רוכשי קרקע חקלאית: "שיווקו לנו קרקע שמיועדת לגן לאומי"

"ככל שיבינו יזמים כי עליהם להציג בפני הרוכשים מצגים ועובדות ולא תקוות וחלומות, וככל שיובהר לבעלי המקצוע דוגמת עורכי הדין כי עליהם לנקוט משנה זהירות ולא ליתן חותמת כשרות למעשים לא ראויים, אז אולי נזכה לחיות במדינה מתוקנת מעט יותר" - כך נפתחה תביעה בסך 7.3 מיליון שקל שהגישו היום 37 רוכשי קרקע חקלאית בהוד השרון נגד הגורמים ששיווקו ומכרו להם את הקרקע. זאת לאחר שגילו כי הקרקע בכלל מיועדת להיות גן לאומי, ועל כן סיכויי הפשרתה אפסיים.

את התביעה הגישו התובעים נגד רילטי אקזקיוטיב ששיווקה את הקרקע, נגד קבוצת אייזנברג נדל"ן יזמית הפרויקט, שמעון אייזנברג בעל השליטה בחברות, משרד עורכי הדין נשיץ ברנדס אמיר שייצג את הרוכשים ובעלי הקרקע המקוריים.

בתביעה, שהוגשה באמצעות עו"ד ארנון גרפי לבית המשפט המחוזי מרכז בלוד, דורשים התובעים לבטל עסקת מכירת קרקעות חקלאיות אשר לטענתם שווקו ובוצעו "תוך הטעיה חמורה, תרמית ומצגי-שווא כוזבים", לפיהם תוך פרק זמן קצר של עד 8 שנים תושבח הקרקע, ושוויה יזנק במאות אחוזים כתוצאה משינוי ייעוד הקרקע למגורים.

הבטחה לשינוי ייעוד

ב-2010-2011 החלה אייזנברג לשווק את "פרויקט הוד השרון", במסגרתו הוצעה למכירה חטיבת קרקע פרטית בת 19 דונם, מתוכה הוצעו לתובעים יחידות קרקע חקלאית בנות 200 מ"ר כל אחת, במחיר של 200 אלף שקל ליחידה, תוך הבטחה להביא לשינוי ייעודה לקרקע לבנייה למגורים בעתיד הקרוב ובתקופה של עד 8 שנים. לחלק ניכר מהתובעים אף נאמר מפורשות כי היקף הזכויות שיקבלו בקרקע בייעוד מגורים יאפשר להם לקבל בעתיד דירת מגורים.

מהתביעה עולה כי הפרשה החלה לאחר שבעלי הקרקע המקוריים התקשרו בהסכם אופציה עם חברת אייזנברג נדל"ן, המאפשר לחברה למכור את הקרקע לצדדים שלישיים תוך זמן מוגבל. "כדי לנצל את חלון ההזדמנויות שנפתח לה, מיהרה אייזנברג והעמידה מערך שיווק נמרץ ואגרסיבי, מתוחכם וחלקלק, כשכל האמצעים השיווקיים כשרים מבחינתה למימוש מטרתה זו", נכתב בתביעה.

אינטרס משותף עם התובעים

עוד מפרטים התובעים כי בתחילת 2011 יצאה אייזנברג בקידום אינטנסיבי של הפרויקט תוך פרסומו בשלטי חוצות ענקיים, עיתונות ארצית ומקומית, פלאיירים, באנרים באינטרנט ועוד.

בפרסומים הזכירה החברה כי הפרויקט ילווה בידי משרד עורכי הדין נשיץ ברנדס אמיר, שהוא מהמובילים בארץ. חוברת השיווק של הפרויקט אף כללה את הכותרת: "על ההשקעה שלך עוד ילמדו בבי"ס".

עוד צוין כי בפגישה שקיימו נציגי החברה עם מתעניינים הציגו נציגי אייזנברג למתעניינים מפות, תרשימים ומצגות ממוחשבות, מהם עולה כי מדובר בקרקע מהיקרות במדינה בעלת ביקוש אדיר, אשר בעתיד הקרוב שווייה יזנק עשרות מונים, משום שייעודה ישונה תוך זמן קצר מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, וניתן יהיה לבנות עליה יחידות דיור, כפי שכבר נעשה בקרקעות ובשכונות סמוכות - מצגים אותם מכנים התובעים "חסרי שחר".

