השמאי הממשלתי הפורש: "הצליחו לחרבש את הרעיונות שלי"

השבוע יפרסם משרד המשפטים מודעה לאיתור שמאי ממשלתי. בתום 6 שנים סוערות למדי, שבשיאן הורה לו שר האוצר משה כחלון להפסיק לפרסם את מדד מחירי הדירות הרבעוני (שהמשיך להצביע על עלייה, בזמן שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הציגה חודש אחד של ירידות, שגם הן נמחקו בדיעבד), יפרוש טל אלדרוטי בקיץ הקרוב.

אלדרוטי, בן 52, נכנס לתפקיד השמאי הממשלתי באמצע 2011, רגע לפני שההמונים יצאו לרחובות והפולטיקאים החליטו שהם מוכרחים להתערב בשוק הדיור.

"לא עשו כלום"

אלדרוטי: "עד לפני שתי ממשלות, לא עשו כלום לטיפול במחירי הדירות. זו היתה החלטה מודעת ולגיטימית לגמרי של ראש ממשלה קפיטליסטי שבחר שלא להתערב בשוק החופשי, עד שיובל שטייניץ כשר אוצר ואריאל אטיאס כשר שיכון הבינו שצריך לעשות משהו.

"הבעיה היא שכאשר ממשלה מחליטה להתערב, אתה לא בהכרח יודע מה יקרה. זו מערכת ענקית, וכשרוצים לעשות דבר אחד, הרבה פעמים צץ דבר אחר. חשוב לנסות להיות מוכנים לכל בלת"מ, כי הוא בטוח יגיע. צריך מזל וצריך ניהול סיכונים. צריך לדעת שתפספס, שלא תגיע לכל פינה, ושאתה מוותר על הזנבות שיאכלו אותה ושאין פתרון לכל הספקטרום. אם אתה מוכן לזה מראש, ומוכן לחתוך באומץ, תדע גם לומר לתקשורת שאתה מתנצל על כך שאתה מפקיר 5% מהבעיה. אתה חותך אצבע כדי להציל את היד. זה נכון לכל פתרון ממשלתי וגם למחיר למשתכן למשל. אני בטוח שכולם משקשקים מה יקרה למשל לקבלן בעפולה, שזכה בפרויקט במחיר של 5,000 שקל ומשהו למ"ר. אלה הקצוות, ומי שמקבל ההחלטה חייב לדעת מראש שאיך שהוא נוגע, הוא עושה בלגן".

עיקר ההתמרמרות של אלדרוטי מכוונת לצעד האחרון של האוצר לצינון השוק - המס על בעלי שלוש דירות ויותר, בשיעור 1% משווי הנכס. על מנת לחשב את שיעור המס, הציג משרד האוצר נוסחה חדשה לחישוב שווי דירה. או במילים אחרות: מי בכלל צריך שמאי, אם כלכלני האוצר יודעים לנסח את הפרמטרים לחישוב שווי דירה.

"מס ריבוי דירות הצליח לחרבש רעיון טוב", אומר אלדרוטי. "בבסיס זה רעיון לגיטימי, גם אם מטרתו העיקרית היא להכניס לקופה מיליארד שקל בגלל שמחיר למשתכן עולה למדינה הרבה כסף. ברשות המסים ביקשו שאעזור להם, שלא נגיע למצב שנצטרך לערוך שומה על כל נכס, אבל לקחו את הרעיונות שלי והצליחו לחרבש אותם".

- יש נוסחה ויש תעריף מס. איפה בכל זאת הבעיה?

"ביקשתי שיגדירו קודם כל את המטרה. הרי זה לא מיסוי על עושר, וגם שר האוצר הבטיח שהוא לא יעלה מסים. אמרתי להם שיגדירו אגרת גודש, שיברחו מכל נושא המס. שיאמרו לציבור במפורש שיש פה מוצר שרוצים שניפטר ממנו, ולכן מטילים אגרה קבועה, כמו שטסט על סובארו עולה כמו טסט על מרצדס. התחננתי שלא ימציאו נוסחה חדשה. הרי בדירה זו יש פרגולה, לדירה זו יש עוד חניה, אי אפשר לצאת מזה. ביקשתי שיתלבשו על נתוני למ"ס, ועזוב לרגע עד כמה הם נכונים או לא. המדד הסוציו-אקונומי משקף פחות או יותר רמת עושר, ויכלו לפרוס את האגרה על 20 המדרגים של הלמ"ס. ככה היינו מקבלים התפלגות של תעריף האגרה, העיקר שלא היו ממציאים שום דבר חדש".

