האקזיט של רוטשילד באור-עקיבא: תקבולים של מיליארד שקל

בזמן שהמדינה מוותרת על הכנסות עתק משיווק קרקעותיה, לטובת מכרזי מחיר למשתכן המציעים קרקעות במחיר מסובסד, החברה לפיתוח קיסריה עומדת להתחיל בחודשים הקרובים בשיווק הקרקע הפרטית הגדולה ביותר שזמינה כיום לבנייה. מדובר בשכונת מגורים חדשה שתכלול 3,480 יחידות דיור בדרום אור-עקיבא שתיקרא "אור ים".

לפי ניתוח שערך "גלובס", צפויות ההכנסות מהשיווק לעמוד על כמיליארד שקל, שחלקם מיועד לביצוע עבודות הפיתוח בשכונה. הביקוש למכרזים צפוי על פי הערכות להיות גבוה, גם בגלל התפתחות העיר, אך בעיקר בגלל שהיצע הקרקעות הזמינות היום לבנייה רגילה נמוך במיוחד.

3,500 יח"ד

תחילת הסיפור סמוך לקום המדינה, אז רכש הברון אדמונד (בנימין) דה-רוטשילד 530 אלף דונם ברחבי ארץ ישראל. לימים, במגעים שניהלה משפחת רוטשילד עם דוד בן-גוריון, החליטה המשפחה לתרום 500 אלף דונם מהקרקעות למוסדות המדינה (קק"ל, מינהל מקרקעי ישראל ורשויות נוספות), ולהשאיר בבעלותה 30 אלף דונם באזור העיר קיסריה. זאת, במטרה ללמד את המדינה החדשה כיצד מקימים ישוב אקסלוסיבי, פארק עסקים וכו' באותו אזור.

כך נולד יישוב חריג במפה המקומית, המנוהל באופן עצמאי על ידי חברה כלכלית ולא על ידי מועצה או עירייה. החברה לפיתוח קיסריה שיווקה לאורך השנים עבור קרן הברון רוטשילד מגרשים רבים בקיסריה, בה הוקמו בזה אחר זה שכונות וילות יוקרתיות.

כעת מדובר לראשונה בשיווק שכונת מגורים הכוללת עשרות בניינים על קרקעות הקרן. השכונה החדשה צפויה להכפיל למעשה את מספר התושבים ביישוב. גם ההכנסות מהקרקע צפויות להיות בהתאם. קרן הברון רוטשילד צפויה ליהנות מ"אקזיט" שמקורו בקרקע היסטורית בשטח 1,060 דונם, שיוצאת לשיווק במחירי השיא בשוק הדיור הישראלי.

"הקרקע בין כביש החוף לכביש מספר 4 היא חלק מאותם 30 אלף דונם שמשפחת רוטשילד השאירה בבעלותה", מדגיש מיכאל כרסנטי, מנכ"ל החברה לפיתוח קיסריה. "אחת ההסכמות בין המשפחה למדינה היתה שהקרקע לא תהיה שייכת לאף רשות מקומית, אלא בהסכמת הקרן. לאורך השנים הקרקע היתה גלילית, ולפני 15 שנה היא סופחה לאור-עקיבא בהסכמת קרן הברון. השכונה שתכנן האדריכל עוזי גורדון תכלול 3,480 יחידות דיור - 400 מתוכן צמודי קרקע וגן גג, והיתר בבניינים בני 7-13 קומות".

לפי התוכנית, 20% מהדירות יהיו קטנות: 10% בנות 80 מ"ר ו-10% בנות 90 מ"ר. כרסנטי: "התכנון ידידותי ולא כולל חניונים תת קרקעיים, אך כולל הרבה שטחים ירוקים ושבילי אופניים. בנוסף כוללת השכונה 40 אלף מ"ר שטחי מסחר ו-4 קריות חינוך".

לדבריו, "אנחנו מעריכים שבגלל שהקרקע לא משווקת במחיר למשתכן והתוכנית (תב"ע), שגם קודמה בקצב שיא של פחות מ-3 שנים, נעשתה בעין יזמית, המכרזים יהיו אטרקטיביים ליזמים, וכבר עכשיו אנחנו מקבלים פניות מחברות נדל"ן".

כרסנטי הדגיש כי "הקרקע לא מפותחת, ואנחנו נמצאים על סף הסכמות עם העירייה לגבי פיתוח שככל הנראה אנחנו נבצע וגם נדאג שהאכלוס יפגוש פיתוח, ובכך תהיה ודאות ליזמים. לפחות החלק הראשון של ההכנסות יילך למימון הפיתוח. מדובר בקרקע בתולית, ונדרשת הקמת מערכת כבישים, מערכת ביוב, קיר אקוסטי וכו'. בחודש הקרוב נגבש את תנאי המכרז שיכללו את שלביות השיווק, מנות השיווקים, וגם סוגיות כמו מגבלות על עמותות או קבוצות רכישה".

