עו"ד ורו"ח אודי ברזלי, מהבכירים ומהמוכרים בתחום המסים, היה מעורב בשנים האחרונות בכמה קבוצות רכישה שהקימו בנייני מגורים בתל אביב. לאחרונה הוא מגוון את השקעות הנדל"ן שלו דרך קרן הגשמה (של אבי כץ, המוכר יותר כבעלים של קופיקס), המבצעת השקעות משותפות בנדל"ן בחו"ל.
הרעיון פשוט. במקום לרכוש בחו"ל, על המורכבות הנגזרת מקנייה, רגולציה ותחזוק של נכס במקום רחוק ולא מוכר, מתבצעת ההשקעה במסגרת קבוצה ישראלית הרוכשת או יוזמת פרויקט שלם בחו"ל בהיקף שיכול להגיע לעשרות או אפילו מאות מיליונים. חלק מהסכום מגיע מהמשקיעים בקבוצה, אך רובו ככולו ממינוף.
בשנתיים האחרונות, על רקע הלחצים שמפעילה הממשלה על משקיעי נדל"ן בארץ, המיזמים הללו הולכים ותופסים תאוצה, בעיקר בקרב משקיעים קטנים ולא מתוחכמים - אלה שברשותם כמה מאות אלפי שקלים פנויים. ובמילים אחרות: ישראלים ששקלו בעבר רכישת דירה זולה בחיפה או בבאר שבע, מעדיפים עתה להשקיע בחו"ל דרך התארגנויות שכאלה, בין שהן יזמיות שמקימות או רוכשות נכסים בחו"ל, ובין שהן רק מבצעות את הקישור עם יזמים זרים.
ברזלי, שקשה לחשוד בו בחוסר תחכום, מגחך כשהוא נשאל אם לא חשב לרכוש דירה בישראל במקום בחו"ל. "עוד לפני שרכשת, אתה כבר מקבל עונש", הוא אומר ומכוון למס הדירה השלישית. "שר האוצר כחלון ושר הכלכלה הטרי אלי כהן ממש שולחים את האנשים להשקיע בחו"ל".
עד כמה פופולריות הקבוצות הללו? רק בימים האחרונים דווח על הקמת שתי קרנות חדשות במתכונת שתוארה. האחת היא אינבו (Invo), שבראשה עמליה שכטר, שעבדה בעבר בהגשמה ונשיאה הוא עופר עיני, לשעבר יו"ר ההסתדרות; השנייה היא "העיר החדשה" של יזם קבוצות הרכישה דרור הלוי, שהקים פלטפורמה להשקעות משותפות לנדל"ן בארה"ב, שנכון להיום כוללת פורטפוליו של 5 נכסים בהיקף כולל של 93 מיליון דולר.
השתיים מצטרפות להגשמה, שהיא הוותיקה בתחום וצברה פורטפוליו של כ-250 נכסים; לסיטי אר (CityR), שמשקיעה במקבצי דיור בארה"ב; לאינטו (iintoo ), המגדירה עצמה כקרן השקעות חברתיות בנדל"ן; ול-HAP, שהחלה כיזמית נדל"ן בניו יורק, והקימה אפיק של השקעות חברתיות בנדל"ן - Hap Venture Fund. וזאת רשימה חלקית מאוד: ברשות ני"ע מדברים על עשרות מיזמים נוספים וקטנים יותר, שחלקם בתחום הנדל"ן וחלקם בהשקעות קבוצתיות אחרות בחו"ל.
ההיקף המדויק של הגיוסים של הקרנות והקבוצות לא ידוע, כמובן, אך ההערכות הן שמדובר במיליארדי שקלים. אורי פריש, מנכ"ל סיטי אר: "הגיוס לנדל"ן צומח בקצב מטורף. בארצות הברית לבדה, על רקע שינויי רגולציה, מדווחים שההשקעות בפורמט הזה עברו את ה-3 מיליארד דולר (הכוונה להשקעות מכל העולם, ה' מ')".
"במצב שבו הריבית אפסית", מוסיף אבי כץ, "הכסף הפנוי הריאלי נשחק והבורסה היא קזינו, זה אפיק שמעניין רבים". כץ מציג דוגמה שאמורה להמחיש את ההשקעה ואת הרווחים: "פרויקט שעלותו כ-100 מיליון שקל, והיקף המכירות בו כ-140 מיליון שקל. ההון העצמי שנדרש הוא 30-20 מיליון שקל והיתר במינוף. עוד כחצי מיליון שקל צריך להוציא על עורכי דין ומפקחים. מי שישקיע את ההון הנדרש יקבל כמחצית מהרווח".
