מחקר: השכרת דירות לטווח ארוך? כדאי להנמיך ציפיות

השכרה ממוסדת לטווח ארוך הפכה חלק ממדיניות הממשלה כבר לפני חמש שנים, מתוך מטרה לעצור את עליית מחירי הדיור וליצור שוק משוכלל לדיור בהתאם למסקנות ועדת טרכטנברג.

דוח טרכטנברג הציג בזמנו פוטנציאל ל-29 אלף דירות להשכרה בטווח של כמה שנים. יאיר לפיד, שרכב על גל המחאה בדרכו למשרד האוצר בממשלה הקודמת, התחייב ל-150 אלף יח"ד בתוך עשור.

היסטוריה של כישלונות

המספרים בשטח רחוקים מאותם יעדים. פרויקט להשכרה ברעננה (מהימים שלפני "דירה להשכיר") נמצא בתהליך אכלוס מתקדם ופרויקט גליל ים בהרצליה אכלס לאחרונה 273 דירות - שני פרויקטים הכוללים יחד כ-500 יח"ד. נוסף להם יצאו בשנה האחרונה עוד שבעה פרויקטים, שיניבו בסך הכול 2,152 יח"ד (לא כולל פרויקט רעננה). בתוכנית העבודה לשנים 2017-2018 מתוכננות עוד כ-5,200 יח"ד נוספות בעשרה פרויקטים (ראו טבלה).

יוזמת "דירה להשכיר" אינה הראשונה של ממשלת ישראל לעידוד השכרת דירות. בשנת 1959 חוקק החוק לעידוד השקעות הון, לפיו מעניקה המדינה הטבות מס למשכירי דירות לטווח ארוך. ההטבה העיקרית שניתנה הינה הכרת פחת בשיעור של 20% (פחת מואץ) וכן מס הכנסה בשיעור 11% במקום מס החברות העומד על יותר מ-20%. התנאים להטבה הם השכרה של 50% מהדירות בבניין וכן השכרה ל-10 מתוך 12 שנים (במבנה חדש חמש מתוך שבע השנים הראשונות). לפי הערכות, בשוק קיימות כ-3,000 דירות המושכרות לפי חוק זה.

חוק נוסף שחוקקה ממשלת ישראל הוא החוק לעידוד בנייה להשכרה משנת 2007. פרויקט שבו 70% מהדירות יושכרו, זוכה לפחת מואץ וכן לפטור ממס שבח. לפי הערכות, ספק אם בכלל קיימים יזמים המשכירים לפי מודל זה בשוק החופשי.

מודל הפעילות של חברת "דירה להשכיר" מדבר על הקמת מתחמי דיור להשכרה, שבהם רבע מהדירות הן לזכאים היכולים לשכור את הדירה במחיר הנמוך ב-20% ממחיר השוק. יתר הדירות מושכרות לשוק החופשי. היתרון המשמעותי עבור הדייר הוא ששכר הדירה נשאר קבוע במשך עשור, פרט לעדכון מפוקח אחרי חמש שנים. עבור היזמים מדובר בזכייה בקרקע במחיר נמוך ממחיר השוק הרגיל, עם התחייבות להפעלת הפרויקט להשכרה למשך 20 שנים. בתקום התקופה, הם יכולים למכור את הדירות.

במקביל, לפני כתשעה חודשים אושרה הרחבת פעילות קרנות להשקעה בנדל"ן (קרנות ריט) גם לתחום המגורים להשכרה. אלה זוכות להפחתת מס הרכישה של הנכס מ-8% ל-0.5%, להפחתת מס רווחי הון מ-25% ל-20%, וכן ליחס מינוף מועדף.

עד כה לא נרשמה התנפלות על המודל החדש, בעיקר נוכח התשואות הנמוכות שמציע שוק המגורים (כ-3%). הקרן היחידה שהוקמה, מגוריט, רכשה לאחרונה 34 דירות בפרויקט מידטאון בתל-אביב, המיועדות לפי התב"ע להשכרה לזכאים לתקופה של עשור בעבוד שכר דירה של 4,750 לחודש.

השפעה לא מהותית

בדיקה מיוחדת שערך סקטור ייעוץ הנדל"ן של חברת BDO עבור "גלובס", בהנחה שכל המשתנים האחרים יישארו קבועים, ההשפעה השולית של תוספת שנתית של 5,000 דירות להשכרה ארוכת טווח כתוספת לקצב הבנייה הנוכחי של כ-50 אלף דירות - דהיינו גידול של כ-10%, עשויה למתן את קצב עליית המחירים ב-0.5%-1% במחירי הדירות ולמתן את קצב עליית מחירי השכירות בכ-2%-4%.

