"לקנות זה הדבר הכי קל, אבל צריך לדעת לנהל את הנכס"

השמש הזורחת בשעת בוקר מוקדמת בברלין של סוף חודש ינואר עשויה להטעות. האוויר כאן מקפיא, כשהטמפרטורות מגרדות את ה-0, אבל ראשי חברת איי.די.או (ADO) מקבוצת שיכון ובינוי (שו"ב), שפועלים בתחום הנדל"ן למגורים להשכרה בעיר הבירה של גרמניה, לא מפסיקים לחייך, במסגרת סיור בנכסי החברה.

והאמת, כשנה וחצי לאחר שהונפקה החברה הבת, איי.די.או פרופרטיז (ADO Properties) בבורסה בפרנקפורט, יש להם סיבה טובה לחייך - זינוק של כ-75% במחיר המניה מאז ההנפקה, שלוותה בצמיחה בפעילות ורווחי שערוך עצומים שהיא צפויה להציג בסיכום שנת 2016 בגין עליית שווי נכסים ותיקים וחדשים.

בראיון ראשון מאז ההנפקה, מספר רבין סביון, מנכ"ל החברה הבת איי.די.או פרופרטיז, על דרך הניהול, הפוטנציאל שהוא מזהה בנכסי החברה, מצב הנדל"ן למגורים בברלין והתוכניות להמשך.

סביון מציין בתחילת דבריו כי "איי.די.או פרופרטיז מתמחה בתחום פעילות מאוד ספציפי, ואחד הדברים הייחודיים שלה הוא שמטה החברה ממוקם במרחק של עד 20-25 דקות נסיעה מכל נכס בפורטפוליו הנכסים שלנו, אין עוד הרבה חברות כאלה".

"ההנהלה פה מאוד אקטיבית, והחברה לא מתנהלת דרך גיליונות אקסל - אלא אנחנו מנהלים כל יחידת דיור הנכללת בפורטפוליו כדי להגיע לפוטנציאל המקסימלי הגלום בה, המתרכז בפרמטר אחד - עליית שכר הדירה בנכסים זהים. הגדולה היא לא לצמוח בהכנסות מרכישות חדשות, אלא להצמיח את שכר הדירה בנכס קיים, ואת זה אנחנו מצליחים להראות עם צמיחה שנתית של כ-5% ויותר. אין עוד חברה ציבורית שמציגה נתונים כאלה".

פורטפוליו הנכסים של איי.די.או פרופרטיז כבר מתקרב ל-20 אלף דירות במרכז ברלין, ועד שנת 2020 היעד של החברה הוא להגיע ל-30 אלף דירות. סביון מספר כי "בברלין יש כ-2 מיליון דירות, ובשנה מתבצעות בה עסקאות בטווח של כ-3 עד 5 מיליארד אירו. אנחנו רק צריכים למצוא את החלק שלנו באותן עסקאות".

לדבריו, "יש בברלין תחרות על הנכסים, ותמיד הייתה, אבל הייחוד שלנו הוא שאנחנו פועלים פה כבר יותר מ-10 שנים וזה הדבר היחיד שאנחנו עושים. בזכות הניסיון שלנו והקרבה לנכסים, אנחנו יודעים לתפוס מהר הזדמנויות. אנחנו גם מתחרים עם משקיעים פרטיים ברכישות של בניין יחיד בכ-3-4 מיליון אירו, אבל הנישה שלנו היא השקעות בטווח של 10-50 מיליון אירו, סכום שגדול מדי לפרטיים, וקטן מדי לחברות הגדולות. הכל בסופו של דבר מתכנס ליעילות מקסימלית, עם מקבץ של בניינים ברחובות סמוכים".