"מעט אנשים יכולים או רוצים להוציא סכום שכזה. הרעיון שלי אומר: תצטרף למועדון הגשמה, וזה יחשוף אותך להשקעות. אתה תבחר את הבניין או הפרויקט שבו אתה רוצה להשקיע, ותהיה שותף ברווחים. ב-7 שנות קיומה של הגשמה נאספו כ-26 אלף חברי מועדון, שהשקיעו בכ-250 פרויקטים. עד כה החזרנו למשקיעים הון של 65 פרויקטים בתשואות ממוצעות של 15% בשנה".
האוזר: הציבור הופך להרפתקן
ההשקעה והרווחים התיאורטיים הם כמובן רק צד אחד של המטבע. בצד השני נמצאים - ובגדול - הסיכונים ומערכת יחסים מורכבת עם רשות ני"ע.
רבות דובר ונכתב על הקשיים ועל הביורוקרטיה שמוערמים על חברות ועל עסקים שמעוניינים לפעול במסגרת שוק ההון בישראל, ואין מה לחזור על הדברים. הקשיים הללו גורמים לקרנות לרצות לפעול ללא רגולציה וללא פיקוח. בהיעדרם, גם אם הכוונות טובות, עולה משמעותית הסיכון למשקיעים. נזכיר בהקשר הזה שתי פרשות מהשנתיים האחרונות, חיליק טפירו וקרן קלע של אמיר ברמלי, שבהן קרנות קבוצתיות במתכונת דומה, שלא פוקחו (ושעסקו בהשקעות שאינן רק נדלניות) קרסו כשהן גורמות להפסדים קשים למשקיעים.
רוב קרנות ההשקעה בנדל"ן מנהלות עם הרשות טנגו זהיר, שרובו ככולו נוגע לשאלה מה מותר להן לפרסם ומה לא, איזה פרסומים הם קריאה למשקיעים המחייבים תשקיף, ואיזה לא.
יו"ר ני"ע, שמוליק האוזר, אומר כי הפריחה בתחום מתבססת "על הנחה מוטעית, שנדל"ן זו אלטרנטיבה נוחה לשוק ההון ופחות מסוכנת. בפועל, לאורך זמן, ההשקעה בשוק ההון נותנת תשואה גבוהה יותר. אם בוחנים על פני 20 שנה השקעות בנדל"ן לעומת שוק ההון, אפשר לראות שאולי רק בחמש השנים האחרונות הנדל"ן נתן תשואה טובה יותר". האוזר מוסיף כי "לסביבת ריבית נמוכה, יש לפחות אספקט אחד לא חיובי, והוא שהציבור הופך להיות הרפתקן יותר ומוכן לקחת על עצמו סיכונים שבמציאות אחרת הוא לא היה לוקח".
ביחס לקרנות ההשקעה בנדל"ן, אומר האוזר שהקושי הגדול הוא לקבוע איזה מהמיזמים מחויבים על-ידי חוק ני"ע. "אני אנסה להדגים עם שתי וריאציות. אפשרות ראשונה: בא אלייך מישהו ומספר שהוא עומד להשקיע בבניינים בחו"ל וייתן לך דירה מסוימת תמורת השקעה. אפשרות שנייה: בא מישהו אחר ומספר לך שהוא קונה הרבה בניינים, ואת תקבלי שם אחוז מסוים תמורת השקעה. עכשיו, גם אם נניח ששניהם רמאים שמחייבים את הרשויות לפעול, זה יוצר בעיה מבחינת הרשות כי באפשרות הראשונה זה לא נופל תחת חוק ני"ע ובאפשרות השנייה כן, כך שבאחד אני יכול לטפל ובשני לא. הגופים האלה כל הזמן שמים 'תחפושת' כאילו מה שהם מציעים זה לא נייר ערך. כך למשל היה עם ברמלי וקרן קלע".
מי שמתמודדת ביומיום עם מיזמי ההשקעות המשותפות, ובהן גם ההשקעות בנדל"ן, היא עו"ד צפנת מזר, מנהלת היחידה למימון עסקים קטנים ברשות. פריחתם של הגופים הללו, היא אומרת, נובעת משתי סיבות מרכזיות - סביבת הריבית הנמוכה והנגישות לאינטרנט, שמאפשרת לפרסם בקלות הצעות להשקעה.