חשוב להדגיש שהשפעה זאת היא השינוי ביחס למצב הקיים. כך, במצב של עליית מחירים שנתית בשיעור של 7%, תוספת בניית 5,000 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח עשויה להוריד את עליית המחירים לשיעור של כ-6%. כלומר, בקצב הבנייה הנוכחי של דיור להשכרה ארוכת טווח, 1,000-2,500 דירות בשנה, ההשפעה על מחירי הדיור ברמה הארצית כלל אינה מהותית.

הבדיקה, שערכו רו"ח מוטי דטלקרמר, שותף ב-BDO, ורו"ח (עו"ד) רותם זילברברג, מנהל צוות נדל"ן בחברה, השתמשה במודל ניבוי כלכלי לאמידת מחירי הדיור המתחשב בכמה משתנים וביניהם: הריבית המוניטרית, הריבית על המשכנתאות, מדד ת"א 25, התחלות בנייה ושיעור האבטלה.

למרות ההשפעה השולית ברמה הארצית, תיתכן לדבריהם השפעה מהותית הרבה יותר ברמה המקומית, "במיוחד בתקופת האכלוס", כפי שמסביר דטלקרמר. לדבריו, "כאשר מתווספת כמות גדולה של יח"ד להשכרה בבת אחת, הגידול בהיצע המיידי יכול להביא לעצירת בעליית מחירי השכירות ואף לירידה מתונה, בהתאם לביקוש בשכונה מסוימת. זאת, מכיוון שעל פי תנאי מכרזי השכרה ארוכת טווח, לא ניתן להעלות את שכר הדירה מעבר לעליית המדד למשך חמש שנים".

דטלקרמר מזכיר כי ייתכן שתהיה גם השפעה מנוגדת, ואז הדירות להשכרה ארוכת טווח יושכרו במחיר הגבוה מעט ממחיר השוק (בשל מגבלת העלאת שכר הדירה). "השפעה משנית זאת עלולה לקזז מעט את ההשפעה העיקרית של הגידול בהיצע".

כך או כך, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, משוכנע כי "פרויקט ההשכרה לטווח ארוך הוא פספוס. אם לא 'יאכילו' את חברת דירה להשכיר בעוד פרויקטים ובעוד מכרזים, הוא ימשיך לדשדש".

לדברי דנוס, "יש בעיה חברתית. בישראל בתי המשפט אינם ממהרים להוציא אנשים מהבית, גם למי שלא עומדים בתשלומים, וזהו חששם העקרי של הגופים המוסדיים. ניהול תביעות מול דיירים לא תואם את ההתנהלות של גוף שעוסק בהשקעות".

דנוס מדגיש שישנה גם בעיה בשיטת המכרז. "הספסור נמשך. בשוק הכללי קיימת שיטת מחיר למשתכן (הזוכה הוא זה המציע את ההצעה הנמוכה ביותר לדירה), אך בשוק הבנייה להשכרה עדין עובדת השיטה של המרבה במחיר מנצח".

לדברי דנוס, מרבית מבחני התשואה והבדיקות שעורכים הגופים המוסדיים לא עומדים באחוזי תשואה נדרשים. "במכרזים הראשונים שיצאו, מחיר הזכייה היה בשווי של כ-15% משווי הקרקע הריאלי. גם אז המכרזים שיצאו בדרום נכשלו, מכיוון שאיפה שהקרקע זולה ממילא לא כדאי לצאת לפרויקט. כעת במכרזים האחרונים המחירים נסגרים סביב 40%-50% ממחיר הקרקע וזה לא אטרקטיבי למוסדיים ולקרנות. יש בעיה תזרימית שקשה להתגבר עליה. הזוכות בפרויקטים לא רואות אגורה שחוקה במשך שנתיים-שלוש".

"תוך שנה וחצי איכלוס"

לדברי עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר, המטרה נשארה לייצר מאסה קריטית של דיור להשכרה לטווח ארוך, על מנת לייצר תחליף ראוי לדיור ברכישה. לוי מתחייב ש"הבוננזה הגדולה של חברת דירה להשכיר עוד לפנינו. כרגע אוכלס פרויקט של 273 דירות בהרצליה, פרויקט שקיבל היתר בנייה במאי 15 ואוכלס בדצמבר 16. אני לא מכיר כאלה פרויקטים בישראל.

