הנושאים שיעסיקו את בתי המשפט השנה בתחום הנדל"ן

מי ישלם על ירידת הערך

הנושא: כתבי שיפוי: האם תביעות לפיצוי נגד ועדות מקומיות ישולמו על-ידי העיריות ולא יגולגלו לקבלנים?

מצב משפטי: דיון נוסף, קידום חקיקה והגבלת סע' 197

רקע: בדצמבר 2016 פסק בית המשפט העליון (ע"א 5858/15 פרחי ביקל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון-לציון ואח') כי כתבי השיפוי שעליהם נוהגות הרשויות להחתים את הקבלנים אינם חוקיים. המשמעות היא כי במקרה של תביעות פיצויים בגין ירידת ערך שיגישו בעלי נכסים נגד הוועדות המקומיות לאחר אישור תוכניות חדשות (סעיף 197 בחוק התכנון והבנייה), העיריות ישלמו את סכומי התביעה מכיסן. הרשויות נזעקו, ובתגובה קראו שלא לאשר תוכניות חדשות עד להסדרת חקיקה בנושא. התוצאה עלולה להיות קיפאון באישור תוכניות ובענף.

פרשנות: ברור לכולם שלא נאמרה המילה האחרונה בפרשה. קבינט הדיור כבר אישר החלטה לקדם חקיקה מהירה הנוגעת להכשרת הדרישה לקבלת כתבי שיפוי מקבלנים ויזמים.

במקביל, הצעת ההחלטה כוללת סעיף נוסף, שתכליתו לשנות את הקריטריונים להגשת ההתנגדות והגבלת האפשרות להגשת תביעות מכוח סעיף 197 (בין היתר על-ידי אפשרות הגשת תביעה רק על-ידי מי שנפגע מתוכנית באופן ישיר).

בנוסף, נקבע דיון נוסף בעליון, בקשה שאליה הצטרפו גם נציגי פורום 15 הערים הגדולות, נציגי השלטון המקומי וגם היועץ המשפטי לממשלה. עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', מסביר כי משמעותו הפרקטית של פסק הדין הינה פגיעה ועצירה של תנופת הבנייה והפיתוח ברשויות המקומיות, "וזאת בשעה שקיים מחסור בדירות בשוק".

לפי מה מחשבים את הזכויות

נושא: עתירת הרשויות המקומיות נגד הפטור מהיטלי השבחה בתיקון 3 א' לתמ"א 38.

רקע: לפי תיקון 3א' לתמ"א 38, תוספת זכויות הבנייה בפרויקטים נגזרת מהמצב הקיים (ולא לפי "דירה רעיונית" על-פי זכויות התב"ע). התיקון הגדיל את היקפי הזכויות במרבית הפרויקטים, בהתאם לגודל הבניין, ויצר בהירות רבה יותר באשר למפתח הזכויות הניתנות במסגרת התמ"א.

פרשנות: השלטון המקומי ורשויות מקומיות עתרו נגד התיקון. לטענתם, המועצה הארצית לתכנון ובנייה לא הביאה בחשבון את הוצאות הרשות המקומית בעקבות הגדלת הזכויות במסגרת התמ"א. בנוסף, התיקון אינו מבחין בין אזורים לפי מידת הכדאיות הכלכלית לפרויקט ופוטר מהיטל השבחה אזורים עשירים, בעוד שבאזורים אחרים וחלשים יותר גם לאחר התיקון אין די כדאיות כלכלית לביצוע פרויקטים.

לפי מה ייקבעו פיצויי הפקעה

נושא: פיצויי הפקעה לפי אומדן דמי שכירות או לפי תשואה שנתית על הנכס.

מצב משפטי: הצעת חוק של משרד המשפטים.

רקע: פסיקת בית משפט העליון ביטלה את הלכת הייטר, שלפיה פיצויי ההפקעה יחושבו לפי אומדן דמי שכירות שנתיים. בית המשפט קבע כי הפיצוי יהיה לפי תשואה שנתית על הנכס (כולל עליית שווי). המשמעות היא כי הפיצויים עלו באופן משמעותי, לפי הערכות פי 3-10. כעת הצעת חוק של משרד המשפטים מנסה לעגן את המציאות הקודמת, ובכך לחסוך מהמדינה פיצויים עתידיים.

פרשנות: עו"ד צבי שוב יוצא נגד החוק החדש: "הפקעה היא מכירה כפויה, וכידוע טעות בכדאיות העסקה אינה מאפשרת ביטול או שינוי חוזה רטרואקטיבית. לא ייתכן כי המדינה שתגלה שהחוק לא היה נוח לה בשל הצטברות של תביעות, תפעל לתיקונו ותשלול פיצוי ראוי".

זה שעולה וזה שיורד

נושא: תביעות הפיצויים בגין תוכנית השימור של תל-אביב.

מצב משפטי: מחכה להחלטת ועדת ערר.

