המדד שאולי יספר לציבור מה באמת קורה בשוק הדיור

חגיגת פרסום נתוני הלמ"ס בשבוע שעבר - שהצביעו על ירידה חודשית של 1.2% במחירי הדירות - השכיחה לרגע שמדובר ברקוויאם למדד מחירי הדירות בצורתו הנוכחית. הוועדה המייעצת ללמ"ס בנושא בינוי, נדל"ן ודיור יושבת כבר חודשים מספר על המדוכה, ובשבועות הקרובים תפרסם מסקנות והמלצות בנוגע למדד מחירי הדירות החדש.

כבר היום ברור, שעם כל הכבוד לנתונים המוטים והבעייתיים בנוגע להתחלות הבנייה (בנק ישראל מצא הטיה של 10% לפחות) ובנוגע לכמות דירות שנמכרו ושנותרו למכירה (הלמ"ס הפסיקה לאחרונה את הפרסום), זו הבעיה הקטנה יחסית בפרסומי הלמ"ס המנסים לשקף את שוק המגורים המקומי. לא בכדי, הוועדה המייעצת, בראשות פרופ' דני בן שחר, עמלה קודם כל לגבש מודל חדש למדידת מחירי הדיור, ורק אח"כ היא תתפנה לשכלל ולפקח על הנתונים הבעייתיים האחרים.

חברי הוועדה הבינו כי במדד הנוכחי ישנן לפחות שתי בעיות אקוטיות (כדאי להציץ בנוסחה לחישוב המדד, המתפרסמת באתר הלמ"ס. לידה, הנוסחה המורכבת לחישוב מס דירה שלישית נראית כמו נוסחה שכותבים תלמידי חטיבת ביניים).

בעיה מספר אחת נעוצה בכך שהלמ"ס מודדת את השינוי בשווי מצבת הדיור בכלל המדינה. לכן, לכל עיר נקבע "משקל לפי ערך מצבת הדירות", בהתאם לערך הכספי של הנדל"ן בעיר מסך הנכסים במדינה. לכן, תל אביב תופסת נתח של 20.91% במדד וירושלים נתח של 16.21%. זהו כמובן שיעור עצום ובלתי נתפס. גם אם משרד האוצר ישווק, ואזרחי ישראל ירכשו, עשרות אלפי דירות זולות בעפולה (0.84% במדד) או בבאר שבע (3.55%), תהיה לכך השפעה שולית ביותר על מדד המחירים הנוכחי. זה כמובן לגיטימי למדוד את השינוי בערך הכספי של הדירות (זו השיטה הנהוגה במרבית המדדים הממלכתיים, המעוניינים לבטא את השינוי בעושר נכסי הציבור), אבל זה כמובן לא משקף באמת את מה שקרה בעסקאות שנעשות פה בכל חודש.

מעבר לכך, הנוסחה של הלמ"ס מתקננת כל דירה לפי שטחה ולפי גילה. ככל שהדירה גדולה יותר וחדשה יותר, היא כמובן שווה יותר. כלומר, אם החלטנו שדירה ממוצעת בישראל היא בת 4 חדרים, כ-80 מ"ר, אזי עסקה לרכישת דירת 2 חדרים, 40 מ"ר, תקבל מקדם שישווה אותה לדירה הממוצעת.

אם דירה ביד אליהו בתל אביב תימכר ב-2 מיליון שקל, הלמ"ס יתקנן אותה כמעט לשווי כפול. מה הבעיה? שברור בעליל שהדירה הקטנה והישנה נמכרת כיום עם פרמיה בשל פוטנציאל ממשי, אולי אפילו עם תוכנית מאושרת, להיות בקרוב דירה חדשה בת 4 חדרים. אף אחד לא קונה היום דירה ישנה בתל אביב (ובעוד ערים רבות) מבלי לגלם בפנים את הפוטנציאל להתחדשות עירונית - שלא מקבל שום תקנון או התייחסות בנוסחה של הלמ"ס.

עכשיו תשקללו את שני הפרמטרים הללו - משקל של 21% לתל אביב במדד מחירי הדיור, והעובדה שמחירי הדירות הישנות והקטנות בעיר נמכרות ללא שום התחשבות בכך שהן כבר מגלמות במחיר את הסבירות שאוטוטו הן יהיו גדולות וחדשות - ותקבלו הטיה מבהילה ולא סבירה, שמחכה למדד החדש שאולי סוף סוף יספר לנו מה באמת קורה בשוק.