מתווכי הנדל"ן מאיצים במוכרים להיפטר מדירות לפני שינוי מגמה

"יש ירידה דרסטית בעסקאות, ואנשים מורידים מחירים בצורה משמעותית, אפילו 150 אלף שקל. המצב היום בשוק? קטסטרופה.השוק ממש לא מה שהיה לפני שנתיים או שלוש, אני רואה משרדי תיווך שקורסים", כך מספר שמעון שאול, בעלי משרד התיווך שאול נדל"ן בבאר שבע, שפועל בעיר כבר שש שנים ומתווך בעסקאות גם בעומר, במיתר ובלהבים.

"אני אומר לאנשים שתהיה ירידה דרסטית. אנשים לא מצליחים למכור בתים ודירות חצי שנה. יש לנו לקוחות שרצו למכור ב-2 מיליון שקל, אמרתי להם שכדאי לרדת ל-1.92 מיליון ולא הקשיבו לי. עכשיו ירדו ל-1.9 מיליון שקל. אני לא ממציא את זה, זה המצב בשוק, לדעתי הכל לקראת ירידה".

במודעות של משרד התיווך שלו כתב שאול לאחרונה: "לפני ירידת המחירים הצפויה... זה הזמן למכור!!!"

המודעה של שאול, שפורסמה עוד לפני שפורסמו בשבוע שעבר נתוני הלמ"ס המדווחים על ירידה של 1.2% במחירי הדירות בחודש האחרון של 2016, אינה היחידה.

עד לא מזמן, בכל פעם שהיינו מנסים למצוא מי שידבר על בועה במחירי הנדל"ן למגורים, ועל פיצוץ אפשרי, כל מה ששמענו מאינטרסנטיים בשוק היו בעיקר ביטויים כמו "מחסור בהיצע" ו"המחירים רק ממשיכים לעלות" - הצהרות שנועדו כמובן לא פעם למשוך קונים, שלא יבואו ויקנו דירה אם יאמרו להם שמחר יהיה זול יותר.

אבל נראה שלאחרונה המצב מתחיל להשתנות, גם ברמת ההצהרות. פה ושם אפשר לראות פרסומים של מתווכים שמתחילים לשנות את הטון. סיסמאות כמו "תקנה עכשיו כי מחר המחיר יעלה" או "אין מספיק דירות והמחירים לא יפסיקו לעלות", מוחלפות על ידי צפי לירידת מחירים.

יחד עם זאת, יש מי שטוען שמודעות האזהרה שהחלו לצוץ הן לא יותר מטכניקת מכירות חדשה של חלק מהמתווכים, שמתקשים למצוא עסקאות ומנסים לדרבן את בעלי הדירות למכור. כך או כך, בתקופה האחרונה ניתן למצוא סימנים לכך שהשוק נמצא בשינוי מגמה.

לפני שבועות אחדים חשפנו כאן ב"גלובס נדל"ן" שהמחירים ברעננה נמצאים במגמת ירידה. כמה שבועות קודם לכן חשפנו בכתבה אחרת כי גם בבאר שבע השתנו הדברים, והמשקיעים כבר לא קונים דירות בקצב מהיר כמו בשנים עברו.

מיעוט העסקאות בענף משתקף בדוחות של הכלכלן הראשי באוצר בחודשים האחרונים, לצד נתונים המעידים על ירידה בשיעור רכישות המשקיעים. באוצר אף מתגאים בכך שהירידה ברכישות המשקיעים מתרחשת בעקבות פעולות המשרד. אמנם מוקדם לקבוע שמדובר בשינוי מגמה ארוך טווח, אבל אסור להתעלם מהאינדקטורים הללו, הן נתוני האוצר והן נתוני המתווכים.

"מבקשים ממני להוריד 50 אלף"

נחזור רגע לשאול מבאר שבע. נתוני האוצר אודות הירידה ברכישות משקיעים אינם מרגשים אותו, והוא חושב שהסיפור הרבה יותר מורכב: "זה לא בגלל המשקיעים. אני שואל זוג מהעיר, מסכן, שבא לקנות דירה וחסרים להם 30 אלף שקל, בכמה עלתה להם המשכורת בשנים האחרונות. בדרך כלל מדובר בכמה מאות שקלים אם בכלל, ובאותו הזמן מחירי הדירות זינקו במאות אלפים. לאנשים אין מאיפה להביא את הכסף.