פרט מהותי נוסף שעולה מהתביעה הוא שאייזנברג הציגה את עצמה כבעלת אינטרס משותף עם התובעים, מאחר שהיא מעורבת עסקית בפרויקט וזכאית לרווחים בשיעור של 4% משווי הקרקע לאחר השבחתה.

בתביעה נטען כי נציגי אייזנברג הסבירו כי מדובר בקרקע חקלאית שהיא חלק מתוכנית הר/400 המייעדת את הקרקע לבנייה למגורים, ושיזמה אותה עיריית הוד השרון. עוד מציינים התובעים כי למתעניינים נאמר כי נותרו "מגרשים אחרונים", ולכן עליהם להזדרז ולסור מיידית למשרד נשיץ ברנדס לחתום על מסמכים - דבר שלא הותיר להם זמן לבדוק את העסקה או את המסמכים עצמם. נאמר להם כי מידע נוסף יספק משרד נשיץ ברנדס אמיר.

רק בדיעבד גילו התובעים כי לא חתמו על הסכם משפטי אלא על הסכם "סילוק תביעות" הכולל את ויתורם הגורף על טענות בדבר מצב הקרקע, בדיקתה, מצבה משפטי וזכויותיהם ביחס אליה.

התובעים טוענים כי משרד נשיץ ברנדס אמיר היה מצוי בניגוד עניינים חמור שייצג את שני הצדדים לעסקה.

מהתביעה עולה כי חודש לאחר שהרוכש האחרון חתם על ההסכם, התקיימה פגישה במשרדי נשיץ ברנדס אמיר בנוגע לעסקה שבוצעה. רק בפגישה זאת, טוענים התובעים, נאמר להם לראשונה על-ידי נציגי אייזנברג שנכחו בפגישה כי ייעוד הקרקע הוא "חקלאי מיוחד" ואזור לשימור משאבי טבע ונוף, ולא שטח חקלאי בלבד, כפי שהוצג להם טרם נכנסו לעסקה.

לטענת התובעים, נציגי אייזנברג ומשרד נשיץ ברנדס אמיר לא גילו להם כי הייעוד קיים על-פי התוכנית שבתוקף הוא למעשה גן לאומי, כך שלרשויות התכנון אין כל כוונה לשנות ייעוד זה, שאף מהווה עוגן לכל תכנון עתידי. גם במסמכי הרכישה צוין כי הקרקע הנרכשת היא קרקע שייעודה חקלאי בלבד.

"הנתבעים לא אמרו לתובעים שהקרקע אותה רכשו הינה קרקע המיועדת לשמש כגן לאומי, וזאת על אף שידעו על כך", צוין בתביעה.

במהלך הפגישה הסבירו נציגי אייזנברג כי הקרקע היא חלק מתוכנית הר/400 שיזמה עיריית הוד השרון ושכוללת בנייה למגורים ופארק, ואמנם החלקות שרכשו מיועדות להקמת פארק, אך במסגרת הליך איחוד וחלוקה יקבלו התובעים זכויות לבנייה. בנוסף אמרו הנציגים כי הליך שינוי הייעוד צפוי להיות ארוך, ואין כל הבטחה להצלחתו. זאת בניגוד לנאמר במהלך שיווק הקרקע, אז ציינו המשווקים כי שינוי הייעוד צפוי בפרק זמן של עד 8 שנים.

לטענת התובעים, נציגי אייזנברג הטעו אותם לחשוב כי הפשרת הקרקע היא ודאית, וכי הם צפויים לקבל דירת מגורים בגין השקעתם. בפועל, סיכויי ההפשרה הם אפסיים, וגם אם תוכנית הר/400 תקודם, וחלק מהקרקע יופשר למגורים, חלקם של התובעים בזכויות לדירה יהיה מזערי בשווי נמוך בהרבה מזה שהשקיעו.

שווי הקרקע נמוך

במהלך השיווק הובטח לתובעים כי אם יחפצו בעתיד למכור את הקרקע שרכשו, תפעל אייזנברג למכור את הקרקע לרבים אחרים שיחפצו לרכוש אותה. בפועל, רוכשים שביקשו למכור את הקרקע שרכשו לאחר הרכישה, לא הצליחו בכך, או ששוכנעו על-ידי נציגי אייזנברג להמתין זמן נוסף.

