עיריית הרצליה תפצה את בעלי הקרקעות בפארק בכ-100 מ' ש'

מכה לעיריית הרצליה: בית המשפט המחוזי בתל-אביב קבע לאחרונה כי עיריית הרצליה תפצה את בעלי הקרקע שעליה הוקם פארק הרצליה על ירידת הערך ואובדן הפוטנציאל של שינוי ייעוד הקרקע לבנייה.

מדובר בתוכנית להקמת פארק הרצליה, שאושרה על-ידי העירייה כבר בשנת 1999, ואשר על בסיסה הוקם הפארק העירוני הסמוך לקניון שבעת הכוכבים. הפארק נבנה על קרקעות פרטיות של מאות בעלים.

בשנת 2000 הגישו בעלי הקרקעות לוועדה המקומית תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך, באמצעות עו"ד עודד ישראלי, עו"ד גדעון אליאב, פרופ' אברהם ציון, עו"ד יהודית גרנית, עו"ד בני אנגל ועו"ד משה בר.

בתשובתה לתביעה טענה העירייה כי אין לפצות את בעלי הקרקעות, שכן מדובר בקרקע חקלאית, ללא כל פוטנציאל של שינוי ייעוד, והתביעה נדחתה.

בעלי הקרקעות הגישו ערעור לוועדת הערר המחוזית, שמינתה את שמאי המקרקעין יצחק סיון כשמאי מכריע לקבוע מה גובה הפיצוי שעל העירייה לשלם לבעלי הקרקע. סיון קבע כי לקרקע חקלאית שייעודה שונה לפארק היה פוטנציאל מסוים לשינוי ייעוד בעתיד הרחוק, ויש לפצות את הבעלים לפי שווי של 45 אלף דולר לדונם.

העירייה לא השלימה עם הקביעה והגישה ערעור לוועדת הערר המחוזית. ועדת הערר קיבלה את טענות העירייה וביטלה את החלטת השמאי המכריע, מאחר שסברה כי לקרקע לא היה פוטנציאל תכנוני בר-פיצוי. הבעלים לא ויתרו וערערו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב על החלטת ועדת הערר.

שופט בית המשפט המחוזי בתל-אביב חגי ברנר קיבל את הערעור, וקבע כי העירייה כבולה להחלטה לפיה שווי הקרקע עומד על לפחות 45 אלף דולר לדונם. עוד נקבע כי ועדת הערר טעתה כאשר ביטלה את החלטת השמאי המכריע, מאחר שסברה כי לקרקעות במתחם הפארק אין פוטנציאל תכנוני.

בית המשפט קבע כי השמאי המכריע קיים הליך מעמיק ומפורט, ובסופו העריך את שווי הקרקע עם פוטנציאל מסוים לשינוי ייעוד עתידי, בהתאם לעסקאות מכירה וקנייה שנעשו במקום. עסקאות אלה, לדברי ברנר, משקפות את הערך הנכון של הקרקע. לדברי ברנר, הפחתה מסכום העסקאות תהווה פיצוי נמוך ותעמוד בניגוד לעיקרון המשפטי לפיו אין לפגוע בקניין בעלי הקרקעות.

בית המשפט קבע עוד כי מעשי העירייה עצמה הזינו את הציפיות לשינוי ייעוד השטח, שכן על הקרקע קודמה תוכנית לשינוי ייעוד מחקלאות למגורים. על כך אמר השופט: "מכאן שהאפשרות שבעתיד הרחוק ישונה ייעודן של קרקעות כאלה ואחרות במתחם הבאסה לבנייה, לא הייתה קלוטה מהדמיון ולא היוותה ספקולציה נטולת כל בסיס הגיוני".

על-פי הערכות, הפיצוי שעל העירייה לשלם יעמוד על לפחות 45 אלף דולר לדונם, בתוספת הצמדה וריבית מאז אישור התוכנית. בהתחשב בכך ששטח הפארק המיועד הוא 717 דונם, סכומי הפיצוי הכוללים יעמדו על למעלה מ-100 מיליון שקל. בנוסף, נקבע כי העירייה תשלם לבעלי הקרקעות 90 אלף שקל הוצאות משפט.

לדברי עו"ד עודד ישראלי, שייצג את מרבית בעלי הקרקע בהליך, "הקביעה באשר לירידת ערך, הנובעת משינוי ייעוד שטח חקלאי לפארק, רלוונטית וחשובה לאלפי דונמים באזור המרכז, שסומנו כפארק בתוכנית מתאר מחוז תל-אביב (תמ"מ 5) ותוכנית המתאר למחוז מרכז (תמ"מ 3/21), שם מכונים שטחי פארקים 'נופש מטרופוליני'. בית המשפט קבע, בפסק הדין באופן עקרוני, כי יש לקחת בחשבון, בעת בחינת ירידת הערך עקב שינוי הייעוד לפארק, את מרכיב הפוטנציאל התכנוני של הקרקע, ואין מדובר ברכיב ספקולטיבי בפיצוי, אותו יש לנטרל ולא לשלם בגינו תשלום לבעלים.

"בעלי הקרקע בהרצליה טענו בעבר כי הפקעת קרקעותיהם לטובת הפארק העירוני בהרצליה יסתכמו בסכומי כסף עצומים ומיותרים, ועל כן יש לבצע במקום תוכנית איחוד וחלוקה, שתעניק לבעלים זכויות בניה עתידיות במתחם במקום תשלום פיצויים. אלא שעיריית הרצליה, בראשות ראשת העיר הקודמת יעל גרמן, קבעה כי הקרקע תופקע כנגד תשלום פיצויים.

"עכשיו אנחנו רואים כי המאבק המר שניהלה גרמן כנגד מאות בעלי קרקעות, היה מיותר, גרם עוול לבעלים שרכושם נלקח מהם והעמיס על הקופה הציבורית תשלומי פיצויים שניתן היה להימנע מהם. חשוב שרשויות אחרות ילמדו את הלקח מהמהלכים המיותרים שנקטה גרמן".