"מחירי הדירות יורדים בקצב שרק עומד להתגבר"

"ברור לחלוטין שירידת מחירי הדירות בישראל, שמלווה בירידה במחירי הקרקעות שכבר החלה, עומדת להתגבר בזמן הקרוב ביותר", כך אומר ל"גלובס" אבי טיומקין, יועץ לקרנות גידור בינלאומיות בתחום הכלכלה הגלובלית.

- כיצד אתה מסיק זאת?

"האינדיקטור המקדים, של ירידה משמעותית במכירת הדירות, כבר הפך לעובדה. לתהליך זה שותפים מספר גורמים: פעילותם האינטנסיבית של שר האוצר משה כחלון ומשרדו, תוך התרכזות טוטאלית בנושא, וזאת יחד עם ביצוע בשטח, תהליכים כלכליים עולמיים שאותם אמנה בהמשך, והזמן שהיה חייב לעבור כדי לקזז את נזקי תוכנית 'מע"מ אפס' של שר האוצר הקודם".

טיומקין, שבעבר חזה בהצלחה שינויי כיוון משמעותיים בכלכלה בארץ ובעולם, טוען כי "אין ספק שהמאמץ המרוכז להגדלת היצעים של דירות מצד אחד ובלימת הביקושים, הן של משקיעים לטווח ארוך והן של קונים ספקולטיביים מצד שני, נותן את ביטויו בשטח.

הירידה המשמעותית במכירת דירות יוקרה בארץ ב-2016 (מעל 50%) והירידה הנומינלית של 8% בלקיחת משכנתאות (ירידה ריאלית של קרוב ל-13% אם לוקחים בחשבון את עליית מחירי הדיור), הן ההוכחות הטובות ביותר לכך. גם שיא מאז שנת 2000 של מלאי דירות למכירה בישראל (31 אלף דירות) ואינדיקציות נוספות בשטח, מחזקים את אמון הציבור במחויבות הגורמים העוסקים בנושא, ובאופן טבעי משנים את ציפיות השוק".

"ניתן לראות בעולם", ממשיך טיומקין, "כי בשווקים המובילים של דירות יוקרה כמו ניו יורק, לונדון, מיאמי וסן פרנסיסקו (בה שוכנת תעשיית ההיי-טק) יש ירידות של כ-25% במחירים; ירידות כאלו וקיפאון במכירות אנו רואים כיום גם בתל אביב ובשכונות היוקרה מסביבה. מקרים של קוני דירות בחו"ל שמוותרים על המקדמה ששילמו ומסתלקים מהעסקה, כבר אינם כל כך נדירים. תהליך זה מתפשט עכשיו לרמה נמוכה יותר של מחירים. חשוב לציין שמגורי יוקרה היו אלו שהובילו את תהליך עליית המחירים, והם גם אלו שמובילים את המהפך בשוק".

- האם רק פעילות האוצר אחראית לגידול בהיצע הדירות ולבלימת הביקושים שאתה מתאר?

"כמובן שלא. גם הבנייה המאסיבית של דירות חדשות, שבנייתן החלה לפני כשנה-שנתיים בשיא האופוריה של הקבלנים והמערכת הבנקאית, תוך ביטחון מוחלט שעליות המחירים הן תופעה נצחית, אשר מגיעות כעת לשוק - תורמות לעודף ההיצע".

"כדאי לזכור", מוסיף טיומקין, "שהרוח הגבית, על גבול יצירת הפאניקה, בקרב קוני הדירות הפוטנציאליים, שהעניקה התקשורת בכותרות שונות וגרמה ללחץ עודף משמעותית של קונים, בוודאי תרמה משמעותית לעליות המחירים ולהארכת התהליך שראינו בעבר".

