היחסיים והתפתחותו המהירה עשויים להציף ערך עתידי לאורך שנים.

מניית אמות מדורגת במקום השלישי - עם קפיצה של 37% בשנה החולפת. אמות פעילה בשוק הישראלי והתשואה העודפת שייצרה על פני החברה האם שלה, אלוני חץ, אשר ביצועיה לא היכו את המדד (15%), מבליטים את יתרונו של תיק ההשקעות המקומי של הקבוצה.

מניה נוספת שביצועיה דמו לביצועי המדד הכולל היא של קבוצת עזריאלי, אשר סיימה את השנה בתשואה שנתית של כ-18%, בדומה לתשואה שרשמה ב-2015. תוצאותיה של זו יחד עם השורה התחתונה של מתחרתה הגדולה, מליסרון, שסיימה את השנה עם תשואה פנטסטית של כ-36% ותשואה דו-שנתית של למעלה מ-60%, מוכיחות כי למרות החשש מעודף היצע המסתמן במשרדים ובקניונים, עדיין אין תחליף לשילוב של מותג חזק ומיקום מנצח.

גבוה ברשימת החברות שעשו השנה קאמבק נמצאת שיכון ובינוי, שהוסיפה 25% לערכה, תמונת מראה כמעט זהה לתשואת השפל שאותה הציגה בשנת 2015, לאחר שהחשש מפני הנעשה בניגריה דעך מעט.

גם קבוצת גזית גלוב של חיים כצמן הציגה תשואה עדיפה על פני המספרים שהציגה ב-2015, אך עדיין סיימה את השנה באדום. יחד עם החברה-האם, נורת'סטר, הן היו היחידות שסיימו את השנה בתשואה שלילית. הפיזור ברחבי העולם, בכלל זה במדינות לא יציבות כמו ברזיל ואחרות, הפכו מבחינת המשקיעים מיתרון לחיסרון. גם הפיזור לענפים פעילות מחוץ לליבה המסורתית של החברה (מרכזי מסחר מעוגני סופרמרקטים), ודאי אחרי מכירת א. דורי שהקיזה מהחברה קרוב למיליארד שקל, התברר כשגוי.

הטיסה של יזמיות הנדל"ן למגורים

מדד הנדל"ן הרשמי של הבורסה אינו מייצג נאמנה את פעילות הנדל"ן היזמי למגורים בארץ. למעשה, הוא אינו מייצג אותו כלל, שכן אינו מכיל ולו מניית יזמות קלאסית אחת בין 15 הנבחרות. המדד האלטרנטיבי, המסכם את ביצועי יזמיות הנדל"ן המובילות במשק הישראלי, מלמד על עוצמת שוק הדיור בישראל. למרות ההצהרות על מחירי שיא, למרות מכרזי מחיר למשתכן שהפכו את הנוסחה ונתנו לקבלנים להתחרות על המחיר הזול ביותר.

בחינת ביצועי היזמיות אינה מותירה שום מקום לספק: חשבנו שהביצועים לשנת 2015 מרשימים - אז תשואת המדד עמדה על כ-25%, הגיעו התוצאות של 2016 ובישרו על תשואה שנתית מרשימה של כ-40%. משקיע שהיה שם לפני שנתיים מיליון שקל במניות המדד האלטרנטיבי שהצענו (על פי משקולות יחסיים, לפי גודל החברות) היה מממש היום את השקעתו ברווח של 750 אלף שקל. אותו משקיע אשר היה רוכש אחת מדירות חברות המדד במיליון שקל (אם עדיין קיימת בשוק דירה בשווי עממי שכזה), היה זוכה לתשואה פחותה הרבה יותר, בערך 150-200 אלף שקל.

בראש טבלת המצטיינות נמצא דווקא חברות אשר נמצאות לרוב מתחת לרדאר המשקיעים. בולטת במיוחד מניית דוניץ, בשליטת ניסים אחיעזרא, שתזכור את שנת 2016 כשנת מהפך שבה כמעט ושילשה את ערכה. למרות קוטנה היחסי, דוניץ נסחרת כיום בשווי של קרוב ל-400 מיליון שקל - יותר מפי שלושה משוויה של מניית אפריקה ישראל הגדולה, שעד לפני שנים אחדות נסחרה במיליארדים רבים. גם חברות כגון פרשקובסקי, חנן מור וצמח המרמן הוסיפו לשוויין עשרות אחוזים ומיתוגן כחברות אמינות בשוק הנדל"ן המקומי מקבל ביטוי גם בניירות החברה.

למרות האופטימיות במחירי המניות, דווקא הוולטיליות בעולם הנדל"ן ה"לא מוחשי", כלומר זה שנסחר בבורסה, עלול להיות בעוכרי המניות במדד האלטרנטיבי. שינוי סנטימנט עלול לייצר דחף בלתי נשלט למימושים, ולמניות הללו יש הרבה לאן לרדת.

 מדד יזמות תא 12

 מדד הנדלן תא 15