ומה לגבי הרווח העצום? "קרן רוטשילד תעשה שימוש ברווחים בהתאם לחזונה החינוכי".

כ-300 אלף שקל קרקע לדירה

בחברה לפיתוח קיסריה מסרבים להתייחס למחירי הקרקע שצפויים להתקבל במכרז. עם זאת, כפי שמציין מנכ"ל החברה כרסנטי, "הפרויקטים הקיימים באור-עקיבא שווקו בהצלחה רבה ואני מעריך שהמחירים בפרויקט יהיו דומים, אם לא יותר, מה גם שעברו שלוש שנים מהשיווקים המאסיביים בעיר והמחירים בינתיים עלו. היום דירת 4 חדרים באור-עקיבא נמכרת ב-1.3 מיליון שקל, אז לא בעיה לחלץ את מחיר הקרקע".

על מנת להעריך את היקפי ההכנסות מהקרקע, ואת היקפי עליות הפיתוח, ניתן לעיין בתוצאו מכרזי רשות מקרקעי ישראל האחרונים באור-עקיבא. במארס 2015 זכתה חברת רוטשטיין בקרקע להקמת 146 דירות תמורת 13.2 מיליון שקל, ועוד 29.4 מיליון שקל עלויות פיתוח - מחיר המשקף 291 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע לדירה (201 אלף מתוכם עלויות פיתוח). באותה שנה זכתה חברת גרופית בקרקע להקמת 94 דירות תמורת 9 מיליון שקל, ועוד 15.6 מיליון שקל עלויות פיתוח - 261 אלף שקל ליח"ד (166 עבור הפיתוח). במכרזים שהיו בשנת 2013 עמדו עלויות הפיתוח על סך ממוצע של 130-140 אלף שקל ליחידת דיור.

בהערכה סולידית נגיע ל-280 אלף שקל ליחידת דיור (קרקע ופיתוח), ובסך הכל להכנסות של 974 מיליון שקל. זאת, בלי להביא בחשבון עליית מחירי הדירות בשלוש השנים האחרונות. גם בניכוי עלויות הפיתוח, החברה לפיתוח קיסריה צפויה לשלשל לכיסה מאות מיליוני שקלים.

נלחמים על קרקעות שאינן מחיר למשתכן

הצצה למכרז שהסתיים בסוף השנה האחרונה בעיר רחובות, ממחישה את המלחמה בין הקבלנים על קרקעות שמשווקות שלא במסלול מחיר למשתכן.

ב-2010 שיווקה רמ"י בשכונת וייסגל קרקעות ל-336 דירות, בסכום ממוצע של 130 אלף שקל עבור קרקע מפותחת. במחצית 2014 שיווקה רמ"י קרקע באותה שכונה, בשלושה מכרזים שכללו בסך הכל 112 דירות ל-3 חברות נדל"ן, בסכום ממוצע של 400 אלף שקל עבור מרכיב קרקע מפותחת ליחידת דיור - קפיצה של פי 3 ב-4 שנים, זאת באחת השכונות הפחות חזקות ברחובות.

בדצמבר 2016, בשיא שיווקי מחיר למשתכן, שיווקה רמ"י קרקע ל-50 יחידות דיור בשכונת קרית משה ברחובות (הסובלת מלא מעט מצוקות סוציו-אקונומיות), שלא במסגרת מחיר למשתכן.

למכרז הוגשו 27 הצעות, והחברה הזוכה היתה מיטל הנדסה, ששילמה על הקרקע כולל פיתוח 35 מיליון שקל - 700 אלף שקל עבור רכיב קרקע מפותחת לדירה. ורד צרפתי, סמנכ"לית חברת צרפתי שמעון שזכתה בשנת 2010 במכרז להקמת 250 דירות בשכונת וייסגל, מציינת כי "כל מכרז שהמינהל מוציא שלא במסגרת מחיר למשתכן נסגר במחירים גבוהים מאוד. כפי שאנו יודעים, יש חוק בסיסי בכלכלה שכל מוצר שיש ממנו מחסור מחירו עולה, ולכן משרד האוצר שאחראי על שיווק רוב הקרקעות במחיר למשתכן לזכאים גורם במו ידיו גורם לעלייה מכוונת במחירי הקרקעות, ובכך לעלייה במחירי הדירות".