אילו דירות מחפשים הישראלים - וכמה הם מוכנים לשלם?

הישראלים יושבים על הגדר. הירידה המשמעותית במספר העסקאות בענף הנדל"ן למגורים ניכרת גם בסקר החצי שנתי של "גלובס-אזימוט" לסיכום 2016.

על פי ממצאי הסקר, כוונות הרכישה של הציבור ירדו בשיעור ניכר בהשוואה למחצית 2016, אולם הן עדיין גבוהות יחסית לסקרים קודמים. עוד עולה מהממצאים כי מחפשי הדירה מתמקדים בשוק היד שנייה. במקביל, גם הפעם (זו הפעם השנייה) בדקנו עד כמה הציבור הרחב מכיר את תוכנית "מחיר למשתכן", במסגרתה מוכרת המדינה קרקעות לקבלנים שמתחייבים למכור דירות בהנחות של מאות אלפי שקלים. על פי התשובות, חלק גדול יותר מהציבור כבר מכיר את התוכנית, אבל רבים אינם מתייחסים אליה כפרמטר משמעותי בכוונה לרכוש או לא לרכוש דירה.

שוב ממתינים

בחודשים האחרונים מצביעים כל הנתונים על ירידה משמעותית במספר העסקאות בשוק הדיור. הסקירות האחרונות של הכלכלן הראשי באוצר ונתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציגים ירידה במכירת דירות חדשות על ידי קבלנים ובשוק היד-שנייה. באוצר מעודדים מהירידה בשיעור המשקיעים (בעקבות העלאת מס הרכישה, ביטול הפטור ממס שבח, מס לבעלי שלוש דירות, הקשחת תנאי המשכנתאות, ואולי תחושה רווחת שהשוק כבר נוגע בשיא), והמתנה של זכאים למכרזים והגרלות של מחיר למשתכן.

על פי נתוני הסקר, שבחן את כוונות הציבור לרכוש דירה, שכיחות מחפשי הדירה שהלכה ועלתה מאז תחילת 2015 (בעקבות ההליכה לבחירות וגניזת תוכנית מע"מ אפס של שר האוצר לפיד), שינתה כיוון בחדות במחצית השנה האחרונה של 2016.

מעדיפים לחפש דירות יד שנייה

מסתבר ששוב הישראלים עברו למצב המתנה: 6% בלבד השיבו שהם מחפשים כיום דירה לרכישה ו-8% שוקלים להתחיל בתהליך של רכישת דירה. לפני חצי שנה, 11% מהנשאלים הצהירו כי הם מחפשים דירה ו-7% השיבו כי הם שוקלים להתחיל בתהליך. בני קרת, מנכ"ל אזימוט, סבור כי הסיבה לירידה קשורה לשני מהלכים מרכזיים: "נוצרה אווירה ציבורית של המתנה לירידת מחירים, כאשר מכרזי מחיר למשתכן ושתי פעולות רציפות של סרבול והכבדה על המשקיעים הובילו לנתונים הללו". בשקלול מי שהשיב כי הוא מחפש דירה כיום יחד עם מי ששוקל לחפש דירה, מדובר בסה"כ בכ-14% הציבור לעומת כ-18% ביולי 2016, ירידה של 22% בתוך חצי שנה.

שכיחות מחפשי דירה חדשה מקבלן מקרב מחפשי הדירות ירדה מ-61% ביולי 2016 ל-57%. מנגד, היד-שנייה המצב שונה, עם עלייה לרמה של כ-79% המחפשים דירות יד 2, לעומת 75% ביולי 2016. כשמנתחים את העלייה בחיפוש דירות יד 2 אל מול ירידה בדירות מקבלן ניתן לקבל שני הסברים לנתונים. הראשון מתייחס למחיר הדירה. ככל שהמחירים המשיכו לעלות, האלטרנטיבה בדמות רכישת דירה זולה וישנה יותר הפכה רלוונטית יותר, במיוחד נוכח העובדה שבשנים האחרונות רוכשי דירות רבים מעדיפים לרכוש דירה קטנה או זולה במרכז ולא להתרחק מחוץ למעגלי הביקוש. ההסבר האפשרי השני קשור לתוכנית מחיר למשתכן ובשיווק קרקע מואץ בתוכנית זו. מכיוון שכמעט כל מכרזי המדינה מופנים לטובת התוכנית, היצע הדירות החדשות לזכאים עולה, ובמקביל היצע הדירות החדשות לשאר הציבור הולך ויורד (עוד על הביקוש וההיצע בשוק היד שנייה - בעמ' 53).