"אנשים בטירוף למכור. מתקשרים אליי לקוחות שלי, שואלים אותי, 'איך יכול להיות שאת הדירה של השכן שלי מכרת תוך כמה ימים ואת שלי אתה כבר חודשים לא מצליח?'

"הבעיה היא שהמחירים לא שפויים. אני כמעט שש שנים בתחום ולא ניחשתי שהמחירים יגיעו לרמות כאלו. דירה שמכרתי ב-400 אלף שקל היום מוכרים ב-1.2 מיליון שקל. אין אף אחד שהמשכורת שלו עלתה ככה".

פרסום נוסף שצד את עינינו ומזהיר מפני ירידות מחירים מגיע מאזור אחר בארץ, אזור ירושלים ומעלה אדומים, ממשרד התיווך אימודן נדל"ן. "2017 נפתחת בסערה. אני חושב שהמגמה היא ירידת מחירים", מסביר דני סררו, הבעלים של משרד תיווך במעלה אדומים, המטפל גם בשכונות בירושלים כמו פסגת זאב, רמות, הר חומה ותל ציון.

"יש לי 13 סוכנים. אני מרגיש שהשוק כרגע בירידה. אנשים יורדים במחיר. גם בירושלים. הביקושים קפאו בשלושה-ארבעה חודשים אחרונים. יש עצירה ויש ירידה במכירת דירות יד 2. לדעתי המגמה תתחזק. יש כמות של עסקאות עכשיו של כאלה שנפל להם האסימון, שמזדרזים לסגור עסקאות".

גם את סררו שאלנו אם מדובר במכת מכירות של משקיעים, או שמדובר במגמה רחבה יותר, והתשובה קשורה שוב לרמות המחירים הגבוהות שהרוכשים פשוט לא מצליחים להרשות לעצמם: "הגענו לתקרה של המחירים. פעם היו צריכים רק 10% הון עצמי והיתה השלמת מימון של EMI. אחר כך הגבילו את המימון, המחירים המשיכו לעלות והזוגות הצעירים היו צריכים את ההורים. אבל עכשיו אפילו ההורים כבר לא יכולים לעזור. באים עם חצי מיליון שקל וזה כבר לא מספיק. ריבית המשכנתא שהחלה לעלות - הבנקים כבר מבקשים ולוקחים 5% ריבית על משכנתאות, והאכזבה מכך שהמחירים המשיכו לעלות, הכל הוביל לזה.

"יש עכשיו עצירה בביקושים. יש מי שחושב שתהיה הצפה, ויש גם מי שחושב שטראמפ יאשר בנייה נרחבת מעבר לקו וההיצע יגדל. אני רואה אצלי שיש כבר ירידות מחירים. מבקשים ממני להוריד 50 אלף במחיר של הדירות. גם את המשקיעים דפקו. הם לא יכולים למכור ולא לקנות. עשו נזק בלתי הפיך לשוק. המשקיעים נתנו מענה לזוגות צעירים שלא יכלו לקנות דירה. מי שעכשיו ירוויח לדעתי הם משפרי הדיור, הם עכשיו יכולים למצוא דילים ולקנות בשוק יורד".

את הדברים הללו לא היינו שומעים לפני שנה. כל המדדים שפורסמו אז העידו על המשך עליית מחירים, וזו הייתה הגישה בשוק. עכשיו, יכול להיות שהמגמה מתהפכת.

"אין גל מכירות של משקיעים"

אבל כצפוי, לא כל המתווכים מחזיקים בדעה שהשוק אכן שינה כיוון ושידם של הקונים נמצאת כעת על העליונה. רבים סבורים שהמחירים ממשיכים לעלות ושאין שינוי במגמה. אבל גם מי שסבור כך, מאשר כי בכל הנוגע לפעילות המשקיעים המציאות השתנתה.