רקע: בשנת 2008 סימנה תוכנית השימור של תל-אביב כ-1,000 מבנים בעיר כמבנים המיועדים לשימור, מתוכם כ-200 מבנים המיועדים לשימור מחמיר. בעקבות אישור התוכנית הגישו בעלי הנכסים לוועדה המקומית תביעות פיצויים, בטענה שהתוכנית גוררת ירידה בערך הנכסים.

במקביל, הוועדה המקומית הגישה לאותם בעלי נכסים דרישות להיטל השבחה בטענה כי תוכנית השימור דווקא מעלה את ערך הנכסים משום מיוחדותם. החלטתה של ועדת הערר במספר שאלות רוחב עקרוניות שהתעוררו במרבית התביעות צפויה להתקבל בשנת 2017 ואחריה ימונו שמאי מקרקעין להכריע בכל תיק לגופו. לאור היקפן האדיר של התביעות יש להניח כי יוגשו ערעורים לבתי המשפט על כל החלטה שתתקבל, וכי הנושא לא יסתיים מבלי שיונח לפתחו של בית המשפט העליון.

פרשנות: עו"ד ענת בירן אומרת כי להחלטת ועדת הערר משמעות גם על תוכניות השימור בערים אחרות. אם תתקבל עמדת הוועדה המקומית, ובעלי הנכסים יאלצו לשלם היטלי השבחה גבוהים, החשש הוא שתיפגע הכדאיות הכלכלית של שימור המבנים, ומבנים רבים בעיר תל-אביב ייוותרו מוזנחים ולא יעברו את הליך השימור.

היטל השבחה על אנטנה סלולרית

נושא: תשלום היטלי השבחה בגין תוכניות מתאר ארציות.

מצב משפטי: מחכה להכרעת בית המשפט העליון.

רקע: בית המשפט העליון צפוי לפרסם השנה החלטה עקרונית בתחום היטלי ההשבחה. ולקבוע האם הרשויות המקומיות יכולות לדרוש תשלום היטל השבחה בגין תוכניות מתאר ארציות גם אם הן כוללות הוראות מפורטות המאפשרות הוצאת היתרי בנייה מכוחן. בית המשפט העליון נדרש לסוגיה לאחר גלגולים משפטיים בוועדות הערר לפיצויים והיטלי השבחה, בבקשת רשות ערעור שהוגשה על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קרית אתא נגד חברת פז גז.

פרשנות: "כיום יש תוכניות מתאר ארציות כמו תוכנית המתאר הארצית להקמת מתקנים פוטו וולטאים, תוכנית המתאר הארצית להקמת מסוף מכולות חדש והארכת שובר הגלים בנמל אשדוד, התוכנית להקמת מתקני גז, הקמת אנטנות סלולריות, ועוד", מציינת עו"ד ענת בירן. לדבריה, תוכניות אלו הן תוכניות מתאר ארציות שמכוחן ניתן להוציא היתרי בנייה ללא פנייה אל הרשות המקומיות.

לא רוצים נופש

נושא: קרקעות חקלאיות: בעלי הקרקעות במרכז ממתינים להכרעה בשווי מיליארדי שקלים

מצב משפטי: מחכה להכרעת בית המשפט.

רקע: תוכנית המתאר של מחוז המרכז (תמ"מ/21/3) הופקדה באפריל 1998 ואושרה על-ידי המועצה הארצית במאי 2002. לראשונה, התוכנית הפרידה בין קרקע חקלאית עם צפי עתידי לפיתוח לבין שטחים שייעודם נקבע כ"כפרי פתוח" או "נופש מטרופוליני", שמשמעותם היא השארת אותם שטחים ללא אפשרות לפיתוח גם בעתיד. השנה צפויה להתקבל הכרעה בנוגע לירידת הערך של אלפי בעלי קרקעות באזור המרכז שנפגעו כתוצאה מאישור התוכנית החדשה. מדובר על בעלי קרקע חקלאית שציפו להשבחת הקרקע (וכבר חלמו לראות עליה מגדלי מגורים), אלא שתוכנית המתאר סתמה את הגולל על תקוותם ומכאן תביעתם לירידת ערך הקרקע.

פרשנות: לדברי עו"ד יהושע (שוקי) דיאמנט המתמחה בנדל"ן ומייצג בעלי קרקע שהגישו תביעות פיצויים, "מדובר בתביעה הנאמדת במיליארדי שקלים, ולכן במקרה שתתקבל, התביעה צפויה להיות בעולם הנדל"ן רעידת אדמה ציבורית". נציין כי בעבר נקבע בבתי משפט כי אין פיצוי בגין פוטנציאל. פסק דין מפורסם בנושא עסק במתחם הבאסה בהרצליה.

פיצויים מראש או לאחר תביעה

נושא: הכרעה בעניין גובה הפיצוים בהפקעה.

מצב משפטי: מחכה להכרעת בית המשפט העליון.