הסקר החצי שנתי של גלובס ופרסום אזימוט התקיים במהלך דצמבר האחרון, בפעם ה-21 מאז שנת 2006. מדובר בסקר אינטרנטי שנערך באמצעות מכון המחקר "מאגר מוחות" בראשות פרופסור יצחק כ"ץ בקרב מדגם ארצי מייצג של כ-600 איש, מחציתם נשים ומחציתם גברים, המהווים מדגם מייצג של האוכלוסייה הבוגרת, דוברת השפה העברית בישראל.

מחיר למשתכן חדר לתודעה

הסקר בדק כאמור גם את היחס של הציבור לתוכנית הדגל של שר האוצר, מכרזי מחיר למשתכן. לפני כחצי שנה - חצי שנה לאחר תחילת ההגרלות - כרבע מהנשאלים כלל לא הכירו את התוכנית הממשלתית. בסוף 2016 מסתבר שהיקף המכרזים וההגרלות (כ-6,000 דירות הוגרלו בשנה הראשונה) הובילו גם לעלייה במודעות הציבור לתוכנית.

בסוף 2016, רק 14% מהנשאלים השיבו שאינם מכירים את התוכנית. עדיין מדובר בשיעור לא קטן, אולם הרבה יותר נמוך מאשר לפני חצי שנה. במקביל, כשנשאלו המשתתפים האם תוכנית מחיר למשתכן משפיעה על כוונתם לרכוש דירה, 66% השיבו שלא, עלייה לעומת הסקר הקודם אז עמד נתון זה על 54%. באותו הזמן, 20% מהנשאלים השיבו כי התוכנית הממשלתית משפיעה על הכוונה לרכוש דירה , לעומת 21% בסקר הקודם.

נזכיר, כי גם שר האוצר משה כחלון בעצמו שינה גישה בשבועות האחרונות, והוא אינו משוכנע עוד שתוכנית מחיר למשתכן תביא לירידת מחירים כוללת בשוק הדיור. אחרי שגרס במשך שנה וחצי שמכירת דירות בהנחה לזכאים תוביל בהכרח לירידת מחירים בסביבה הקרובה של אותם פרויקטים, ובעקבות זאת בכלל השוק, החל השר כחלון לומר בשבועות האחרונים כי הורדת המחירים בשוק הדיור כלל אינה יעד ממשלתי וכי המטרה היא לספק דירות מוזלות לזכאים.

המחיר התפיסתי ממשיך לעלות

כך או כך, את המודעות לתוכנית הממשלתית ניתן לפלח גם על פי אזורים שונים בארץ. מהנתונים עולה, שבאזור הדרום מחצית מהנשאלים (50%) השיבו שהם לא מכירים את התוכנית, ובאזור המרכז מדובר ברבע מהנשאלים (25%). עם זאת, באזור השרון לא היה אף אחד שלא ידע על התוכנית ובירושלים רק 8% לא הכירו את התוכנית.

בפילוח על פי גילאי הנשאלים, נראה שככל שהגיל עולה המודעות עולה. בגילאי 18 עד 24 רבע מהנשאלים לא מכירים את התוכנית, בגילאי 25 עד 64 (ארבע קבוצות גיל שונות ועוקבות) שיעור הנשאלים שלא הכיר את מחיר למשתכן עמד על 17%, ובקבוצת הגיל של 65 ומעלה שיעור מי שלא מכיר את התוכנית צנח ל-8% בלבד. בכל הנוגע להשפעה של התוכנית על כוונת הרכישה, ניתן לראות שבני הגיל עליהם השפיעה התוכנית באופן המובהק ביותר, אם לחיוב או לשלילה, הם בקבוצת הגיל שבין 25 ל-34. נוסיף שרבים בגילאים הללו מחפשים דירה לרכישה, כך שהנתונים מסתדרים עם הלך הרוח בשוק.

כמו בכל סקר, גם הפעם נבחן המחיר הממוצע אותו מוכנים הרוכשים לשלם על דירה. במקרה הזה, בעוד כוונות הרכישה ירדו והעסקאות פחתו, המחיר בו נוקבים הנשאלים עדיין נמצא במגמת עלייה. כלומר, ישנם פחות קונים פוטנציאליים, אבל מי שנשאר בשוק מוכן או נאלץ להוציא יותר.

