"הגבלת שיעורי המשכנתא למשקיעים - קטסטרופה לקב' רכישה"

הצעת החוק של שר הכלכלה אלי כהן (כולנו) להגבלת שיעור המימון שיוכלו להעניק הבנקים למשקיעים עשויה להשפיע בצורה מהותית על תחום קבוצות הרכישה, כך טוענים בכירים בענף הנדל"ן.

מדובר בהצעת חוק שמציעה להקשות עוד יותר את התנאים לקבלת המשכנתא למשקיעים, ולקבוע כי הם יוכלו לקבל מימון בשיעור 25% בלבד, כלומר להביא מהבית הון עצמי בשיעור 75%. כבר היום, משקיעים יכולים לקבל משכנתא בשיעור 50% בלבד מערך הנכס, בהשוואה לרוכשי דירה יחידה שיכולים לקבל מימון בשיעור 75% משווי הנכס הנרכש.

"כבר היום קשה"

"כבר היום לקבוצות רכישה קשה יותר לקבל מימון בבנקים, ולא מעט קבוצות מתקשרות עם מימון חוץ בנקאי. את המשכנתאות לוקחים לא פעם בשלב מאוחר יותר, ותהליך האישור ארוך. אם הצעת החוק תעבור ותחול גם על מי שממתין לאישור המשכנתא - זה יכול להיות קטסטרופה לקבוצות", כך שחר אבישי, מנהל מערך ייעוץ המשכנתאות באקסלנס.

אבישי מדגיש שהצעת החוק אינה מפרטת החל ממתי תיכנס המגבלה לתוקף אם ההצעה תאושר, ובאם מדובר על מגבלה שתהיה רלוונטית גם לעסקאות שהחלו להתגלגל כמו בקבוצות רכישה, מצבן יהיה קשה. "קבלת משכנתא בבנק בקבוצת רכישה אורכת כמעט שנה, תהליך ארוך ומייגע. אם מחר נכנס לתוקף החוק, זה מפיל אנשים שנמצאים בהליכים ארוכים מאוד. יכול להיות אפילו מצב שהפרויקט כבר התחיל להיבנות בהון עצמי, ואז אנשים ייכנסו לבעיה וזה יכול גם להפיל קבוצות קיימות. אדם שהתכוון לקחת 50% משכנתא ופתאום מגלה שיכול לקחת רק 25% - זה מהותי.

"זה עשוי להוביל אנשים לנסות למכור את הזכות שלו בקבוצה. אבל זה לא פשוט למכור זכות בקבוצה ומעבר לזה, זו גם בעיה שתעבור לחברי הקבוצה האחרים, שהם לא משקיעים. כל מהלך של מכירת זכויות מלווה במהלך משפטי, והחלטה כזו יכולה גם לגרום עיכובים. בקבוצת רכישה הדברים האלו עולים כסף. ומי שבסוף יידרש לתשלומים נוספים הם לא רק המשקיעים שיכולות המימון שלהם לעתים טובות יותר אלא גם משפרי דיור או רוכשי דירה ראשונה שלהם המימון קשה יותר".

סגן יו"ר לשכת עורכי הדין ויו"ר משותף של פורום מקרקעין בלשכה, עו"ד אברהם ללום, מסכים כי מדובר בבעיה פוטנציאלית: "כבר היום יש חוסר ודאות בענף הנדל"ן. החלטה כזו על שיעור מימון חדש למשקיעים עלולה להכניס משפחות רבות, בעיקר בקבוצות רכישה, לבעיה קשה. מאחר ששינוי בחוק עשוי להשפיע גם על עסקאות שכבר נחתמו, טרם קיבלו ליווי, התוצאה עשויה להיות לא מעט פרויקטים שלא יוכלו לצאת לדרך, וזה בלי שום יכולת של האנשים לקחת את זה בחשבון לפני כן. אין ספק שאם הצעת החוק תעבור, זו עשויה להיות מכשלה קשה לקבוצות הרכישה".

יוזם הצעת החוק, שר הכלכלה אלי כהן, מסר כי: "ההצעה באה על רקע התייקרות ריבית המשכנתאות בשנה האחרונה באופן שמגדיל את המשכנתא בכ-500 שקלים מדי חודש. 
עליית הריבית לטענת בנק ישראל היא על רקע המחסור במקורות מימון, וכשכך מדיניות הממשלה היא לתעדף רוכשי דירה ראשונה על פני משקיעים באמצעות מחיר למשתכן והפחתת נטל המשכנתא. היום בחוק כבר קיימת אבחנה בין רוכשי דירה ראשונה שמקבלים 75% מימון ולבין משקיעים שמקבלים עד 50% מימון. וכשכך הצעת החוק נועדה לתעדף רוכשי דירה ראשונה ולתרום להורדת עליית המשכנתאות".