- אבל אז היינו מקבלים עיוותים גדולים ופחות שונות בין נכסים.

"נכון שהיה נוצר עיוות בין האגרה היקרה על מחסן רעוע בסביון לאגרה נמוכה לווילה בירוחם, אבל זה בשוליים. גם הלכתי עם זה לארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, והוא בלע את זה. רק שמפה זה יצא לי מהידיים, וסיבכו את זה בלי סוף. ואת מי שוב דפקו? את העניים. הרי הגבילו את המס לשווי דירה של 1.8 מיליון שקל, ואין כאלה דירות בתל אביב. כלומר, ככל שאתה עובר את תקרת השווי הזה, אתה משלם פחות ביחס למחיר הדירה. אין לי מושג איך עשו את זה.

"אבל גם לא ממש התפלאתי. תמיד זה ככה, וגם במחיר למשתכן עשו לי את זה. אני בעיקרון לא אוהב נוסחאות שאף אחד לא מבין אותן וספק אם אני אצליח מתישהו להבין את הנוסחה שהם פרסמו. גם במחיר למשתכן, אין לי מושג איך הם עשו את נוסחת ההפחתה של המחירים כדי לקבוע את המחיר המסובסד שמתפרסם במכרזים".

- בשורה התחתונה, מוכרים פה לזכאים דירות מוזלות.

"המנגנון עובד, אבל הפילטרים בקצוות בעייתיים. מי קונה דירה בהרצליה במחיר למשתכן ב-1.8 מיליון שקל, במקום במחיר של 2.2 מיליון שקל? שיפרת את המשופרים, קונה שיוכל עוד חמש שנים לעשות סיבוב של חצי מיליון שקל בדירה שהמדינה סיבסדה לו. כנ"ל עם דירות פרימיום. איך יכול להיות שמישהו זוכה בדירת מחיר למשתכן עם מרפסת 120 מ"ר?

"שלחתי את כל הבעיות הללו מראש לשר האוצר. קיבלתי תשובה שהוא שמע, הבין, אבל לא מקבל. הוא הבין את המחיר, ומוכן לשלם אותו. אני לא בטוח שהוא הבין את המחיר עד הסוף, אבל הוא קיבל החלטה אמיצה".

- והמחיר ראוי?

"מוקדם לדעת. אנחנו בשלב של העלות ללא התועלת. אנחנו רואים רק את העיוותים שזה מייצר. צריך לחכות, ובעוד שנה אני חושב שנוכל לדעת אם זה יעזור להוריד את המחירים. הממשלה משקיעה בזה בערך 1.5 מיליארד שקל, אז יש ציפייה שלפחות נגיע למטרה.

"כרגע, יצרו פה בסך הכול שני שווקים. שוק של 60-70 אלף זכאים והשוק האחר. ואותו שוק אחר - של משפרי דיור, של משקיעים - יותר גדול משוק הזכאים, ואצלו יצרנו אפקט של ביקוש גבוה מול היצע נמוך מדי והמחירים עולים. לפני שפיצלנו את שני השווקים, השוק התגלגל. בממשלה קיוו שהשוק של מחיר למשתכן יתגלגל יותר מהר וימשוך את השוק האחר, אבל קרה בדיוק להפך. בגלל זה גם המחירים עולים - כי תמהיל הדירות משתנה לרעה מבחינת הממשלה, בעוד שייתכן שמחיר דירה ספציפית כלל אינו עולה. באיזשהו שלב מקווים שם שגלגל מחיר למשתכן יתפוס תאוצה חזקה, ואז הוא ימשוך את השוק".

- באוצר מנופפים בעשרות אלפי שיווקים במחיר למשתכן.

"זה התחיל מקטסטרופה, כמעט ללא שיווקים, אבל לאט לאט זה אכן מתיישר. המטוטלת מתחילה להשתחרר, מתחילים לעלות בתפוקות, אבל זה עדיין לא מספיק. צריך להכפיל את הכמויות פי שניים לפחות. ובכל מקרה, כשאתה עושה בדיקת כמויות, ואני שמאי שיודע לעשות מתמטיקה, אז משוואת הביקוש מול ההיצע לא מתחברת. תוסיף בור של שנים ללא תכנון, וברור לגמרי שאם שוק הדיור היה חברה, אפשר לומר שהיא גם מדממת הפסדים תפעוליים וגם תקועה עם הפסדי עתק מהעבר. גם אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור, מבין שתוכנית מחיר למשתכן היא תרופה זמנית, עד שהם יאיצו את מכונת הייצור. הם כבר מבינים שזה פתרון ביניים בלבד, עזרה זמנית לזוגות צעירים. המטרה של הורדת מחיר הדירות התמוססה בדרך".

