"הגבלת המשכנתא למשקיעים תקפיץ את מחירי השכירות"

בשבוע שעבר העלה ח"כ אלי כהן הצעת חוק שתקשה עוד יותר את תנאי המימון למשקיעי נדל"ן, ולפיה המשכנתא למשקיעים תוגבל לגובה 25% משווי הנכס. כיום, משקיעים רשאים ליטול משכנתא בגובה של על 50% משווי הנכס - הגבלה שגם היא לא היתה קיימת עד לפני שנים אחדות. במקביל, מקודמת הצעת חוק לפיה חסרי דירה יוכלו ליטול משכנתא בגובה 85% מערך הנכס, במקום 75% כיום. דודי לוי, מנהל החטיבה הקמעונאית בבנק ירושלים, מציין שההצעה תביא לפער מימוני עצום לרכישת דירה בין משקיעים לבין רוכשי דירה דירה ראשונה.

- כיצד ישפיע החוק על השוק?

"שוק המשקיעים היווה 12% משוק המשכנתאות בשנת 2016. זה שוק של 60 מיליארד שקל. כלומר, 7 מיליארד שקל הם משכנתאות למשקיעים, לפי ההגדרה שבבעלותם דירה נוספת. כשבודקים את המשכנתאות של המשקיעים, רואים שזה ישפיע על 50% מהם, אלו שנעזרים ב-50% משכנתא. לכן, יש צפי לצמצום של 50% משוק המשקיעים".

- זה נשמע הרבה.

"המשמעות היא של כ-3 מיליארד שקל, כ-6% מהשוק הכולל. אני לא חושב שתהיה לזה השפעה מהותית על שוק הדיור. צריך לזכור שברגע שיש פחות משקיעים שקונים דירות, יש פחות דירות להשכרה, כלומר פחות היצע. דבר שכזה יכול לגרום עלייה במחירי השכירות".

- לאן ילכו 3 מיליארד השקלים הללו?

"בכל מקרה, בלי קשר להצעת החוק, ב-2017 אמורה להיות בשוק האטה מסוימת בביקושים למשכנתאות. כדאיות ההשקעה יורדת. הדבר נובע מעלייה של 100% במחירי הדירות בשבע השנים האחרונות ולכן משקיעים פחות נכנסים לשוק. נוסף, יהיה קיטון של מחזור המשכנתאות. בכל מקרה אני מעריך שה-3 מיליארד לא יפנו נכסים לזוגות צעירים".

- האם יש חשש שאותם משקיעים ינתבו את השקעותיהם מחוץ לארץ?

"אני לא צופה שיקחו את הכסף וישימו אותו בחו"ל. המורכבות של השקעה בנכס בחו"ל היא גדולה יותר, הן ברמת ניהול הנכס והן ברמת הסיכון. אין שליטה קרובה בנכס ולכן כדאיות ההשקעה לא אטרקטיבית".

"שוק הנדל"ן שינה את הפנים שלו ברגע שהריבית בעולם הפכה להיות נמוכה. הלקוח הישראלי שהשקיע בשוק ההון ובנכסים חסרי סיכון דוגמת פקדונות ואג"חים ממשלתיים, שינה את פרופיל ההשקעות שלו לנדל"ן, מכיוון שנדל"ן נתפס בעיני הציבור הישראלי כנכס חסר סיכון. המשקיעים האלו לא ייצאו מהשקעותיהם בנדל"ן בעקבות החוק, אם יעבור. מי שייצא מהשוק זה מי שניתב כספים משוק ההון ועשה תשואה של 100%, חלקם יממשו כי עשו תשואה יפה מאד ויחזרו להשקיע בשוק ההון.

"יש גם סוג אחר של משקיעים, שהם בעיקר שכירים שהתחילו להתוות את ההשקעה בנדל"ן כנכס מניב לפנסיה. לדעתי אלו הלקוחות שהגבלת המימון ל-25% תפגע בהם יותר, מכיוון שכושר ההחזר שלהם חושב לפי המשכורת שלהם ולפי שכר הדירה שהם מקבלים, כאשר המינוף הוא 50%".

- האם פרויקטים המזוהים עם משקיעים, למשל בניין מול אוניברסיטה בבאר שבע, צפויים להיפגע ולא לקבל מימון מבנקים?

"אדם שמשקיע המשמעות היא שיש לו עוד נכס, לכן הוא יכול לקחת משכנתא לכל מטרה על הנכס שיש לו כרגע. כך הוא משיג לעצמו את המימון שרצה לא דרך הדירה להשקעה, אלא על הדירה הקיימת. זו הדרך שבה משקיעים ייצאו מהגבלת ה-25% על הנכס החדש. פרויקטים למשקיעים לא יושפעו, מכיוון שכל לקוח יבדק לגופו ואת יכולת ההחזר שלו. אני לא רואה בזה משהו שיפגע".

- מה לגבי הגדלת שיעור המשכנתא לחסרי דירה?

"ככל שהמחיר של הדירה עולה, יש צורך כנראה גם אצל המחוקק לתת מענה לזוגות שכרגע הרגולציה מכבידה עליהם. השאלה איך זה מנוהל. החוק עצמו אולי הוא חברתי, וכל עוד המחירים עולים זה נחמד, אבל אם המחירים ירדו, הדבר יוצר חשיפה לא קטנה וסיכון לזוגות הצעירים. צריך להביא בחשבון שיש גם תרחישים שמחירי הנדל"ן יירדו".