רכישת דירה מכינוס נכסים בדרך-כלל תעלה לכם דווקא יותר

המחירים הגבוהים בשוק הנדל"ן דוחפים אנשים רבים לחפש אופציה של רכישה דרך כונס נכסים, מה שמביא את שוק הכינוסים להיות אופציה מועדפת בסכסוכים רבים.

שני הסגמנטים העיקריים להליכי כינוס נכסים הינם מחלוקת עסקית או סכסוך משפחתי. ההליך עובד כך: לאחר שבית המשפט ממנה כונס לנכס מסוים, הוא מפרסם מודעות בעיתון כחלק מהצורך בשקיפות ועל מנת למקסם את התמורה. לאחר פרסום ההליך, מקיים הכונס פגישות ומציג את הנכס. אז מתחילות לזרום הצעות הכוללות המחאה בנקאית בסכום של כ-10% מההצעה, בהתאם לדרישת הכונס. לאחר מועד סיום המכרז קובע הכונס פגישה עם המציעים ומקיים הליך התמחרות.

עו"ד דודו ג'והן, מומחה מקרקעין ממשרד וינרוט ושות', מתעקש שכיום אין מציאות בתחום כינוס הנכסים. "האופי התחרותי ולהט ההתמחרות מביאים להעלאות מחיר עד שרכישה מכינוס אינה אטרקטיבית למשקיעים, אלא לאנשים שמחפשים נכס דווקא באזור המסוים הזה. נדיר מאוד למצוא מציאה אצל כונס, כלומר עסקה כדאית יותר מעסקה דרך מתווך או דרך הלוחות באינטרנט".

עו"ד עמוס תיבי, מומחה למשפט אזרחי, טוען שבעבר היו הזדמנויות, ולא עוד. "לפני 10 שנים היית קונה ב-15% פחות ממחיר השוק, וזאת היתה המטרה של הכונס".

ההאטה מורגשת

השמאי חיים מסילתי מבדיל בין נכסים למגורים לבין נכסים שאינם למגורים - אם כי בשניהם הוא מדבר על מחיר שנסגר כלפי מעלה. "הפערים כלפי מעלה בעסקאות של נכסי מסחר ותעשייה אינם גבוהים, כי אנשי העסקים נותנים לאמוציות פחות לבלבל אותם. מנגד, בדירות פרטיות העיוות כלפי מעלה גדול ובא לידי ביטוי בכ-10% יותר ממחיר השוק".

"באופן כללי, כונס טוב ימכור את הנכסים במחיר של כ-15% יותר ממחיר השוק", מעריך עו"ד אבי מוזס. לדבריו, הכונסים יודעים איך לנהל את הליך ההתמחרות, כך שבסופו של דבר האמוציות מביאות להציע סכומים גבוהים יותר. "היום האמוציות גוברות על הרציו ולכן בתי המשפט לענייני משפחה נוטים להוציא נכסים לכינוס יותר מלכל הליך מכירה אחר".

אגב, גם הליך הכינוס עצמו עולה כסף, ולכונסים יש אינטרס שהכנס יימכר במחיר גבוה ככל האפשר. שכר כונס הנכסים, בכל המקרים - גם כאשר ישנם כמה כונסים - עומד על עד 4% לפני מע"מ. נוסף לכך יש לשלם הוצאות של שמאי, כ-2,500 שקל בממוצע לדירה רגילה והרבה יותר כאשר מחיר הדירה גבוה.

רבים מאלו שפונים לעשות עסקאות דרך כינוס נכסים הם משקיעים, שהודרו בצורה דרמטית מן השוק בשנה האחרונה. עו"ד יעקב בלס, המתמחה בתחום דיני משפחה, מספר כי במשרדו ישנה ירידה של מספר השחקנים המגיעים להליכי ההתמחרות, אולם מחירי הנכסים לא יורדים מתחת למחיר השוק. "יש רגיעה. בעבר היינו מקבלים יותר הצעות על כל כינוס".