על פי הנתונים, נרשמה עלייה של כ-3.7% במחיר המקסימלי שאותו מוכנים הישראלים לשלם בהשוואה לסקר הקודם שנערך במחצית 2016. המחיר עומד כעת על 1.41 מיליון שקל, לעומת 1.36 מיליון שקל לפני חצי שנה. נזכיר, כי המחיר התפיסתי נמצא בעלייה מאז סוף 2014.

מתפשרים על גודל הדירה

ואילו דירות הישראלים מחפשים? החלק הארי עדיין מתמקד בדירות 4 חדרים. עם זאת, בהשוואה לסקר הקודם, ירד שיעור מחפשי דירות 4 חדרים מרמה של 42% ל-38%, ולפני חמש שנים תפסו דירות 4 חדרים נתח של 60% מהביקוש שלנו לדירות. מאידך, שיעור מחפשי דירות בנות 3 חדרים האמיר, מרמה של 21% בסקר הקודם לרמה של 33% בסקר הנוכחי.

גם בכל הקשור לדירות 5 חדרים נרשם שינוי. שיעור מחפשי הדירות הללו ירד מ-29% בסקר הקודם ל-19% בסקר הנוכחי. נראה שמחירי הדירות הגבוהים מאלצים את הרוכשים לחפש דירות קטנות יותר, כך שהביקוש לדירות 3 חדרים מאמיר על חשבון חיפוש דירות בנות 4 ו-5 חדרים.

קרת: "רפורמת מחיר למשתכן מיועדת לחלק ספציפי וקטן מהציבור, ועל כן איננו רואים ירידה במחיר הנתפס של דירה ממוצעת אותו מוכן הציבור לשלם. הממצאים שבים ומוכיחים שהממשלה חייבת להמשיך בהוצאת מלאי קרקעות לכל חלקי האוכלוסיה".

משאל הקבלנים: מחפשים קרקעות, מתרחקים ממכרזי מחיר למשתכן

היזמים והקבלנים הם כמובן האינטרסנטים הכי גדולים בשוק. אם יאמרו שמחר מחירי הדירות יהיו זולים יותר, אף אחד לא יקנה מהם דירה היום. עם זאת, כדאי להקשיב (בערבון מוגבל) גם לאנשי הענף, שמניעים את הגלגל. היצע הדירות תלוי בסופו של דבר בנכונות (וביכולות) ההשקעה שלהם.

משאל קבלנים שנערך לאחרונה בקרב קבלני ארגון הקבלנים ת"א-יפו-בת ים מצביע על המגמות ועל הסוגיות שהכי מטרידות היום את הקבלנים: המחסור בקרקע זמינה, מכרזי מחיר למשתכן וכמובן ההתעוררות בתחום ההתחדשות העירונית ותמ"א 38.

הקבלנים התבקשו לענות על השאלה "האם השתתפת או בכוונתך להשתתף במכרזי מחיר למשתכן". נזכיר כי גם באזור המרכז פורסמו לא מעט מכרזים במסגרת התוכנית הממשלתית, ומכרזי קרקע רגילים לא פורסמו. לקבלנים וליזמים המעוניינים להמשיך לרכוש קרקעות לבנייה נותרו שתי אפשרויות: לשתף פעולה עם התוכנית, או לנסות ולרכוש קרקעות פרטיות שמחירן עלה ונעשו אטרקטיביות פחות ומסוכנות יותר.

81.5% מחוץ למחיר למשתכן

ולמרות זאת, כ-81.5% מהנשאלים, רוב מוחץ, השיבו כי הם לא השתתפו בתוכנית על כה וגם לא מתכננים להשתתף בהמשך. במשאל דומה שנערך לפני כחצי שנה, מספר הקבלנים שהשיבו שלא ישתתפו בתוכנית היה נמוך יותר, ועמד על כ-75% בלבד.