על-פי החוק, הצעה להשקיע במיזם ללא תשקיף מוגבלת ל-35 אנשים, "ניצעים", בלשון רשות ני"ע. מעבר ל-35, הגוף המגייס מחויב בתשקיף על כל כלליו. מספר ה"ניצעים" הוא עניין בעייתי עבור הקרנות, שכן מתוך 35 משקיעים פוטנציאלים שמקבלים הצעה, לא ניתן לצפות שיותר מ-8-7 ייענו.
כדי להתמודד עם המגבלה הזו, הגופים חושפים בפני המשקיעים הפוטנציאליים את המידע באופן הדרגתי. בשלב ראשון, באתר של גוף ההשקעה למשל, נחשפים פרטים כלליים על דרך הפעולה של הגוף המגייס, על אסטרטגיית ההשקעה ומאפיינים, כמו למשל אזור גיאוגרפי או סגמנט ההשקעה (יזמות, מקבצי דיור, וכו'). כשיש אינדיקציות שהמשקיע רציני, נחשפים בפניו פרטים אינפורמטיביים נוספים על ההשקעה הרלוונטית, ורק אז (לגרסת הגופים כמובן) הוא הופך ל"ניצע". לעיתים שלב חשיפת הפרטים מגיע רק לאחר הוכחת כוונות מצד המשקיע כמו דמי קדימה.
בעבר, אומרת מזר, החוק לא היה ברור דיו והיו מי שניצלו זאת. בסוף 2015 החוק תוקן "וכיום הוא קובע חד משמעית, שכדי שיהיה מותר לפרסם פרסום של ני"ע שלא יהווה הצעה שדורשת תשקיף, אסור שהוא יכלול נתונים כספיים כלשהם, תשואה או מחיר. לכן, מאז שהחוק תוקן, זה ברור ביותר".
לצד התיקון לחוק, מציינת מזר, מצוי בהכנה גם חוק מימון המונים שיקבע את הכללים ביחס לגיוס מהציבור, בין היתר של גופים קטנים. במסגרת החוק החדש, היא אומרת, תהיה אפשרות לפנות ליותר מ-35 אנשים, אך יהיו מגבלות על הפרסום ועל ההיקפים. החקיקה, היא אומרת, "נולדה מתוך כוונה שגופים קטנים ועסקים בינוניים יוכלו לגייס מהציבור מבלי שיהיו כפופים לדיני ניירות ערך המלאים והחובות הכרוכים בהם. יש פה איזון בין הרצון לאפשר פעילות לגיטימית לבין הצורך להגן על ציבור המשקיעים. אנו יוצאים מנקודת הנחה שכשאדם משקיע באותם ניירות ערך, הוא לא יודע עליהם, ובשביל להבטיח שיהיה לו מידע מספק, צריך את התחולה של חוק ניירות ערך".
- איך אפשר לעקוב אחרי המגבלה של הצעה ל-35 אנשים בלבד? הרי חלק מהמשקיעים מגיעים בלי פרסום - מפה לאוזן, למשל.
"ניטרנו את השוק, ואנו פועלים אפקטיבית מול מיזמים ספציפיים ברגע שאנו חושבים שהם מציעים ני"ע. אנו בודקים איזה מסמכים הם מעבירים, איזה מידע נכלל בהם, ואם אנו מוצאים שנכלל בהם מידע שלא יכול להיכלל, אנו מורים לחברה להפסיק לפעול. אנו בהחלט רואים יישור של השוק ומקבלים אינדיקציה לכך שהפעילות שלנו מורגשת. עובדה שיש גופים שרוצים תשקיף כי הם מבינים שזאת הדרך להוסיף משקיעים בפועל. אנו מודעים לעובדה שתשקיף מלא של דיני ני"ע קלאסיים לא מתאים לכל סוג של השקעות ומחפשים פתרונות, בין היתר על-ידי יצירת מסלולי ביניים למיניהם. בינתיים על-פי הדין הקיים, החברות האלה צריכות לעשות איזונים ולראות אם כדאי להן לעבוד מול הרבה מציעים תחת רגולציה מפקחת או שעדיפה להן פעילות מצומצמת ללא רגולציה".