רקע: בעלי קרקע בדרום ראשון-לציון, בסמוך לכביש 431, תובעים מחברת נתיבי ישראל ומהוועדה המקומית ראשון-לציון פיצויים על הפקעה של שטחים שהיו בבעלותם. בית המשפט העליון יכריע האם בעלי הקרקע המופקעת זכאים מראש לפיצויים בגין הפגיעה בחלקה שנשארה בידיהם, או האם הם חייבים להגיש תביעה נפרדת לירידת ערך.

פרשנות: עו"ד אריאל פל ממשרד עו"ד צבי שוב: "פסק הדין יעלה כמה סוגיות עקרוניות, בין היתר שאלת הייעוד שלפיו יחושבו פיצויי הפקעה בגין שטח שנכלל בהפקעת עבר לטובת כביש עירוני ולבסוף נבלע במסגרת הפקעה לטובת כביש ארצי - 431. כמו כן יעסוק בשאלה האם זכאים הנפקעים לפיצויי בגין הפגיעה ביתרת החלקה שלא הופקעה, לרבות בגין מגבלות קווי הבניין וזאת במסגרת תביעת ההפקעה, או שעליהם לתבוע נזק זה במסגרת תביעת ירידת ערך בגין התוכנית שאושרה שלושה חודשים לאחר צו ההכרזה, וכן בשאלה האם כדי לקבל פיצוי בגין הפקעת 25% הראשונים שהופקעו, ייאלצו בעלי הקרקע שמהם הופקעה החלקה לנהל הליך נוסף מול שר התחבורה, למרות שבית המשפט קבע כי על הרשות לשלם פיצוי מהמטר הראשון. מדובר בפסק דין משמעותי ביותר, אשר עשוי ליצור מנגנון צודק ויעיל יותר להכרעה בהליכי פיצויי הפקעה".

מס ריבוי דירות

נושא: עתירות נגד חוק מיסוי דירה שלישית.

מצב משפטי: דיון בעתירות יתקיים עד סוף פברואר.

רקע: שר האוצר משה כחלון יזם בשנה שעברה את חוק מיסוי דירה שלישית (מס ריבוי דירות), במטרה לעודד משקיעים שמחזיקים בשלוש דירות ומעלה למכור את הדירות ובכך לייצר מלאי גדול יותר של דירות לזוגות צעירים. כמו כן, מטרת החוק להדיר את רגליהם של המשקיעים הסדרתיים משוק הנדל"ן.

פרשנות: נגד החוק הוגשו עד כה ארבע עתירות, אחת על-ידי נציגי האופוזיציה בכנסת ושלוש על-ידי בעלי דירות להשקעה. בין היתר נטען באחת העתירות: "'מס ריבוי נכסים' פוגע באופן מהותי בזכות הקניין; מפלה בעלי דירות מגורים לעומת בעלי נכסים אחרים; ובלתי סביר בעליל... פוגע בזכות היסוד של העותרים לשוויון בכך שהוא מפלה בין בעלי דירות מאזורי הביקוש לעומת בעלי דירות מאזורי הפריפריה".

לא למכור דירה בלי היתר בנייה

נושא: עוד ביטחון של רוכשים אל מול הקבלנים.

מצב משפטי: תיקון נוסף (מס' 99) לחוק מכר דירות, אושר בקריאה ראשונה וכיום נמצא בדיונים בוועדת הכלכלה לקראת קריאה שנייה ושלישית.

רקע: במסגרת התיקון בחוק מכר דירות מציעה המדינה להוסיף כמה הגנות לרוכשי הדירות, ביניהן סעיף המטיל על מוכר הדירה חובה להציג בפני הקונה מידע שעשויה להיות לו השפעה של ממש על השימוש בדירה (לדוגמה, מידע על תוכניות שהופקדו או שאושרו במגרשים גובלים, או שינויים מתוכננים בתוכנית הדירה או הבניין). כן מוצע להוסיף בחוזה סעיף המטיל איסור על מוכר דירה למכור את הדירה טרם שניתן היתר בנייה עבור הדירה, אלא אם נקבע בחוזה המכר מועד צפוי לקבלת היתר הבנייה כאמור או מועד מסירה; כמו כן מוצע להוסיף סעיף בחוק לפיו מוכר דירה לא ימכור דירה טרם מועד אישורה של תוכנית או הקלה שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה לבניית אותה דירה, וחוזה שנכרת טרם מועד אישור התוכנית בטל.

עוד מוצע לבטל את ההסדר הקבוע בחוק המגביל את גובה שכר הטרחה שזכאי קבלן/עו"ד לגבות מרוכש הדירה, ולקבוע כי המוכר ועורך דינו לא ידרשו מהקונה תשלום עבור הוצאות משפטיות ואלה יכללו במחיר הדירה.

פרשנות: עו"ד אביעד שוב ממשרד שוב ושות' מציין כי מטרת התיקון היא הגנה רבה יותר על הצרכן הישראלי מול חברות הבנייה.