על מצב השוק והפוטנציאל הגלום בנכסים, אומר סביון כי "הפורטפוליו שלנו הוא איכותי, והייחוד של חלק גדול מהבניינים הוא שהם בני 100 שנה ויותר, מה שעוזר לנו לדחוף את שכר הדירה למעלה, כי נכסים מסוג זה הם משאב מוגבל ונעשית בהם פעילות הרבה יותר מסיבית של השבחה. אלה הנכסים שאנחנו מחפשים, ואת הכסף שלנו אנחנו משקיעים בחוכמה - כדי להוציא את המירב מאותו פוטנציאל".

הקפדה על איכות הדיירים

איי.די.או נסחרת בבורסה בפרנקפורט בשווי מרשים של 1.45 מיליארד אירו. היא כבר שחקן משמעותי בשוק הנדל"ן בברלין, וזאת תוך כעשור מאז החלה בפעילותה.

לדברי סביון, "התחלנו לבנות את האופרציה מכלום. האסטרטגיה הראשונית הייתה לרכוש בניינים בטבעת הפנימית ביותר של מרכז העיר (האינר סיטי), והיום אפשר לראות שהגשמנו אותה, כאשר כ-50% מהדירות שבבעלותנו ממוקמות באותה טבעת. היתר נמצאות בטבעות השנייה והשלישית".

טרם הצטרפותו לאיי.די.או ואחרי כ-15 שנות עיסוק בתחום הנדל"ן בארה"ב, סביון ייצג את חברת CBRE בישראל, בה הכיר את המשקיעים הישראלים הפועלים בחו"ל, וכך הגיע לברלין. בתחילה בשיתוף פעולה עם היזם יקיר גבאי, שלאחריו הצטרף לאיי.די.או.

סביון אומר כי "בתחילת הדרך חברנו ליזם מקומי שניהל ומכר כמה אלפי דירות עבור הבנקים פה, ואז הבנו שמשהו מבחינת התמחור לא מסתדר, עם פער עצום במחירי דירות בין הסיטי של ברלין לבין ערים אחרות".

סיור קצר במשרדי הנהלת החברה, המתפרסת על פני 5 קומות במרכז ברלין, עוזר להמחיש עד היא עובדת היום כמכונה משומנת. סביון מסביר כי "לקנות זה הדבר הכי קל שאפשר לעשות, אבל צריך לדעת לנהל את הנכס. האופרציה שלנו כיום היא כבר סוג של מדע שמסייע לנו לייצר את המקסימום מהנכסים.

"בסופו של דבר, הכל קשור לתפעול, והיום הכל מתנהל תחת גג אחד - ממהנדסים ואדריכלים, דרך שיווק, הנהלת חשבונות ועד לשירותי ניקיון וניהול שוטף של הנכסים. יש לנו כיום כ-270 עובדים, כ-150 מהם במשרדים והיתר בנכסים. אין עוד מקום שבו הדייר מגיע ומקבל את כל השירותים שהוא צריך לדירה שלו.

"אנחנו גם כמובן מקפידים על איכות הדיירים, וכשהם מגיעים אלינו למשרד לחתום על חוזה, הם נדרשים להציג יכולות פיננסיות. בזכות זה, אין לנו בעיות גבייה - ואנחנו עומדים על קרוב ל-100%".

היעד: 30 אלף דירות ב-2020

כאמור, פעילותה של איי.די.או פרופרטיז מאז ההנפקה ועד כה נחשבת לסיפור הצלחה. ביולי 2015 גייסה החברה סכום ענק של 415 מיליון אירו - כ-200 מיליון אירו נכנסו לקופת החברה שהונפקה כדי להמשיך בפיתוח הנכסים, וכ-215 מיליון אירו לקופתה של החברה האם, איי.די.או, באמצעות הצעת מכר.

בעקבות ההנפקה נותרה איי.די.או עם כ-38% ממניות החברה הבת, וסביון מציין כי יתר המניות מפוזרות בין הרבה משקיעים זרים - בעיקר אמריקאים ואירופאים שמתמחים בנדל"ן, שהגדול ביניהם מחזיק בכ-3% מההון.