ואכן, קרן הגשמה הרימה את הכפפה, ולאחרונה אפילו קבעה תקדים קטן כשפרסמה, לאחר מגעים בין עורכת הדין שלה אילנית לנדסמן יוגב מהרצוג פוקס נאמן לרשות, תשקיף לאחד הפרויקטים שלה, במודל ראשון מסוגו, של חברה מדווחת, שאינה נסחרת. מזר: "אפשר לראות שגופים שונים הגיעו למסקנה שהיכולת שלהם לפנות לציבור באינטרנט, צומצמה (כתוצאה מתיקון החוק והבהרתו, ה' מ') והם בוחרים בדרך המלך, כלומר בפרסום תשקיף. מאחר שזה תשקיף, הפרסום יכול לכלול נתונים על תשואה חזויה, כשהחברה נושאת באחריות לגביהם".
"פנינו לרשות בתחילת 2016", מספר כץ, "ואמרנו להם: המים זורמים איפה שנוח להם ואתם לא יכולים לעצור אותם. אם לא תהפכו את הטובים ללגיטימיים, תדחפו את המשקיעים לכיוונים לא לגיטימיים, ולכן הדרך היחידה היא להסדיר את השוק. הם הרימו את הכפפה, הפשילו שרוולים ודחפו את זה. העלינו תשקיף ביום ראשון שעבר, ובתוך שעה השלמנו גיוס של 6 מיליון פאונד".
"רק חברות שעברו את המשבר"
מי שסקפטי מאוד לגבי מיזמי ההשקעה המשותפים הוא אלחנן רוזנהיים, המייסד של פרופימקס, המשקיעה בנדל"ן בחו"ל כבר 20 שנה, ועד היום השתתפה (עם שותפים) בהשקעות ששוויין המצטבר לדבריו הגיע ל-50 מיליארד דולר.
פרופימקס, בניגוד לגופים האחרים, לא פונה למשקיעים מהישוב, אלא למשקיעים "כשירים", כהגדרת רשות ני"ע - אלה שיש להם הון וידע.
רוזנהיים מתקשה להאמין שהמיזמים עומדים במגבלת 35 המשקיעים. "עשיתי ניסיון לפני כמה זמן", הוא אומר. "שלחתי אינפורמציה ל-35 משקיעים לא כשירים. את יודעת כמה בסוף השקיעו מתוך ה-35? בודדים. אין דרך בעולם שאם פונים ל-35 משקיעים, כולם ישקיעו. ישקיעו 15%-10% מהם.
"כשאנשים מבקשים עצה, אני אומר להם להשקיע רק עם חברות שעברו את המשבר. בזמן משבר את יכולה ללמוד על התנהלות מנהלי השקעות. את יודעת כמה חברות נעלמו במשבר האחרון? ואת יודעת כמה חברות התחילו לפעול אחרי המשבר? אם הכלבה שלי הייתה משקיעה בנדל"ן בעת המשבר או אחריו ומממשת, היא גם הייתה מרוויחה. אין אחד שלא הרוויח. הייתי שמח לספר לך על התשואות שלנו, אבל אסור לי (בשל מגבלת רשות ני"ע, ה' מ')".
רוזנהיים אומר, שלא אחת מגיעים לפרופימקס משקיעים שבשיחה קצרה איתם מתברר שהם מבקשים להשקיע את כספם האחרון. במקרים כאלה, לדבריו, פרופימקס לא מוכנה לקבל אותם כלקוחות, ואף מזהירה אותם שיתרחקו מהתחום.
- למה?
"כי יש סיכונים. יש סיכון בשערי המטבע ויש הסיכון העסקי. יש עוד הרבה סיכונים ואנשים לא מבינים את זה. אנשים גם חושבים שאם יוצא תשקיף בהיתר רשות ני"ע, סימן שזה בסדר. אנשים חושבים שהרשות בודקת את אמיתות התשקיפים וזה לא כך".
- אבל איזה אופציות השקעה יש?
"מי שיש לו 300 אלף שקל, שלא ישקיע בנדל"ן. שישמור על הכסף שלו. אני אומר לו חד משמעית 'אסור לך להשקיע'. מה יקרה אם הוא יצטרך ניתוח?".
- אוקיי, ואם יש לו 500 אלף שקל פנויים?
"התשובה לא משתנה. אנחנו מקבלים אנשים שיש להם מיליון דולר מעבר לבית שלהם, כי עסקאות יכולות להימשך הרבה יותר זמן ממה שצופים. זה אותו דבר כמו לקחת את הכסף ולהמר. אז קחי את הכסף הזה, סעי לווגאס, תהמרי ואולי גם תיהני בדרך.