גם עו"ד פרדי גילדר, שלאחרונה היה מעורב בעסקת כינוס ברמת אביב בתל אביב שנסגרה ביותר מ-4 מיליון שקל, מספר כי ההצעה שהגיעה חצתה את הערכת השמאי במעט, אך עורכי הדין הזיעו כדי לגרד הצעות.

למרות זאת, אומר בלס, כי"זה בכלל לא רק המחיר, מדובר בהליך שהוא טוב לרוכש. הסכם המכר מקבל תוקף של פסק דין מבית משפט וקשה מאוד להפר אותו. כך לדוגמא, אם יש הפרה הפיצויים המוסכמים מקבלים תוקף של פסק דין הניתן לאכוף אותו".

עו"ד דורית לוי טילר מחזקת את דבריו של בלס: "היתרון הגדול של רכישה דרך כונס הוא העובדה שיש להליך חותמת של בית משפט. זה יתרון עצום מול רכישה בשוק החופשי, שבו אתה לא יודע מי עומד מולך. כונסי נכסים חייבים על פי הדין לספק את כל האינפורמציה על הנכס. למרות זאת, לעתים אין הצעות ולעתים הולכים לסיבוב כינוס נוסף על אותו הנכס".

אינטרסנט מעלה מחיר

לפי נתוני יד 2, בשנת 2016 נרשמו בסך הכל 2,317 מודעות לנכסים בכינוס, עלייה מינורית של 2% לעומת מספר המודעות בשנת 2015 - 2,266.

אל המספרים הללו נוספים גם הליכי כינוס של מתחמים גדולים למגורים, אליהם נוהרים היזמים ומציעים כמעט כל מחיר, בעיקר בגלל חוסר קרקעות זמינות לבנייה מאז החלטת המדינה לשווק קרקעות בשיטת מחיר למשתכן, שהקפיצה את מחירי הקרקעות הפרטיות.

עו"ד שי רווה מספר: "בכל הכינוסים שעשיתי המכר נמכר מעל שומת השמאי. במו"מ פרטי, לא פעם מפגשים יסתיימו בלי כלום. בכינוס, הנכס יימכר". רווה היה כונס הנכסים של חלקה 16 בגוש הגדול בתל אביב שהוערכה ב-220 מיליון שקל ונמכרה לאחרונה לקבוצת חג'ג' לפי שווי של 389 מיליון שקל, כ-80% יותר ממחיר השומה. המחיר הגבוה הוסבר בחלקו בעובדה שחג'ג' כבר החזיקו ב-73% מהקרקע, אך גם חברות בנייה אחרות נתנו הצעות קרובות להצעת חג'ג'.

השמאי אריה קמיל, שערך את השומה בגוש הגדול, אינו מתפלא: "קורה הרבה פעמים שמישהו עם אינטרס משלם יותר מכולם ולוקח את העסקה. זה יכול להיות כשאתה דייר בבניין של תמ"א ורוצה להגדיל אחיזה, וזה יכול להיות בין בני זוג שכל אחד רוצה להישאר בדירה. חשוב מאוד לברר מה עומד מאחורי הקלעים בהליך. מדובר בהליך כפוי ולעתים יש אדם שלחוץ למכור או שיש עודף היצע במקום מסוים.

"בעבר אנשים היו יושבים על העיתונים ומחפשים נכסים מכינוס. עסקאות היו נסגרות מהר. המוכרים היו צריכים לסגור הלוואות, כי הריביות בשוק היו גבוהות. המצב השתנה, אך יכול להשתנות בחזרה. אם שוק הולך לירידות מחירים עקב עליית ריבית, נראה יותר נכסים שמגיעים לכינוס וגם יהיה יותר חיפזון למכור את הנכסים, מכיוון שגרירת הליך המכירה יגדיל את החובות למוכרים. במקרה שכזה, נראה שוב נכסים בכינוס שייסגרו במחירים נמוכים ממחיר השוק".

 דוגמא