מאור בר תקווה, מתווך מסוכנות רימקס עוצמה בפתח תקווה, כתב בפרסום שהכין לאחרונה כי "בתקופה האחרונה, משרד האוצר ובנק ישראל קיבלו החלטות שככל הנראה יגרמו להאטה במחירי הדירות ושינוי בשוק הנדל"ן". לא ממש פרסום שמעודד ישראלים לקנות - אבל כזה שאולי יביא אליו מוכרים שרוצים למכור במהירות.

בשיחה עמו מסביר בר תקווה כי הוא עוד לא חושב שהשוק נמצא בהאטה, אבל "הפרסום שלי מדבר על החשיבה והעשייה לקראת ירידת מחיר. הצגתי את ההיתכנות ואת כל התרחישים שמדברים על ירידת מחירים, אבל אני לא יודע מתי זה יקרה. למרות מה ששר האוצר אומר, ולמרות שמדברים בחודשים האחרונים על מיעוט עסקאות, אנחנו לא רואים את זה. בינואר ביצעתי חמש עסקאות, וזה לא מעט".

בר תקווה מסביר שבשוק שורר חוסר ודאות, בעיקר בכל מה שקשור למשקיעים: "אני יודע להגיד שהשוק מבולבל. הקונים מאוד מבולבלים, גם בגלל ריביות המשכנתא שעלו, אנשים לא יודעים מה לעשות.

"המשקיעים זה סיפור אחר לגמרי. מרגישים שינוי. בעקבות העלאת מס הרכישה ל-8% לפחות (ביולי 2015), השינוי בנושא של דירה בהמתנה (קיצור התקופה שמשפר דיור יכול להחזיק בשתי דירות וליהנות מהטבה מיסויית) וחוק מיסוי דירה שלישית, היקף המשקיעים ירד בצורה ניכרת. ממש מרגישים את זה. מצד שני אני לא יכול להגיד שיש גל מכירות של משקיעים. המשקיעים מבינים שיצטרכו למכור את הדירה, והם הרבה פחות מחפשים דירות לרכישה. אני חושב שכל הצעדים השפיעו והמגמה הזו הולכת להימשך".

גיוס 100 אלף שקל להורדת המחירים

במקביל לפרסומי המתווכים אודות ירידת מחיר קרובה, יש מי שמשוכנע שהמחירים כבר בירידה והבועה בדרך לפיצוץ (אם כי מוכרחים להודות שהכרזות כאלו נשמעו פה לכל אורך העשור האחרון). כל למשל משוכנע יוזם דף המחאה בפייסבוק בשם "המחאה הגדולה - יחד נוריד את מחירי הדירות". הדף נפתח לפני חודשים אחדים ומאז אסף 44.5 אלף חברים ופועל באופן אקטיבי בנושא מחירי הדיור. יוזם המחאה האינטרנטית אף ניסה להוציא אותה לרחוב וארגן מחאה בכיכר רבין לפני חודשים מספר, אולם הגיעו אליה 250 איש בלבד.

יוזם דף המחאה, צעיר בעשור השלישי לחייו שמסרב להיחשף, ממשיך במאמצים לאסוף עוד תומכים. בשיחה עם "גלובס" הוא מסביר כי להערכתו השוק נמצא כבר בנקודת המפנה: "יש כבר שינוי תודעה. אני רואה את רוח הדברים בחודשים האחרונים בקרב הציבור הרחב, אצל המשקיעים, אצל הבנקים, אצל הפוליטיקאים. אני יודע את זה כי הם באים ומגיבים לדף. התחלנו בפעילות שטח ויש לנו מדבקות על מכוניות ולוחות מודעות בכל רחבי הארץ מדרום עד צפון. תוך כמה חודשים אני מקווה שהסטיקרים האלו יציפו אלפי מכוניות ברחבי הארץ.

"פתחנו עמותה ואנחנו אמורים לקבל אישור מרשם העמותות בשבוע הבא. נפתח גיוס המוני עם יעד של 100 אלף שקל, ונשקיע אותו במחאה בצורה חכמה מחוץ לפייסבוק. השבוע נרתם משרד פרסום לייצר לנו קליפים ויראליים. בכל מקרה יש הרבה בקנה ומאות אלפים כבר מכירים אותנו בכל רחבי הארץ" .