"פעם במסגרת בדיקת נאותות בחברה השקעתי בה באופן פרטי סכום קטן. הגיעו דוחות לתפארת, הכסף הגיע בזמן, והיה בדיוק לפי התוכנית העסקית. בסוף התברר שהכול היה פונזי. איך ידעתי? שתי ההשקעות של החברה היו בתי מלון. בית מלון חותם כל יום על 300-200 חוזי שכירות. איך יכול להיות שההכנסות בפועל היו בדיוק לפי התוכנית העסקית? אם זה בדיוק לפי התוכנית העסקית, זה אומר שמבשלים את הדוחות הפיננסיים".
רוזנהיים אומר, שאולי אפשר להפחית סיכון בעסקאות כאלה, אך גם אז אין ביטחון מוחלט. "השקעה במקבצי דיור, היא עסק די בטוח, אבל עדיין צריך להסתכל איך מגינים על הדאונסייד, להשקיע בערים שיש בהן הגירה חיובית, ולעשות פיזור - בין אזורים גיאוגרפיים, אסטרטגיות השקעה ומנהלים שונים".
- מה עשוי להיות הסיכון בעסקאות כאלה?
"צריך לזכור, שכשמשקיעים בנדל"ן בחו"ל, זה לא נזיל ולא סחיר. מעבר לזה, תוכניות מתעכבות לעיתים, ויש סיכוני מטבע. פעם השקענו 80 מיליון דולר באקוויטי בנכס בהודו. ברופי הרווחנו, אבל בדולרים הפסדנו. לכן, מאז אנו מתרכזים בארצות הברית, גרמניה, צרפת ואוסטריה. גם שם יש תנודות מטבע, אבל הן פחות משמעותיות.
"מאז המשבר, המנדט הראשון של ועדת ההשקעות שלנו, זה להגן על הדאונסייד, כי אני לא רוצה יותר שנפסיד. במשבר הפסדנו בכ-20 השקעות, לעומת זאת, ב-25 קרנות נדל"ן שמנוהלות על-ידי השותפים שלנו ועל ידינו, לא הפסדנו את כספי ההשקעה. כשאת משקיעה בנדל"ן בחו"ל, צריך לבדוק מי המנהל, מה הרקורד שלו ואיך הוא יתנהל בזמן משבר.
"אנשים שופטים אותנו לפי ההתנהלות שלנו ולא לפי השאלה אם הרווחנו או לא. את לא עוברת שדה מוקשים בלי חיל הנדסה, וכדי להשקיע בנדל"ן בחו"ל, צריך לעבור שדה מוקשים, וכדאי לעבור אותו עם אנשים אמינים שהוכיחו את עצמם".
ומה אומרים המשקיעים עצמם? ובכן, נכון לעכשיו, כאשר כאמור עדיין לא היו הפסדים או קריסות, ותשואות הנדל"ן גבוהות, הם מרוצים.
ואדים שירינוב, 47, מנצרת עילית למשל. לפני כשנתיים החליט להשקיע את הכסף הפנוי שהיה ברשותו - 100 אלף שקל - בנדל"ן בחו"ל. שירינוב: "זה רעיון מעולה עבור האדם הפשוט שיש ברשותו מעט כסף פנוי שלא מספיק לרכוש דירה; אפיק השקעה כזה הוא די סולידי בעיניי ונותן את האפשרות לתת לכסף לעבוד ולגדול".
שירינוב שם את כספו באינבו, שאת המייסדת שלה, עמליה שכטר, הכיר בעבר. לדבריו, החל להשקיע במאי, וכבר עכשיו מתברר שהפרויקט שבו השקיע יסתיים מהר מהצפוי וברווח גדול מהצפוי.
- יכולת לתת לבית השקעות להשקיע עבורך.
"נכון, אבל הבורסה מפחידה אותי. מעבר לזה, התשואה באפיק הזה יותר מהירה".
אמיר, בן 45, מרעננה, עוסק בנדל"ן. לפני כמה שנים, רכש דירה באמצעות פרויקט יזמות של האפ בניו יורק, מימש, ואת הכסף החליט להשקיע מחדש בפרויקט נוסף של האפ, שבו הוא וחבר השקיעו יחד 100 אלף דולר. לדבריו, הוא לא רואה בזה השקעה מסוכנת, הן בשל אופן ההשקעה, והן בשל המיקום בניו יורק. בנוסף, לפני זמן מה, מימש דירה שהייתה ברשותו בישראל, וגם את הכסף הזה השקיע בהאפ. בעוד כשבועיים, הוא צפוי לנסוע לניו יורק, שם יפגוש את ה"כלה" - הבניין שבו הוא מושקע. "זו השקעה סקסית", הוא מודה. "נעים לי להגיד שאני שותף בנדל"ן בניו יורק".
