"הרוכשים לא מכירים את הסכנות בקבוצות הרכישה"

בחודש יולי האחרון, בעקבות התפוצצות פרשת ענבל אור ופרשת אורן קובי וחברת אדמה, הודיעה שרת המשפטים איילת שקד כי תפעל לגיבוש חקיקה הנוגעת להסדרת תחום קבוצות הרכישה בישראל.

כדי לגבש את הנושאים שישולבו בחקיקה, אם בכלל, הוקם במשרד המשפטים צוות מיוחד שבראשו עומד המשנה ליועץ המשפטי לממשלה עו"ד ארז קמיניץ. הצוות שמע בחודשים האחרונים גורמים רבים בענף, ועל פי משרד המשפטים מקיים כיום דיונים אחרונים לקראת הגשת ההמלצות לשרת המשפטים שקד.

מסמך שהגיע לידי "גלובס", שהוצג לחברי הצוות על ידי עו"ד שאול ברגרזון, המייצג חברי קבוצות רכישה שנמצאים בין היתר בהליכי בוררות ובסכסוכים משפטיים, מאפשר הצצה אל תוך הדיונים ולנושאים שעומדים על הפרק.

"בקבוצת רכישה קיימות סכנות מובנות, אך בנוסף קיימות סכנות ייחודיות הנובעות מאופייה של הקבוצה ואופי הפרויקט. בדרך כלל, במועד החתימה על הסכם השיתוף ובשעה שיש רק תכנון ראשוני 'על הנייר', הרוכשים אינם מודעים כלל למה הם נכנסים ולא מכירים את הסכנות הטמונות בקבוצת רכישה", כך נכתב במסמך.

משום כך סבור עו"ד ברגרזון כי יש לשנות את המבנה של הייעוץ המשפטי של חברי הקבוצה, שנסמכים לא פעם על היועץ המשפטי של מארגן הקבוצה, שלא תמיד מייצג באמת את חברי הקבוצה אם כי את המארגן. "היועץ המשפטי של הקבוצה מלווה את המשווק כבר מהשלבים המוקדמים של יזום הפרויקט, מרכישת הקרקע ועד לסיום הפרויקט. לעתים הוא אף שותף של המארגן או בעל זכויות ישירות בפרויקט או בחלקים ממנו. הוא מנסח הסכם השיתוף עם הדיירים וגובה שכר טרחה בגין ההתקשרות והטיפול, הן בענייני הקבוצה המהלך הקמת הפרויקט, והן לאחר סיומו.

"לעתים הוא מחייב את כל חברי הקבוצה מראש להתקשר עמו כעורך דינם אם ירצו למכור את דירתם, לאחר שתושלם בנייתה. יועץ משפטי זה מתמנה על ידי המארגן עוד טרם גובשה הקבוצה, קשה מאוד להחליף אותו, הוא מקבל ייפוי כוח בלתי חוזר מחברי הקבוצה וחותם מכוחו על מסמכים שונים ובקשות להיתרים ולשינויים בבניין, לעתים אף בלא שהרוכשים מודעים לכך. כך הוא המצב אף לגבי יועצים נוספים כמו שמאי, אדריכל וכד'.

"היועץ המשפטי מתמנה על ידי המארגן לנאמן הקבוצה כדי לשמור על זכויותיה של הקבוצה ועל זכויות כלל חבריה. מאידך, הוא חב את חובתו למארגן, שהרי זה החליט להעסיק אותו וימשיך להעסיק אותו בעתיד. למעשה, היועץ המשפטי נמצא בניגוד עניינים. כך הוא זה המחתים הרוכשים על הסכם השיתוף, הסכם רכישת המקרקעין, הסכם להשתתפות במכרז (כאשר רכישת הקרקע היא במכרז ועוד). מאחר שכל חברי הקבוצה חתומים על אותו הסכם וכל חברי הקבוצה הם צד להסכמים אלה, הנוסח אינו נתון למשא ומתן ומנוסח מראש.

עו"ד ברגרזון אומר כי יש להסדיר את ה"פיצול המובנה בין התפקידים השונים: נאמן, יועץ משפטי לשלב רכישת המקרקעין עבור המארגן ליועץ משפטי המלווה הקבוצה והועד במהלך הקמת הפרויקט, וכן חובות נאמנות ואחריות ברורה של של היועץ המשפטי".

"לעתים נמצא הסכמים והסכמות צדדיות, שלא מובאות לפני כל הדיירים ולידיעתם או לאישורם. יותר מכך, עוה"ד משמש למעשה הנאמן על פי ההסכם בכל הקשור לכספים, ואף כספי המקדמה טרם ההסכם מופקדים לעתים בנאמנות. בנקודה זו הוא נמצא בלחצים מול המארגן ולעתים מתקשה במילוי חובותיו".

שקיפות מחייבת

עוד נושא שהעלה עו"ד ברגרזון בוועדה הוא הסדרת האחריות והחובות של הנאמן לקבוצה: "כאשר מפקידים סכום ראשוני לצורך הצטרפות לקבוצה (שלעתים מכונה דמי הרשמה ולעתים מקבל שם אחר, כגון 'דמי רצינות'), יש לוודא כי הכספים מופקדים בידי נאמן אובייקטיבי ולא בידי המארגן או היועץ המשפטי, שהרי אם למשל הקבוצה לא תצא לפועל (עקב אי-הצטרפות מספיק חברים), והמארגן יהיה במצב של חדלות פירעון, יהיה מאוד קשה להחזיר את הכסף הזה לחברים".

נושאים נוספים שמוזכרים במסמך מתייחסים לצורך להגבלת מספר חברי הקבוצה וליצירת התאמה בין מספר החברים לבין המבנה המתוכנן; קביעת הוראות ברורות לניהול כספי הקבוצה כמו גם כללים מחייבים לשקיפות בכל ההליך; הצורך בשקיפות מלאה מול חברי הקבוצה הן בגילוי כל חברי הקבוצה בפני החברים האחרים על ידי המארגנים והן בכל הקשור למצב הקרקע והתוכניות.