בנק ישראל: נתוני הלמ"ס על התחלות בנייה מוטים כלפי מטה

בתחילת החודש הנוכחי הודיעה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על השהיית הפרסום אודות נתוני מכירת דירות חדשות על ידי הקבלנים בשל בעיה בנתונים. כעת, שבועיים בלבד לאחר מכן,  בנק ישראל מצביע על בעיה נוספת בשיטת המדידה של הלמ"ס - הפעם בהקשר של נתון התחלות הבנייה. 

"ניתוח שערכה עדי פינקלשטיין מחטיבת המחקר בבנק ישראל בחן את התפתחות האומדנים הרבעוניים של התחלות הבנייה מ-2004. הבדיקה העלתה כי בשעה שאומדנים כלכליים ראשונים מתעדכנים בדרך כלל באופן אקראי (אי-אפשר לדעת מראש אם הם יתעדכנו כלפי מעלה או כלפי מטה), האומדן להתחלות הבנייה מוטה כלפי מטה באופן שיטתי ובהיקף משמעותי". כך נאמר בהודעה שנשלחה היום מבנק ישראל.

על פי הניתוח, לא מדובר בטעות זניחה אלא בהטיה של התחלות הבנייה בלא פחות מ-10% בממוצע. מדובר בהיקף מאוד משמעותי, במיוחד בנתון שהוא מהותי לענף הנדל"ן, כמו גם למשק כולו. בבנק ישראל מציעים ללמ"ס לערוך שינוי בשיטת המדידה.

במחקר של בנק ישראל נאמר עוד, כי "הנתונים על התחלות הבנייה מהווים מרכיב חשוב בתמונה הכלכלית של ישראל, במיוחד בתקופה שבה תחום הדיור ניצב במוקד המדיניות הכלכלית. אם קיימת בנתונים הערכת חסר בזמן אמת, היא משפיעה על קובעי המדיניות ועל הציבור, ודבר זה מצִדו יכול להשפיע על שוק הדיור.

"כאשר בוחנים את העדכונים ההולכים ומצטברים בסדרת התחלות הבנייה בין 2004 ל-2015, מוצאים כי בנתונים הראשוניים קיימת הערכת חסר שיטתית. עבודה זו מצאה כי ניתן לתקן את האומדנים הראשוניים באמצעות מודלים שבוחנים את העדכונים בנתונים של רבעונים קודמים. תוצאות אלו מזמינות בדיקה מעמיקה יותר של האומדנים הקיימים ובחינה של מודלים סטטיסטיים נוספים לתיקון ההטיה. עד אז, וכפי שמציינת הלמ"ס בפרסומיה על התחלות הבנייה, מומלץ לצרכני הנתונים לנקוט זהירות כשהם מסתמכים על הפרסומים הראשונים של הנתון הנידון".

"הנתון עלול להפוך לבלתי אמין"

מחלקת המחקר בבנק המרכזי ממשיכה וקובעת כי, "התחלות הבנייה, כלומר תחילת החפירה של יסודות הבניין, הן חוליה חשובה בשרשרת הייצור של יחידת דיור. האומדן למספר התחלות הבניה הוא נתון בעל חשיבות רבה, שזוכה לעניין ציבורי נרחב בשנים האחרונות לאור עליית מחירי הדירות. כך בבנק ישראל, "ריבוי הגורמים המעורבים בתהליך הבנייה (משרד הבינוי והשיכון, מעל 100 ועדות מקומיות לתכנון ובנייה ומאות יזמים שנסקרים טלפונית) מקשה על איסוף הנתונים בזמן אמת וגורם לעדכונים רטרואקטיביים בנתון הרבעוני".

עוד נכתב כי העדכון של הנתונים בדיעבד אינו אורך תקופה קצרה בת רבעון או שני רבעונים, אלא תקופה ארוכה יותר: "נתון זה מתעדכן כלפי מעלה בעיקר בשנה הראשונה לאחר פרסומו, וכעבור כשנתיים הוא מתייצב כשערכו גבוה יותר בכ-10% בממוצע. פילוח לפי מחוזות העלה כי הבעיה קיימת בכל המחוזות, אך היא ניכרת במיוחד בנתונים על מחוזות תל אביב וחיפה".

הודעת בנק ישראל חשובה לענף הנדל"ן, שמושפע מאוד מנתוני התחלות הבנייה. נתונים אלה משפיעים על ציפיות של רוכשים, קבלנים ויזמים. גילוי הטיה כה גדולה בהם עלול להשפיע לא רק על היקפי הבנייה בפועל, אלא גם על התנהלות הרוכשים ועל תזת המחסור ש"תדלקה" בשנים האחרונות שוב ושוב את מחירי הדירות במסעם המזורז כלפי מעלה. 

בנק ישראל מתייחס לסכנה הגלומה בנתונים שאינם מדויקים: "אומדן החסר של התחלות הבנייה טומן בחובו שתי סכנות. ראשית, הנתון עלול להפוך לבלתי אמין וקובעי המדיניות יפסיקו להשתמש בו. הסכנה השנייה קשורה ביצירת ציפיות בקרב הציבור: אם מדי רבעון מדווחים שהתחלות הבנייה ירדו משמעותית, הדבר יוצר בציבור ציפיות שההיצע יצטמצם בשנים הקרובות ושהמחירים יעלו".  