נקניקים וחוקים

במסגרת התערבות הממשלה בשוק הדיור, נקרא אלדרוטי בשנים האחרונות יותר מפעם אחת לדגל. בחוק מע"מ אפס הוא עמל כדי לייצר טבלאות מחיר אזוריות (כדי שהקבלנים לא יוכלו להפקיע מחירים), במחיר למשתכן הוא כמובן קובע את השומה על הקרקע, שממנה מפחיתים באוצר את הסובסדיה כדי למכור דיור בזול, ובמס ריבוי דירות הוא נותר כאמור לגמרי בחוץ.

"כשנכנסתי למשרד אמרו לי 'אתה לא רוצה לדעת איך מייצרים שני דברים - נקניקים וחוקים'. אתה מגלה די מהר שאת החוקים מחוקקים שומרי הסף, והכנסת רק עושה תיקונים בשוליים. את המהות עושים פקידים, והם לא תמיד מתייעצים עם האנשים הנכונים. במע"מ אפס ז"ל עוד דיברו איתי, ובמחיר למשתכן עוד עמדתי על רגליים אחוריות ואמרתי להם שיהיה נוהל תמחור שאותו יקבעו רק שמאים. ידעתי שזה יתחרבש בצורה מטורפת, אבל לפחות שם הצלתי את זה, אם כי התרעתי מראש שהנחה קבועה של 200 אלף שקל זה דבר שלא יכול לעבוד ובסוף זה עוזר יותר לעשירים".

- ואז גם החליטו שלא תפרסם יותר את מדד המחירים הרבעוני. שרק הלמ"ס מוסמכת לעשות זאת.

"ומה יצא? לא הפרעתי יותר, ומה קרה, המחירים ירדו? הלמ"ס עושה עבודה נאמנה על מנת לקבל ידע היסטורי. מה קרה פה בין אפריל 86 למאי 97 הם יודעים מצוין. אבל ככלי אינטרקאקטיבי לקבלת החלטות? לזה המתודולוגיה שלהם לא מתאימה. כשאתה מתעסק ומנסה לנתח את שוק הנדל"ן, אתה לא יכול להתבסס רק על מכשירים סטטיסטיים. מי קובע בסוף את שווי השוק? השוק. אתה ואני והאזרח המצרפי. אני יודע לרדת לעם ולהסתובב בשוק. אם אני רואה עסקה לא סבירה בחיפה, אני מתקשר לשני שמאים ומבין מה קרה. הסטטיסטיקאי רואה מספרים ומחלק אותם. אם אני רואה 10 דירות במיליון שקל ודירה בחצי מיליון, אני מעיף אותה. אני מבין שזה חריג - עסקה בתוך המשפחה, עסקה בשחור, זה לא מעניין אותי - בעוד שהלמ"ס יכניסו אותה למדד".

- אבל נשארנו עם פרסומי הלמ"ס.

"בדיעבד, אולי יצא מזה דבר טוב. המועצה לסטטיסטיקה כוננה מחדש, והיא מתחילה להתכנס למתודולוגיה שלי לקראת פרסום מדד חדש, אבל זה בוודאי ייקח עוד הרבה זמן. הם מתחילים להבין שכדי לקבוע מחיר ממוצע עדיף להתכנס ולא להתפזר. רק דירות 4 חדרים, רק יישובים מעל 100 אלף תושבים. הלמ"ס תתכנס בסוף לעקרונות שנקבעו אצלנו ומייצגים בצורה שהכי פחות מעוותת את השוק".

- ומחיר למשתכן יהיה בתוך המדד?

"יצטרכו להיות כמה מדדים, עם ובלי מחיר למשתכן. הרי ברור שמחיר למשתכן יצליח רק אם בשוק השני תהיה ירידה. ודאי שדירות מחיר למשתכן יימכרו בהנחה, כי מראש נתת סבסוד של 200 אלף שקל. השאלה האם ההנחות יקרינו על השוק הרגיל, שאין עליו מניפולציה. זו הנקודה המרכזית".

אלדרוטי מאוכזב כאמור מכך שפרסומי השמאי הממשלתי לא יהיו יותר חשופים לציבור, אבל הוא טורח במקביל להדגיש שמדובר בפעילות שולית באגף השמאי הממשלתי.