קרן הגשמה
מייסדים: אבי כץ, חנן שמש, גיל אונגר.
השקעות: כ-250 פרויקטים.
אזור פעולה: בריטניה, ארה"ב, ומעט בישראל. כץ: "אחרי הברקזיט, לונדון נחשבת יותר פופולרית. בארצות הברית אנו משקיעים הרבה במקבצי דיור".
אופן הפעולה: הגשמה מחברת בין יזמים בחו"ל לבין משקיעים ישראלים.
רף השקעה: 100 אלף שקל.
התשקיף: "התשקיף הפך את המוצר שלנו למוצר לגיטימי על המדף", אומר כץ. "לא כולם אוהבים את זה, זה לא מעניין את כולם, אבל כשאת הולכת לסופר, ויש לך ארבעה סוגים מאותו המוצר, את תבחרי את המוצר שיש לו אישור של משרד הבריאות".
קהל היעד: "מעמד הביניים", אומר כץ. "מי שיש לו דירה ופנסיה, והחליט לקחת עוד סכום ללכת על השקעה ריאלית. הסיכון יורד אם אתה עושה כ-5-4 השקעות".
סיכונים: "צריך לדעת שאין ביטוח נדל"ן", אומר כץ. "פרויקט יכול לקחת ארבע או חמש שנים ואין לוח זמנים קשיח. כשאומרים לך שנתיים-שלוש, זה רק צפי ועלולים להיות עיכובים שישפיעו על התשואה. נכון לעכשיו, לא היו לנו מחיקות של הון, אבל זה דבר שכנראה לא יימשך לנצח אלא דרכה של הסטטיסטיקה. ככה זה בהשקעות נדל"ן".
מודל הרווח: "20%-15% ברווחים. יש גם עמלת ייזום גיוס וניהול חד פעמיים, לצורך שירות ההוצאות".
אבי כץ: צילום: יונתן בלום
העיר החדשה
מייסד: דרור הלוי
השקעות: 5 פרויקטים של נדל"ן מניב בארה"ב. הלוי: "יש לפרויקטים שוכרים חזקים. עכשיו, למשל, ביצענו רכישה של בניין שהשוכר שלו הוא טרנס יוניון, חברת דירוג האשראי הגדולה בארצות הברית. זו תשואה שהיא כמעט ללא סיכון. עסקה אחרת היא מול חברת ביטוח שחתמה חוזה ל-15 שנים. אחרי כל 4-3 שנים של שכירות, אנחנו עושים רה-פייננס על העסקה".
סוגי הנכסים: מקבצי דיור, משרדים ומרכזים מסחריים. הלוי: "אנחנו בודקים עכשיו עסקה של מרכז מסחרי באמצע אורלנדו. לאורלנדו מגיעים 60 מיליון תיירים בשנה, ואנו צמודים לקניון אחר שעוברים בו 20 מיליון איש בשנה".
אזור פעולה: ארצות הברית בלבד. הלוי: "ההרגשה הכללית היא שטראמפ הולך לבנות חומה מסביב, ואם ארצות הברית בונה גדר, אתה רוצה להיות בפנים".
אופן פעולה: "מחפשים עסקאות שהן 'אוף מרקט'; נכסים של אנשים מאוד מבוגרים שרוצים למכור כל מה שיש להם, או מקרים של גירושים, פירוק שותפות וכו'. החוכמה היא להגיע לנכסים האלה לפני שאחרים מגיעים. בכל עסקה יש לנו שותף מקומי".
רף השקעה: 100 אלף דולר.
קהל היעד: "בשלב זה, לקוחות חוזרים, שהשתתפו בקבוצות רכישה של העיר החדשה", אומר הלוי. "בצד משקיעים רגילים, יש גם משקיעים "כשירים" - בעלי הון וידע. אלה לא אנשים שלוקחים את הפנסיה שלהם, אלא כאלה שיש להם 100-200 אלף דולר להשקיע ויודעים שבבנק לא יוכלו לקבל תשואה טובה".
סיכונים: "אין עסקים בלי סיכון, אבל כאן זה יחסית ללא הרבה סיכון".