שרשרת של כשלים

עוד נקודה חשובה שעולה מעבודת המחקר של בנק ישראל נוגעת לאיכות הנתונים במשרד הבינוי והשיכון. אחד המקורות העיקריים של הלמ"ס בכל הנוגע לתחום הבינוי הוא משרד הבינוי והשיכון, אלא שעל פי עבודת המחקר נתוני המשרד הזה אינם מדויקים: "המשרד (משרד הבינוי והשיכון) עדכן את הנתונים ל-2009-2014 בכ-28% בממוצע בשנה, בעוד שהנתונים על הבנייה ביוזמה הפרטית התעדכנו בכ-10% בממוצע. הדבר מעיד כי הנתונים המתקבלים ממשרד השיכון והבינוי מתאפיינים באיכות פחותה".

נזכיר שוב כי רק לפני שבוע וחצי פורסם כי הלמ"ס החליטה, במהלך לא שגרתי, לדחות את הפרסום השנתי הקבוע אודות מספר הדירות החדשות שנמכרות על ידי קבלנים בישראל ונתוני הביקוש לדירות חדשות. הסיבה לדחייה על פי הלמ"ס הייתה "בעיה בטיב הנתונים שהתקבלו".

הלמ"ס הודתה אז, כי "לצערנו, בחלק מהפרסומים האחרונים של הלמ"ס שעוסקים בתחומי הדיור והבניה היה צורך לתקן את הנתונים הראשוניים בעקבות מידע חדש שהתקבל ממשרדים אלה כתוצאה מפיגור בדיווח, מביטול עסקאות, מרישום כפול וכד'. בשל הניסיון לטייב ולשפר את נתוני הדיור והבניה הוחלט בלמ"ס לצמצם את העדכון ולהמתין לקבלת מידע מתוקן. בהמשך לכך, מועד הפרסומים לציבור ידחה למועד חדש שטרם נקבע". 

כאמור, כעת גם בנק ישראל מתריע על איכות נתונים נמוכה שמגיעה ללמ"ס.

עיון בעבודת המחקר של בנק ישראל מעלה תקופות בהן ההפרש בין הדיווח הראשוני על התחלות הבנייה לבין הנתונים המעודכנים עמד גם על 13%. ברמה המספרית מדובר במאות דירות שבנייתן החלה, ושלא לא הופיעו בנתונים.

עוד מודגש במחקר כי הבעיה בנתונים אינה נובעת מאופן הצגתם על ידי הלמ"ס, אלא במדידתם. העדכונים המרובים גם משפיעים על נתונים השנתיים של התחלות הבנייה וכך למשל, נתון שפורסם על ידי הלמ"ס בשנה שעברה והתייחס להתחלות הבנייה ב-2015 כולה העיד כי בשנה זו התחילו להיבנות בישראל 47.7 אלף דירות. עם זאת, כיום עומד הנתון המתייחס לאותה התקופה, שנת 2015, על 52.7 אלף יחידות דיור שבנייתן החלה.

בתגובה למחקר בנק ישראל נמסר היום מהלמ"ס כי: "הלמ"ס מודעת לבעיה לפיה האומדנים שהיא מפרסמת לגבי מספר התחלות הבנייה מוטים כלפי מטה, ביחס למספר התחלות הבנייה בפועל. הסיבה להטיה זו נובעת מכך שהנתונים המתפרסמים מתבססים על דיווחים חלקיים בלבד, שאינם כוללים דיווחים שמגיעים מאוחר יותר. כפי שהיטיב לבטא זאת בנק ישראל היום, ריבוי הגורמים המעורבים בתהליך הבנייה (תכנון, אישור וביצוע) מקשה גם על איסוף הנתונים וגם על פרסומם בזמן אמת. קיימת גם בעיה של התחלות בנייה לא מעטות לפני שאפילו ניתן להן היתר בנייה. כתוצאה מכך, האומדן הראשון המתפרסם, מתעדכן כלפי מעלה בעיקר בשנה הראשונה לאחר פרסומו, וכעבור כשנתיים הוא מתייצב.

"פתרון אפשרי (ופשוט) לבעיה זו הוא לעכב את פרסום האומדנים למשך מספר חודשים, עד שיתקבלו הדיווחים החסרים. יחד עם זאת, הלמ"ס מתבקשת על ידי כל הגורמים לפרסם אומדנים מוקדם ככל שניתן  ונענית לבקשות כאלו, במיוחד כאשר מדובר בנושא שעומד במרכז ההתעניינות הציבורית בישראל במשך תקופה ארוכה. הלמ"ס מקפידה לציין את ארעיות האומדנים הראשונים המתפרסמים בכל פרסומיה ולהבא תרחיב יותר בהסבר זה.

"במקביל, הלמ"ס בוחנת, כבר מספר חודשים, דרכים שונות על מנת להתגבר על בעיית אומדני החסר, תוך שימוש במודלים סטטיסטיים המנסים לאמוד את ההטיות הצפויות. המודל שמציע בנק ישראל הוא דוגמה אחת למודל אפשרי,  אך חשוב לציין שגם מודל זה מתקן רק כשליש מהחסר (התחלות הבנייה שלא דווחו ללמ"ס בזמן אמת), ובאומדן כלל ארצי בלבד. יש לבדוק האם המודל של הבנק מאפשר פרסום האומדן ברמה גיאוגרפית יותר קטנה כגון יישוב ואזור סטטיסטי, פירוט לפיו המידע מתפרסם כיום. כאמור, נבחנים גם מודלים אחרים.

"הלמ"ס אף פעם אינה שוקטת על שמריה ותמשיך לחפש דרכים לשיפור בסיסי הנתונים שברשותה והתוצרים המופקים מהם".