גל פשיטות הרגל לא הגיע בינתיים

לפני כשלוש שנים, במאמר ל"גלובס", כתב טיומקין את השורות הבאות: "אם האוצר ובנק ישראל ימשיכו במדיניות ההרסנית שלהם, המשבר שעומד להתחולל בתוך זמן קצר יגרום למפולת במחירי הדירות, שתלווה במשבר במערכת הבנקאות. הירידה התלולה במחירי הדירות תגרום לחלק גדול מהציבור, שמוציא כיום חלק ניכר מכספו לתשלום המשכנתא והריבית ומתנחם בעליית שווי הנכס, לתחושה קשה של מרירות וייאוש, שתלווה בפשיטות רגל אישיות בהיקף שלא ידענו כמותו ובמשבר חברתי עצום".

- בפועל, התרחיש הזה לא קרה עד היום.

"כמובן. בפועל מה שהתרחש הוא גידול בביקוש לדירות, מאחר שבנק ישראל שינה את המדיניות המוניטרית שלו בצורה קיצונית - הוריד את הריבית לאפס והוא לא מפסיק להזרים כספים לשווקים, כולל התערבות בשוק המטבע - מה שיצר ביקוש גדול בשוק הדיור שפגש היצע קטן מאוד".

ניתן למנות כיום מספר סיבות בולטות, לדברי טיומקין, לשינוי בתהליך הבסיסי של עליית המחירים: "ראשית, הגידול המשמעותי במלאי ובהיצע; שנית, תחילת תהליך של עליית ריבית לטווח הקצר ולטווח הארוך בעולם; שלישית, ירידת הביקוש מצד משקיעים זרים עקב עוצמת השקל, בעיקר מול האירו, מה שפוגע משמעותית בקונים מצרפת. ואכן, קנייה על ידי משקיעים זרים הגיעה לרמה הנמוכה בעשור האחרון; גורם רביעי הוא קשיי מימון לקונים פרטיים בחו"ל, שמלווים באכיפה משמעותית של הגבלות על העברות תשלומים במסגרת המלחמה בהלבנת הון; ולבסוף, הירידה במספר העולים, בעיקר מצרפת ואוקראינה.

- אתה מדבר על תהליך של ירידת מחירים, אבל בפועל זה לא ממש נראה בשטח.

"לקבלנים ולמערכת הבנקאית יש אינטרס ברור בשמירת מחירי דירות ואפילו בעלייתם, ובעיקר לא להודות שהמחירים יורדים. מעבר לסיבות הברורות של גידול ברווח וכד', הסיבה המשמעותית הנוספת היא שירידת מחירים רשמית (מחירי מחירון) פוגעת בשווי הביטחונות שבידי הבנקים ומגדילה את הלחץ על הקבלנים לתוספת ביטחונות. באופן אבסורדי, מבחינת שני הצדדים עדיף להימנע ממכירה תוך הגדלת המלאי ו/אומתן הטבות עקיפות לקונים, אך לא דרך המחיר - תופעה שאכן מתרחשת בפועל.

"כמובן שמגיעה הנקודה, ולדעתי היא הגיעה, שגם שיתוף הפעולה הלא קדוש בין הקבלנים לבנקים לא יוכל להסתיר את העובדות בשטח. הכלל הוא שכאשר תהליך כלכלי משמעותי מתהפך, זה לוקח זמן, אך כאשר הוא כבר מתרחש, המהירות והעוצמה חזקים הרבה יותר מהצפוי. כלל זה יהיה נכון גם הפעם".

עוד ב-2016 הוא היה סקפטי

לפני כשנה, בהרצאה שנתן לפני סטודנטים בבית הספר לכלכלה הנושא את שמו במרכז הבינתחומי בהרצליה, הביע טיומקין סקפטיות באשר להשלמת עסקת הענק שביצעה טבע לרכישת החטיבה הגנרית של אלרגן תמורת כ-40 מיליארד דולר, על רקע שינויים בתהליכים הכלכליים בעולם.

- עברה שנה ומניית טבע נפלה בכ-50%, גם בגלל הרכישה שמצטיירת היום כיקרה מדי.

"אני מקווה שהמערכת הניהולית של טבע תדע להתמודד עם האתגרים העומדים בפניה, כי בסופו של דבר טבע היא באמת 'חברה של כולנו'".