הקבלנים מציינים כי הבעיה האקוטית היא סוגיית היצע הקרקעות הזמינות. הקבלנים התבקשו לדרג מה הצעד החשוב ביותר שעל הממשלה לקדם השנה לפתרון למשבר הדיור. במקום הראשון הם בחרו ב"הגדלת היצע הקרקעות הזמינות לבנייה". במקום השני ב"קיצור הליכי התכנון והבנייה", במקום השלישי "הרחבת פרויקטים של התחדשות עירונית", במקום הרביעי - "הגדלת כוח האדם המקצועי לבנייה, ולבסוף בחרו באפשרות של "פיתוח מערכת תחבורה שתצמצם פערים ותפתח אפשרות מגורים בפריפריה".

נקודה מעניינת שעולה מהשאלה האחרונה היא המיקום הנמוך יחסית של מצוקת כוח האדם המקצועי בעיני הקבלנים, המרבים לטעון שאין להם עובדים שיעלו על הפיגומים.

המשאל מתייחס גם לתמ"א 38, תוכנית המתאר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. בשנים האחרונות התמ"א תופסת תאוצה, בעיקר באזור המרכז. לאחר למעלה משנה של קיפאון בתחום, לאור הדיונים על תיקון 3א' שהיה אמור לעשות סדר בדרך חישוב הזכויות בפרויקטים במסלול הריסה ובנייה מחדש, אושר לאחרונה תיקון המעניק זכויות בהתאם לגודל הבניין. במקום שהענף יחבק את הסרת אי הוודאות ויצא לדרך עם עוד פרויקטים, נראה שחלק לא קטן מהקבלנים פסימי לגבי השפעתו החיובית של התיקון החדש. 31% מהנשאלים סברו שלא יהיה שום שינוי בעקבות התיקון החדש, כ-26% סבורים שהמצב הולך להחריף ופחות פרויקטים יצאו כעת לדרך, ו-42% מאמינים שהפרויקטים יתקדמו בעקבות התיקון. כלומר, קרוב ל-60% מהנשאלים פסימיים בנוגע לתיקון שהיה אמור להוביל לפתרון הקיפאון בענף זה (ושהרשויות המקומיות כבר עתרו לבג"ץ נגדו).

שאלה נוספת התמקדה באיתנות קבלני הביצוע, לאור מספר גדול של קריסות שאירעו בענף הנדל"ן בשנתיים האחרונות. הקבלנים נשאלו מה היה הגורם העיקרי לקריסת קבלני הביצוע. לפי התשובות, רוב גדול של קבלנים מפנים אצבע מאשימה כלפי הקבלנים עצמם: 60.5% מהנשאלים בחרו בתשובה "תמחור לא נכון של פרויקטים", 26.5% בחרו להסביר את הקריסות במחסור בכוח אדם זמין, ו-13% בלבד סבורים כי הסיבה נעוצה במזמיני העבודה ובמוסר התשלומים הירוד הנהוג בענף. ואגב, אחת התשובות האפשריות לשאלה זו היתה "קשיים בקבלת אשראי", אך אף אחד מהנשאלים לא בחר בתשובה זו.

לדברי אבנר לוי, יו"ר ארגון קבלני תל אביב-יפו-בת ים, "יש בעיה חמורה של מלאי קרקעות זמינות לבנייה. כמעט כל המכרזים הם במחיר למשתכן, יש חברות קטנות ובינוניות שאין להן מלאי קרקע לשנה הקרובה וזה עלול להוביל לקריסה של חברות. חברות קבלניות צריכות מלאי לשנים הקרובות, לאור התמשכות תהליכי התכנון, ולחלקן אין מלאי קרקע אפילו לשנה הקרובה. זו בעיה חמורה".

לדברי לוי, "הבעיה הגדולה היא שראשי הרשויות מתנהלים כמו שריף בעירייה. הממשלה יכולה לקבוע הרבה החלטות, אבל בסופו של דבר זה מגיע לוועדה המקומית ושם זה נתקע. ראשי הערים שולטים במדיניות הממשלה והם לא ששים לאשר תוכניות בנייה למגורים, כי מבחינתם העירייה מסבסדת מגורים, והם רוצים בעיקר משרדים ומסחר. חייבים להגיע להסדר בנושא הזה וכנראה שהסכמי הגג לא מספיקים. יש מאגר אדיר של כ-900 אלף יחידות דיור בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, אבל הממשלה לא מצליחה לקדם את העניין הזה".

 ציפיות לגודל הדירה 23.1.17

 כוונות רכישה 23.1.17, השפעת תוכנית מחיר, תקציב מקסימלי