מודל הרווח: "עמלה קטנה בהתחלה שמיועדת לכיסוי הוצאות ברוקרים ועורכי דין, ומעבר לזה, תשואה מהשכירות, שהיא מעבר למה שמקבלים השוכרים. אנו נהנים גם ברווח אם השגנו רה-פייננס או במכירה".
דרור הלוי / צילום: תומר שלום
האפ
האפ החלה את דרכה כחברה יזמית בארה"ב, לפני כחמש שנים. לפני כשנתיים וחצי, מספר המייסד, עו"ד ניר אמזל (משמאל בתמונה עם שותפו אמיר חסיד), הם זיהו שיש ביקוש גדול מצד משקיעים לאחר שמארגני קבוצות רכישה התעניינו בהשקעה. משם הדרך לפעילות עצמאית בתחום הייתה קצרה.
אזור פעולה: ניו יורק.
אופן פעולה: האפ היא חברה יזמית שמאתרת את ההשקעות. בחלק מהפרויקטים יש מסלול הון ובחלק מסלול חוב. עד כה ביצעה החברה 8 גיוסים ל-13 פרויקטים.
סיכונים: "בפרויקטים ביזמות יש הרבה סיכונים", אומר אמזל. "יכולים להיות סכסוכים עם הקבלן, תביעות הדדיות או בעיות אחרות כמו למשל שינוי של חוק התכנון והבנייה, שמצמצם את זכויות הבנייה. ויש כמובן גם משברים כלכליים כמו 2008. יש פה סיכון - זה לא קרן נאמנות ולא קופת גמל".
רף השקעה: 100 אלף דולר.
קהל היעד: "אנשים בגילאי 70-40. כאלה שפרשו בדיוק ויש להם סכום להשקיע, צעירים שעשו אקזיט, אנשים שמכרו דירה או קיבלו ירושה. אנו מגייסים מאנשים שהם לא אנשי מקצוע והם לא עשירים מופלגים, כי אם הם היו עשירים, היה להם פאמילי אופיסס ומישהו שמנהל להם את ההשקעות". למה נדל"ן בחו"ל ולא בישראל? "בגלל המיסוי. התשואה בחו"ל הרבה יותר גבוהה, במיוחד היום לאור עודף המיסוי. מעמד הביניים נאלץ למצוא לעצמו כל מיני אלטרנטיבות. איפה אפשר להשקיע 200-100 אלף דולר ולהיות שותף בנכס של מאות מיליונים? מגיע לאנשים שתהיה להם את האפשרות הזו".
האפ / צילומים: איל יצהר, אלין
CityR
CityR היא חברת נדל"ן אמריקאית, שהחלה לפעול לפני כ-6 שנים כחברה יזמית המגייסת כספים ממשקיעים בישראל ובבריטניה.
שותף מנהל: אורי פריש.
אזור פעולה: ארה"ב.
אופן פעולה: סיטי אר היא חברה יזמית. בחלק מהפרויקטים יש משקיעי הון, ובחלק משקיעי חוב, שמלווים לפרויקט ומקבלים את החזר ההלוואה בצירוף ריבית מדי חודש.
היקף פעילות: למעלה מ-2,000 לקוחות. החברה מנהלת נכסים בשווי של למעלה מ-2 מיליארד שקל באזורים שונים בארה"ב. מדובר במקבצי דיור, ובסך הכול כמה אלפי דירות במזרח ארה"ב, שאותן רוכשים על חוזי השכירות שלהן.
סיכונים: "מאחר שאלה מקבצי דיור", אומר פריש, "הסיכוי להפסיד הוא יחסית קטן יותר. מאחר שיש גם מימון ממשלתי, הבחינה שלהם הרבה יותר קפדנית".
רף השקעה: 100 אלף דולר.
קהל היעד: מאנשי עסקים ועד אנשים פרטיים.
למה חו"ל ולא ישראל? פריש: "בין המשקיעים שלנו, יש כאלה שבעבר העדיפו לקנות דירה בישראל, אבל כל מבנה המיסוי כאן מקשה עליהם או מוסיף עלויות, וכך גם חוסר הבהירות הרגולטורית".
מודל הרווח: דמי ניהול, וכן חלוקה עם המשקיעים בכל תשואה שהיא למעלה מ-8%. בגדול, מסביר פריש, החלוקה היא 70% למשקיעים ו-30% ליזמים.