"ההילה התקשורתית נפגעה, אבל זה אולי אחוז אחד ממה שאני עושה. יש לנו 62 אנשים באגף, המפעיל מאגר של 250 שמאים. אנחנו מייצרים שומות, בקרות והשגות בהיקף שנתי של 16 אלף דוחות. 80 שומות בכל יום, שהסתכמו בשנת 2016 ב-47.5 מיליארד שקל. מספיק שאני מצמצם את טווח הסטייה באחוז אחד, וחסכתי למדינה חצי מיליארד שקל".

- ועל רקע פערי שומות כל כך גדולים, יש עדיין הצדקה למקצוע?

"ענף השמאות נמצא בסכנה. במשך שנים אונה אחת היתה איסוף המידע ואונה קטנה יותר היתה ניתוח המידע. באיסוף המידע הבלעדיות הולכת ומתבטלת. יש מאגרי מידע רשמיים ולא רשמיים - רשות המסים, עיריות ועוד - המספקים את המידע התכנוני, את המחירים ועוד. שמאים טובים מתמקדים היום בניתוח המידע, אבל גם פה, כבר יש תוכנות וביג דאטה שיודעים לעשות זאת. ישנם כ-2,000 שמאים והם בהחלט רואים עולם מאיים, אבל זה לא רק במקצוע השמאות. בעוד 20 שנה כנראה יהיו אתגרים אחרים".

- ומה האתגר הבא שלך?

"יש מי שאומר שאסור לי לחזור לשוק הפרטי ושיש לי יתרון גדול בתוך המערכת. במשרד המשפטים אין לי כל כך איפה להישאר, למרות שהציעו לי תפקידים מקבילים כאלה ואחרים. אבל ברמות האלה התפקידים כוללים נגיעות פוליטיות ואני לא בעניין".

"ירידה ניכרת בעסקאות, אבל קו המגמה של המחירים נשמר"

גם אלדרוטי רואה בחודשים האחרונים את הקיפאון בשוק הדיור, אולם הוא לא מצטרף לאופטימיות של האוצר בנוגע לשינוי מגמה בשוק. גם בחודשים שאחרי מינויו בשנת 2011, במקביל למחאה החברתית ואחריה, היתה עצירה במספר העסקאות, והדוח שהוא פרסם בסוף השנה גם הציג ירידת מחירים של 1.2% בין הרבעון השני לשלישי, אבל כבר אז הוא אמר לנו בראיון ראשון אחרי כניסתו לתפקיד (בינואר 2012) כי "אנשים יושבים על הגדר, מחכים, אבל הם עדיין צריכים דירות. שיעור הירידה המזערי לא מעיד על ירידות של ממש, והשאלה היא אם מה שאנחנו רואים זה תיקון טכני או שזאת באמת מגמה חדשה".

- ומה הפעם, תיקון טכני או מגמה חדשה?

"כמו כולם, אני מזהה היום תופעה שאנשים שוב עולים על הגדר. בהחלט יש האטה וירידה במספר העסקאות. אבל כאמור, עולים על הגדר זה לא אומר שהביקושים נעלמו. הביקושים כבושים ואין שום ודאות שהם לא יתפרצו שוב. תמיד מצפים שאחרי שהכמויות פוחתות, תבוא גם ירידה במחירים. אבל אי אפשר לדעת האם הכמויות פחתו כי השוק מחכה, או שהזכאים בסך הכול כלואים בהמתנה לדירות החדשות של מחיר למשתכן.

"בימים אלה אני מסיים את סקר המחירים של 2016, למרות שאסור לי לפרסם אותו. אני רואה ירידה ניכרת בכמות העסקאות, אבל קו המגמה של המחירים נשמר. 1.5%-2% בכל רבעון, ואני לא רואה את הקו הזה משתנה. זה אגב מדהים, איך קו המגמה ישר ולא משתנה כמעט שלוש שנים. מה שכן, הקבלנים הקטנים בהחלט כבר בלחץ גדול. גם אצל הגדולים השומנים, מלאי הקרקעות, מתחיל להיגמר. קבלנים שמסתכלים לטווח בינוני וארוך כבר פוזלים לחו"ל או לשווקים אחרים - תעשייה, משרדים וכדומה, כי אין להם מה לקנות".

- וצעדי הממשלה לא מביאים עדיין את השינוי המיוחל?

"אסור לשכוח את השחקן החזק במשוואה - הריבית. בסוף, צדיקים מלאכתם נעשית בידי אחרים. הנגידה אמנם לא ממהרת, אבל הכיוון השתנה. מסטגנציה בריבית עברנו למתווה של עלייה. זה שחקן מרכזי מאוד, והוא כנראה יהיה הזרז הרציני לשינוי, אבל זה לא יהיה חכם כרגע להתנבא האם ומתי זה באמת יקרה".