לצד סביון מי שנמצא על הקו ישראל-ברלין באופן שוטף הוא שלמה זוהר, המכהן כסגן יו"ר בחברה הבת, וכמנכ"ל החברה האם, איי.די.או.

זוהר הגיע לקבוצת שו"ב ב-2010, אחרי 4 שנות כהונה כיו"ר בנק דיסקונט, במטרה למזג את פעילות הקבוצה בברלין לתוך איי.די.או, שפעלה בברלין אז תחת שליטתו של עדי קייזמן.

זוהר מציין לגבי הנפקתה של איי.די.או פרופרטיז, כי "החזרנו כסף לבעלים שהלכו איתנו ומאז ההנפקה חילקנו לבעלי מניות איי.די.או דיבידנד של יותר מ-520 מיליון שקל. בד בבד, גייסנו לאיי.די.או פרופרטיז 715 מיליון אירו, ובסך הכל בשנה וחצי לגייס סכומים כאלה באקוויטי זה הישג.

"בגיוסים שביצענו לאחר ההנפקה בשנה שעברה, כ-100 מיליון אירו באפריל וכ-200 מיליון אירו בספטמבר, המשקיעים העיקריים שהיו בהנפקה הראשונה, השתתפו ואלה משקיעים מאוד איכותיים".

סביון מוסיף כי "הנפקת איי.די.או פרופרטיז נחשבה להנפקה המוצלחת ביותר ב-2015 בגרמניה, ומניית החברה הייתה בעלת הביצועים הטובים ביותר של מניות נדל"ן באירופה ב-2016".

- יש רכישות קרובות שעומדות על הפרק?

זוהר: "יש ב'פייפ ליין' כל הזמן עסקאות, אבל הפעילות בברלין מאוד דינמית, וגם צריך להבין שבגרמניה התרבות העסקית היא שעד שההסכם לא נחתם בנוטריון, אין תוקף לכל מה שסוכם במו"מ בין הצדדים. כבר קרה לנו - יותר מפעם אחת - שאחרי שכבר הוצאנו כסף על בדיקת נאותות ועו"ד וגיבשנו הסכמות, המוכר התחרט.

"אבל כל הזמן יש על הפרק עסקאות של מאות מיליוני אירו. כדי לעמוד ביעד של 30 אלף דירות בשנת 2020, אנחנו צריכים לקנות 3,500-5,000 דירות בשנה. כבר עשינו עסקאות של 1,500 דירות בעסקה אחת, וגם הרבה קטנות".

לגבי הפוטנציאל בנכסים זוהר אומר כי, "דמי השכירות בבניין שנרכש עומדים בממוצע על כ-6 אירו למ"ר, כאשר הפוטנציאל הוא ל-11 אירו למ"ר. לברלין יש עוד הרבה לאן לצמוח מבחינת שכר דירה, משום שבגלל רגולציה, הערך משתחרר לאט לאורך זמן ולא בבת אחת. במחזור שלנו יש עוד 10 שנים לדמי השכירות להתייצב, עד שהסבב בבניינים ייגמר והדיירים שמשלמים כ-5-6 אירו יתחלפו בדיירים שישלמו כ-9-10. לכן אני יודע שיש עוד לאן ללכת".

עיר בשכירות

כחלק מצמיחתה של איי.די.או, לאחרונה דיווחה החברה על רווחי עתק שהיא צפויה להציג בדוחותיה הכספיים לסיכום 2016, בזכות עליית שווי משמעותית במיוחד של נכסיה, שהוערך באופן ראשוני (לא סופי ומחייב) בכ-580 מיליון אירו, והגיע לכ-2.3 מיליארד אירו.

- אתם לא חוששים מהשערוכים הגדולים?

