בדיקת רשות ההגבלים: הירידה בפעילות יועצי המשכנתאות העצמאים

בדיקת רשות ההגבלים בשוק המשכנתאות צפויה להתמקד בירידה בפעילותם של יועצי המשכנתאות החיצוניים בעקבות החמרת מדיניות הבנקים כלפיהם, כך מעריך גורם הנמצא בקשר עם רשות ההגבלים העסקיים. נזכיר כי לפני כחודשיים הודיעה הממונה על ההגבלים העסקיים מיכל הלפרין בכנסת, כי תפתח בבדיקה של שוק המשכנתאות בעקבות התייקרות ריבית המשכנתאות בעשרות אחוזים בשנתיים האחרונות.

נזכיר כי תחום יועצי המשכנתאות החיצוניים הלך ותפס תאוצה בשנים האחרונות, בין היתר על רקע הגאות בענף הדיור. יועצי המשכנתאות מבצעים את השופינג בין הבנקים, מנהלים מו"מ בשם הלקוח ומסייעים לו במציאת חבילת מימון מתאימה בתנאים הטובים ביותר, וזאת בתמורה לתגמול העומד בממוצע על כמה אלפי שקלים.

אין כיום כמעט פיקוח על יועצי המשכנתאות החיצוניים. כתוצאה מכך, בשנה שעברה החליטו חלק מהבנקים להחמיר את תנאי העבודה מול יועצי המשכנתאות ונימקו זאת בתקלות שאירעו בעבודה מול יועצים, שנבעו או מחוסר ניסיונם או, במקרה הגרוע, בשל עוקץ. אולם בענף היו שטענו כי הבנקים בולמים את היועצים שמסייעים להגברת התחרות והורדת המחירים.

■ 

החמרת המדיניות התבטאה בכך שחלק מהבנקים הכינו רשימה סגורה של יועצים, שרק עימם הם מוכנים לעבוד. אחרים אסרו על עובדי הבנק להגיש הצעות או לנהל מו"מ עם היועץ ללא נוכחות הלקוח. צעד שכזה הקטין את אטרקטיביות השירות של היועץ, שנאלץ לגרור איתו את הלקוח לכל הפגישות.

בכל אופן, מכיוון שתחום היועצים החיצוניים ומערכת היחסים שלהם עם הבנקים אינם מוסדרים, יכלו הבנקים לקבוע איזו מדיניות שרצו. התוצאה של החמרת המדיניות הייתה פגיעה בענף זה.

לפי הערכות, רשות ההגבלים צפויה לבחון את השפעת פעילות יועצי המשכנתאות על התחרות בענף, ובמידת הצורך להשתמש בכלים שיש בידי הרשות כדי לבדוק איך אפשר לשפר את המצב.

במסגרת הבדיקה של הרשות, בשבוע שעבר היא העבירה אל הבנקים מכתב ובו היא דורשת מהם להעביר לה עד ליום חמישי הבא שורה של מסמכים לגבי פעילותם בתחום המשכנתאות בשלוש השנים האחרונות (מה-1 בינואר 2014).

בין היתר דורשת הרשות לקבל פרוטוקולים של דיוני דירקטוריון והנהלה רלוונטיים, מסמכים בנוגע למדיניות תמחור ומדיניות מול יועצי משכנתאות. הרשות גם דורשת לקבל דו"חות, תוכניות עסקיות, תוכניות שיווק, סקרי שוק, סקר צרכנים ומצגות שהוצגו בפורום בו נכחו חברי הנהלה, העוסקים בתחום המשכנתאות.

הרקע לבדיקה היא עלייה חדה בריביות המשכנתאות. אחרי מספר שנים של ריביות שפל, ב-2016 הלכו וטיפסו במהירות ריביות המשכנתאות, וזאת על אף שלא נעשה שינוי בריבית בנק ישראל. כך למשל, במסלול הצמוד, העלייה אף הייתה תלולה יותר, והריביות טיפסו בתוך שנה בכ-40% מ-2.63% בסוף שנת 2015 ל-3.8% בנובמבר 2016.

העלייה החדה בריבית נבעה מצעדים שעשה בנק ישראל במטרה לצנן את שוק המשכנתאות. צעדים אלה ייקרו את ההון לבנקים. ההון מהווה למעשה סוג של חומר גלם של הבנקים במתן משכנתאות, והבנקים גלגלו את ההתייקרות אל מחירי המשכנתאות. אמנם הגורם הבסיסי לעליית הריבית הוא החמרות רגולטוריות, אולם הרשות בודקת האם ישנם צעדים שניתן לעשות כדי לשפר את התחרות שהייתה עד לא מזמן ברמה גבוהה.