האוזר מזהיר מפני הפריחה של קרנות המשקיעות בנדל"ן בחו"ל

עו"ד ורו"ח אודי ברזלי, מהבכירים בתחום המסים בישראל, היה מעורב בשנים האחרונות בכמה קבוצות רכישה שהקימו בנייני מגורים בתל אביב. באחרונה הוא מגוון את השקעות הנדל"ן שלו דרך קרן הגשמה (של אבי כץ, המוכר יותר כבעלים של קופיקס), שמבצעת השקעות משותפות בנדל"ן בחו"ל.

הרעיון פשוט: במקום לרכוש בחו"ל, על המורכבות הנגזרת מקנייה, רגולציה ותחזוק של נכס במקום רחוק ולא מוכר, מתבצעת ההשקעה במסגרת קבוצה ישראלית, הרוכשת או יוזמת פרויקט שלם בחו"ל, בהיקף שיכול להגיע לעשרות ואף מאות מיליוני שקלים. חלק מהסכום מגיע מהמשקיעים בקבוצה - אך רובו ממינוף.

בשנתיים האחרונות, על רקע הלחצים שמפעילה הממשלה על משקיעי נדל"ן בישראל, המיזמים האלה תופסים תאוצה, בעיקר בקרב משקיעים קטנים ולא מתוחכמים - אלה שברשותם כמה מאות אלפי שקלים פנויים. ישראלים ששקלו בעבר רכישת דירה זולה בחיפה או בבאר שבע, מעדיפים עתה להשקיע בחו"ל דרך התארגנויות כאלה, בין שמדובר ביזמיות שמקימות או רוכשות נכסים, ובין שההתארגנות רק מבצעת קישור עם יזמים זרים.

ברזלי, שקשה לחשוד בו בחוסר תחכום, מגחך כשהוא נשאל אם לא חשב לרכוש דירה בישראל במקום בחו"ל. "עוד לפני שרכשת, אתה כבר מקבל עונש", הוא אומר, ומכוון למס הדירה השלישית. "שר האוצר, משה כחלון, ושר הכלכלה, אלי כהן, ממש שולחים את האנשים להשקיע בחו"ל".

עד כמה פופולריות הקבוצות האלה? רק בימים האחרונים דווח על הקמת שתי קרנות חדשות במתכונת שתוארה. האחת היא אינבו, שבראשה עומדת עמליה שכטר, שעבדה בעבר בהגשמה, ונשיאה הוא עופר עיני, לשעבר יו"ר ההסתדרות; והשנייה היא העיר החדשה של יזם קבוצות הרכישה דרור הלוי, שהקים פלטפורמה להשקעות משותפות לנדל"ן בארה"ב. השתיים מצטרפות לקרן הגשמה, שהיא הוותיקה בתחום וצברה פורטפוליו של כ-250 נכסים; לסיטי אר (CityR), שמשקיעה במקבצי דיור בארה"ב; לאינטו (Intoo), המגדירה עצמה כרשת להשקעות בנדל"ן; ול-HAP, שהקימה אפיק של השקעות חברתיות בנדל"ן - Hap Venture Fund.

טנגו זהיר עם רשות ני"ע

מדובר ברשימה חלקית: ברשות ני"ע מדברים על עשרות מיזמים נוספים וקטנים יותר, שחלקם בתחום הנדל"ן וחלקם בהשקעות קבוצתיות אחרות בחו"ל. ההיקף המדויק של הגיוסים של הקרנות והקבוצות אינו ידוע, אך ההערכות הן שמדובר במיליארדי שקלים.

עד כמה פופולריות הקבוצות האלה אפשר ללמוד גם מהגיוס המוצלח של קרן הגשמה, שבתוך פחות משעה הצליחה לגייס 32 מיליון שקל ממשקיעים פרטיים, ללא גופים מוסדיים. כספי ההנפקה צפויים לשמש למימון הון עצמי לפרויקט נדל"ן יזמי בלונדון, שיוקם בהשקעה כוללת של כ-170 מיליון שקל. בקרן מתכוונים להוציא לפועל הנפקות נוספות לטובת פרויקטים ייעודיים במתכונת דומה בהמשך השנה. "במצב שבו הריבית אפסית, הכסף הפנוי הריאלי נשחק והבורסה היא קזינו, זה אפיק שמעניין רבים", אומר כץ, מיזמי הקרן.

ההשקעה והרווחים התיאורטיים הם כמובן רק צד אחד של המטבע. בצד השני נמצאים, ובגדול, הסיכונים - ומערכת יחסים מורכבת עם רשות ני"ע. בהיעדר רגולציה ופיקוח, גם אם הכוונות טובות, עולה משמעותית הסיכון למשקיעים. נזכיר בהקשר הזה שתי פרשות מהשנתיים האחרונות - חיליק טפירו וקרן קלע של אמיר ברמלי - שבהן קרנות קבוצתיות במתכונת דומה, שלא פוקחו (ושעסקו בהשקעות שאינן רק נדל"ניות) קרסו, כשהן גורמות להפסדים קשים למשקיעים.

רוב קרנות ההשקעה בנדל"ן מנהלות עם הרשות "טנגו" זהיר, שרובו ככולו נוגע לשאלה מה מותר להן לפרסם ומה לא, איזה פרסומים הם קריאה למשקיעים המחייבים תשקיף, ואיזה לא. יו"ר רשות ני"ע, שמואל האוזר, אומר כי הפריחה בתחום מתבססת "על הנחה מוטעית, שנדל"ן זו אלטרנטיבה נוחה לשוק ההון ופחות מסוכנת. בפועל, לאורך זמן, ההשקעה בשוק ההון נותנת תשואה גבוהה יותר. אם בוחנים על פני 20 שנה השקעות בנדל"ן לעומת שוק ההון, אפשר לראות שאולי רק בחמש השנים האחרונות הנדל"ן נתן תשואה טובה יותר".

האוזר מוסיף כי "לסביבת ריבית נמוכה יש לפחות אספקט אחד לא חיובי - והוא שהציבור הופך להיות הרפתקן יותר ומוכן לקחת על עצמו סיכונים, שבמציאות אחרת הוא לא היה לוקח".