זוהר: "אנחנו לא חיים בבועה. צריך להבין שיש לחץ של מחסור בדיור בברלין, שהתחילה במקום מאוד נמוך, אבל מעבר מאסיבי לעיר ושינוי האוכלוסיה, גורמים לעליית מחירים. לכן, נוכל לראות בכל החברות בתחום שערוכים גדולים בדוחות סוף 2016. לגבי ההצדקה לכך, צריך להסתכל במדד השוואתי ולראות ששכר הדירה האבסולוטי בברלין הוא נמוך, והיא ממוקמת נמוך בגרמניה מבחינת שכר דירה ממוצע ובפרמטר של שכר דירה מסך ההכנסה.

"בנוסף, הסיכון לקושי באכלוס הוא נמוך, כי יש מצוקת דירות בעיר ועל כל דירה עומדים בתור דיירים חדשים. היום ברלין היא העיר מספר אחת בצמיחה בגרמניה, ואין פה דירות ריקות. הייחוד שלה הוא שכ-85% מתושבי העיר גרים בה בשכירות, לעומת ממוצע של 50% בגרמניה".

- מה הם בכל זאת הסיכונים שאתה מזהה בפעילות?

"בפעילות מסוג זה יש סיכון של רגולציה, ויש סיכון הטמון בדייר, אבל פה הביקוש עצום, אז הפרמטר הזה די נמוך. כדי להתמודד עם סיכוני ריבית, אנחנו הולכים על מימון במח"מ ארוך קבוע, ויש גם סיכון תפעולי, כי נושא הניהול פה הוא קריטי לתוצאות החברה. התחום התפעולי מעלה ומוריד חברות כאלה. צריך לדעת לנהל את המרווח, וברגע שהניהול יוצא החוצה וצריך לשלם לחברות על שיווק, שיפוץ וניהול, לא נשאר לך כלום. לכן הראייה שלנו היא אחרת".

חיזוק מבעלת השליטה: "שרי אריסון נותנת רוח גבית לפעילות בברלין"

כאמור, מי שעומדת בראש שתי החברות האלה, היא קבוצת הנדל"ן והתשתיות שיכון ובינוי (שו"ב) שבשליטת שרי אריסון. יו"ר הקבוצה, משה לחמני, שמכהן גם כיו"ר איי.די.או והבת פרופרטיז, אומר כי "אריסון מלווה את הפעילות מהיום הראשון, ובסך הכול מאוד תומכת בפעילות ונותנת רוח גבית. כשאיי.די.או פונה לשוק ובעל המניות הגדול שם את חלקו, זה מאותת לשוק".

עוד ציין היו"ר כי "שו"ב הופכת מחברה ישראלית שעובדת בחו"ל לחברה גלובלית אמיתית, ואיי.די.או היא דוגמה לכך שאנחנו לא מנהלים פעילות בברלין מישראל, אלא יושבים במקום בו העסק נמצא, וזה אחד המהלכים הגדולים שאנחנו עושים בקבוצה - מזיזים את מטות הפעילות קרוב ללקוחות ולמזמינים, כי זו אסטרטגיה מנצחת".

לחמני מוסיף כי "2016 הייתה שנה טובה לשו"ב גם בישראל וגם באירופה, על בסיס תוצאות שלושת הרבעונים הראשונים, למרות משבר המטבע בניגריה (פיחות מהיר בשער המטבע הניגרי שנרשם בשנה שעברה, פגע בשווי צבר הזמנות החברה, א' ל') ומה שקרה עם פרויקט אשלים (תחנת כוח סולארית בנגב, בה החליפה שו"ב שותף בעקבות פשיטת רגל של שותף קודם, א' ל)".

לדבריו, "פרויקט אשלים חזר לעבודה מלאה, וגם בניגריה חזרנו לעבודה מלאה, שם יש עדיין חוסר ודאות לגבי שער החליפין. לכן אנחנו משאירים את הכסף שלנו שם במטבע הניגרי, ואנחנו מקווים שהסוגיה תיפתר בחודשים הקרובים".

■ הכותב היה אורח של חברת ADO בברלין