סיכונים: "עד היום, בשל הניהול הצמוד, הבחינה המדוקדקת של הנכסים והניהול המקצועי של החברה, לא היו הפסדים למשקיעים, לא חלקיים ולא בכלל. עם זאת, בעסקים כמו בעסקים, יש גם נכסים שאינם מניבים את התשואה המצופה. במקרים כאלה פועלת החברה לתיקון המצב על מנת ליצור רווח בעת מכירת הנכס. עיקר רווחי החברה נובעים מרווחי האקזיט, ולכן יש לה עניין ברור להביא להצלחתן של העסקאות וכפועל יוצא - יש קרבת אינטרסים משמעותית בינה לבין המשקיעים".
iintoo - רשת השקעות חברתית בנדל"ן
המייסדים: דב קוטלר - לשעבר מנכ"ל ישראכרט ומנכ"ל בנק איגוד, וערן רוט - לשעבר מנכ"ל קרן הגשמה.
אופן פעולה: אינטו מחברת בין יזמים לבין משקיעים. עד כה השקיעה ב-21 פרויקטים.
אזור פעולה: נדל"ן בארה"ב ומערב אירופה. יש כוונה להשקיע גם בישראל, אך נכון לעכשיו זה לא קרה. ערן רוט: "יש הבדלי מנטליות. בארצות הברית, נהוג שמי שמביא את הכסף מקבל את רוב הרווח. בישראל, כשאתה מציע ליזם הסדר של 50-50, זה לא מספק אותו. מעבר לזה, משך ההשקעה בישראל ארוך יותר. כאן לוקח שלוש שנים לקבל היתר, בארצות הברית, בתוך שלוש שנים אתה מסיים לבנות".
ייחוד: "אנחנו שמרניים יותר מאחרים. זה בא לביטוי גם בהשקעות בסגמנטים שמרניים יותר, כמו מקבצי דיור, ופחות במיזמי פיתוח, וגם התשואות שלנו שמרניות יותר. אנחנו משקיעים בעיקר במיזמים שמייצרים הכנסה, כמו למשל מעונות סטודנטים באזורי ביקוש. אנו משקיעים באזורים יציבים, אבל פחות סקסיים, כמו למשל המיד-ווסט, ששם למשל, בזמן המשבר, הנדל"ן ירד רק ב-8%".
רף השקעה: 25 אלף דולר.
קהל היעד: "אנשים שרוצים לגוון את תיק ההשקעות שלהם", אומר רוט. "אנחנו ממליצים לאנשים שההשקעה הזו תהווה 20-10% מתיק ההשקעות שלהם, לצד קניית דירה או אג"ח. זה אדם שיש לו היום 2 מיליון שקל פנסיה, עסוק בשימור ההון, והוא חייב לפזר השקעות כדי לחיות מההון".
סיכונים: "אנו עוסקים בהשקעות אלטרנטיבות וקיים סיכון גם לאבד את כל הכסף. גם מי שהשקיע בחצי השנה האחרונה במניית טבע, איבד את כספו. אנו בהסכמים שלנו מול היזמים עושים הכול כדי למנוע מצב שאי אפשר לשרת את החוב, והסבירות שזה יקרה היא מאוד נמוכה. אבל אם יש כשל שוק, שזה הסיכון המרכזי, אין הרבה מה לעשות".
Intoo דב קוטלר, ערן רוט / צילום: איל יצהר
Invo
מייסדת: עמליה שכטר.
אופן פעולה: אינבו עובדת עם יזמים שמאתרים עבורה השקעות.
אזור פעולה: ארה"ב ואירופה.
רף השקעה: 25 אלף דולר.
קהל יעד: "משקיעים, מנוסים ושאינם מנוסים, ששואפים להגדלת הונם לשם יצירת בסיס כלכלי איתן ויצירת ביטחון וחופש כלכליים למשפחתם", אומרת שכטר-אורלי. "אלה אנשים שמחפשים השקעה בסכומי כסף קטנים יחסית, השקעה שלא כרוכה בהתעסקות יומיומית, ומבינים שאפיק השקעה כזה הוא חלק מאסטרטגיה כוללת של יצירת ביטחון כלכלי, תוך הבנה מלאה של הסיכויים והסיכונים".
סיכונים: "סיכוני מאקרו או סיכוני שוק, וסיכון של עיכוב בפרויקט או מכירת פרויקט במחיר נמוך מהצפי".
מודל הרווח: אינבו מקבלת 17%-10% מרווחי המשקיעים. גובה 6% דמי ניהול.
עמליה שכטר / צילום: יעל האן
כתבות
ני"ע