"אנו נמצאים כרגע בתהליכי בנייה של 2,100 יח"ד, ובמהלך 2017 החברה תשווק 4,000 יח"ד נוספות. במסגרת חוק הותמ"ל, שהוא המעודד הגדול לדיור להשכרה לטווח ארוך נמצאים כרגע בהכרזת קבינט הדיור 40 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך, וכמובן ייקח לזה זמן להתבצע. אני לא לא יכול לומר אם זה יהיה תוך ארבע, שש או שמונה שנים, אבל אלה לוחות הזמנים. למלאי הזה מתווספות אלפי יחידות בכל שנה, כמו תוכנית ניר צבי המופקדת שכוללת כ-11.5 אלף יח"ד ומתוכם 3,500 יח"ד להשכרה".

לוי מודה כי הביקורת נובעת מההצהרות המנופחות שיצאו בזמנו. "זה נראה לך תוכנית שיכולה להחזיק מים? נכון, אמרו 150 אלף דירות. להגיד זה קל. לעשות זה יותר קשה. לפיד זרק מספר סתמי. בשביל כותרת בעיתון אפשר לומר גם מיליון וחצי. 40 אלף זה כיוון של הצלחה. עובדה שכל המכרזים הסתיימו בהצלחה. הכמויות הגדולות של דיור להשכרה יגיעו מהתממשות חוק הותמ"ל. 30% ילכו להשכרה".

לוי מדגיש כי הטענה לפיה "השכרת דירה היא לא חלק מהמנטליות הישראלית", שגויה. "שיעור ההשכרה בישראל ובעולם הוא סביב ה-30% השכרה מול כ-70% בעלות. בישראל 640 אלף דירות להשכרה מתוך 2 מיליון דירות. המנטליות הישראלית היא בעד השכרה, אלא שבעוד הדיור להשכרה בקנדה וארה"ב הוא מוסדי, והדיור הפרטי ספורדי ובשוליים, פה זה הפוך. דירה להשכיר תשנה זאת".

גליל ים: הדיירים מגבשים תביעה

בעוד המדינה מתגאה בפרויקט הדגל הראשון של חברת "דירה להשכיר", אותו הקימה ומפעילה אפריקה ישראל בגליל ים (הרצליה), מסתבר שחבלי הלידה הקשים עדיין נמשכים. ל"גלובס" נוגע כי הדיירים פנו למשרד עורכי הדין אור-ירקוני והחתימו כ-60 דיירים על טפסי דרישה לאומדן נזקים. לפי הדיירים, חברת אפריקה איחרה במועד המסירה בחודש ימים לפחות, וכמו כן מסרה אותן עם ליקויים רבים שהעיבו על שגרת יומם בשבועות הראשונים. לפי החוזה, הדירות היו אמורות להימסר באמצע נובמבר, אך נמסרו רק חודש לאחר מכן. נוסף לכך, קיים סעיף לפיצוי מוסכם בחוזה, אך לפי הדיירים אפריקה מתנערת ממנו, מכיוון שעניין טכני של הוצאת טופס 4 הוא שגרם לעיכוב. כפי שנחשף ב"גלובס", עם כניסת הדיירים דווח על שורה של ליקויי חשמל, מיזוג, מחסור במים חמים, עבודות צבע וטיח ועוד. מרבית הליקויים תוקנו, אך לדברי דיירים עימם שוחחנו, עדיין קיימים ליקויים.

דוברת אפריקה ישראל מסרה כי נכון למועד זה לא התקבלה כל תביעה במשרדי החברה. "אם וכאשר תתקבל כזו, החברה תגיב עליה כמקובל בערכאות המשפטיות ולא באמצעי התקשורת".

לדברי החברה, "מטבע הדברים, ליקויים מסוימים כדוגמת תקלות חשמל ועוד מתגלים אך ורק עם כניסת הדיירים לדירות. בכדי להביא לפתרונם היעיל והמהיר, העמידו החברות לרשות הדיירים שירות לקוחות המלווה אותם באופן רציף ושוטף. ולראייה, עשרות רבים של דיירים גילו שביעות רצון מלאה מאופן הטיפול בהם. אפריקה ישראל גאה בפרויקט, שהוקם בזמן שיא של 24 חודשים בלבד ובסטנדרט שאין לו אח ורע בישראל".

 כיצד ישפיע הדיור להשכרה על מחירי ההשכרה והקניה