לטענת התובעים, אייזנברג הסתירה מהם במכוון את מחיר הקרקע שנקבע בהסכם האופציה עם בעלי הקרקע, מאחר שהסך שנקבע לכל רוכש - 200 אלף שקל עבור 200 מ"ר קרקע - היה גבוה בהרבה מסכום רכישת הקרקע כולה בפועל מהבעלים, וידיעת הסכום האמיתי הייתה מעוררת את חשדם. 

בשנת 2015 ניסו התובעים לפנות לנציגי אייזנברג על-מנת להתעדכן בהליך שינוי ייעוד הקרקע, אך לטענתם ניסיונותיהם כשלו. לכן הם ניסו לברר בעצמם מה מתקדם בנושא. מבירור שערכו בוועדה המקומית התברר להם כי הקרקע שרכשו אינה חלק מתוכנית האיחוד וחלוקה בתוכנית הר/400.

הם פנו גם לקבל חוות-דעת שמאית לגבי סיכוי הפשרת הקרקע, ממנה עולה כי אין ולא היה מלכתחילה כל סיכוי לשינוי הייעוד, וכי שווי הקרקע האמיתי היה והינו נמוך עשרות מונים. "התובעים הולכו שולל, נבגדו, רומו ונפלו קורבן לתרגיל הטעיה זדוני וחמור, ממנו סבלו נזקים כספיים כבדים, עוגמת-נפש, תחושת אפסות והשפלה", צוין בכתב התביעה.

בנוסף לכך, בתחילת 2016 נודע לתובעים כי המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארץ קמיניץ, הוציא חוות-דעת ממנה עולה כי מעולם לא היה כל סיכוי להשבחת הקרקע שרכשו, וזאת לאור העובדה שהקרקע היא בייעוד של גן לאומי - אשר לגביו קיימת מניעה חוקית להיכלל במתחם איחוד וחלוקה יחד עם יתר בעלי הקרקעות במתחם תוכנית הר/400 שאינם כלולים במתחם הגן הלאומי המאושר. הם מדגישים כי לא מדובר בעקרונות חדשים אלא בזרקור שהאיר קמיניץ על עקרונות תכנוניים קיימים.

"בשלב זה הבינו התובעים כי נפלו קורבן לתרמית או להטעיה רבתי", מציינים התובעים בכתב התביעה. "התובעים נדהמו לגלות כי למעשה כבר במועד השיווק והרכישה לא הייתה כל היתכנות לשינוי ייעוד ולתוכנית של איחוד וחלוקה כפי שהוצג להם באופן ודאי".

בין הנתבעים גם בעלי הקרקע המקוריים שהתקשרו עם אייזנברג והעניקו להם את האופציה לרכוש את הקרקע באמצעות מכירתה לצדדים שלישיים. לטענת התובעים, לבעלי הקרקע יש אחריות מלאה לנזקים שנגרמו להם, מאחר שהם ידעו היטב מה הסטטוס האמיתי של הקרקע וזכו לתמורה גבוהה משווי הקרקע האמיתי. הם טוענים כי גם אם בעלי הקרקע התקשרו עם אייזנברג בתום-לב, הרי שבגלל התקשרות זו הם אחראיים לנזק שנגרם לתובעים.

התובעים מזכירים בכתב התביעה כי על רקע המצב בשוק הקרקעות החקלאיות, ועדת הכלכלה של הכנסת אישרה את תקנות הגנת הצרכן לשנת 2016, שמחייבות יזמים העוסקים בשיווק ומכירה של קרקע חקלאית לספר לרוכשים גילוי נאות בקשר לייעוד הקרקע, לסיכוי הפשרתה, לשווייה על-פי חוות-דעת שמאית ולעלויות הצפויות במקרה של הפשרתה.

התובעים דורשים את ביטול העסקה שביצעו, השבת כספי העסקה ופיצויים בגין אובדן הזדמנויות השקעה חלופיות ומניעת רווח צפוי וכן עוגמת-נפש, המסתכמים יחד ב-7.3 מיליון שקל.

מקבוצת אייזנברג לא נמסרה תגובה.

ממשרד עורכי הדין נשיץ ברנדס אמיר נמסר בתגובה: "טרם קיבלנו לידינו את כתב התביעה, אך ממכתב ההתראה שנשלח אלינו עולה כי התביעה כלפינו משוללת יסוד".

 הפלאייר של חברת אייזנברג