הסטטיסטיקאי הראשי לשמאים: "גרמתם לבלבול ולנזק לציבור"

לאחר שבתחילת השבוע תקפו בלשכת שמאי המקרקעין את הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בנוגע למדד מחירי הדירות, עונה הערב (ד') הסטטיסטיקאי הראשי לטענות.

נזכיר כי ביום רביעי האחרון פרסמה הלמ"ס את מדד המחירים לצרכן כשבצמידות אליו פורסם גם מדד מחירי הדירות. על-פי המדד, מחירי הדירות הממוצעים ירדו בחודשים נובמבר דצמבר בשיעור של כ-1.2%. מדובר בירידה החדה ביותר שנרשמה במדד מחירי הדירות מאז שנת 2007. ימים ספורים מאוחר יותר, פרסמה לשכת שמאי המקרקעין את הסקירה הרבעונית שלה המתייחסת למחירי הדירות, סקירה הבוחנת את מחירי דירות 4 חדרים חדשות ויד שנייה ב-16 ערים שונות בישראל. הסקירה שהתייחסה לרבעון הרביעי של 2016 העידה על עלייה במחירי הדירות בשיעור של 1.7%.

במסגרת הסקירה מתח יו"ר לשכת השמאים, אוהד דנוס, ביקורת על הלמ"ס ואמר: "כשהלמ"ס מפרסמת מדד שמראה לכאורה ירידה במחירי הדיור בדצמבר, ולא מודיעה שנכללו בו גם דירות של מחיר למשתכן, היא פשוט מטעה את מרבית הציבור. הלמ"ס מתחילה לאבד את אמינותה - מה שהופך את דוח מחירי הדיור של לשכת שמאי המקרקעין לחשוב עוד יותר".

היום כאמור, משיב, כאמור, הסטטיסטיקאי הראשי של הלמ"ס, פרופסור דני פפרמן לטענות. במכתב ששלח לדנוס עם העתקים ליו"ר מטה הדיור באוצר אביגדור יצחקי, הכלכלן הראשי האוצר יואל נוה ועוד גורמים במשרד המשפטים, הבינוי והשיכון ובבנק ישראל כותב פפרמן:

"השוואת ממצאים מחייבת את מבצע ההשוואה להכיר לעומק את הנתונים אותם הוא משווה ולבצע השוואה בין סדרות ותקופות מקבילות. אולם, ההשוואה שנעשתה על-ידך חושפת, לצערי, טעויות בהבנת המידע שפורסם על-ידי הלמ"ס. מיותר לציין שפרסומך גרם לבלבול ולנזק רב בקרב הציבור".

פרופסור פפרמן מסביר כי בפרסום מקביל של הלמ"ס אודות מחירי הדירות בהשוואה רבעונית, התוצאות דומות לנתוני השמאים אודות עליית המחיר הממוצע של דירות המגורים ברבעון הרביעי. עם זאת, מדגיש פרופסור פפרמן כי הנתונים החודשיים של מדד מחירי הדירות, אכן העידו על ירידה, וכי אין טעם להשוואה בין מדד רבעוני למדד חודשי, והשוואה כזו יסודה בטעות או בניסיון לפגוע באמינות הלמ"ס.

בנוסף, מתייחס פרופסור פפרמן גם לטענת השמאים על כך שהלמ"ס הכלילה במדד גם את דירות מחיר למשתכן ולכן הוא העיד על ירידה. על כך כתב פרופסור פפרמן במכתבו כי: "טענה נוספת שהוצגה על-ידך היא שמדד מחירי הדירות רשם ירידת מחירים כתוצאה מהכללת עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן למדד. גם טענה זו פשוט אינה נכונה. בדיקות אמפיריות שנעשו בלמ"ס מראות שההשפעה של מחיר למשתכן על המדד הינה זניחה בשל מספר מצומצם של עסקאות שנעשו עד כה מסך העסקאות שבוצעו במשק.

"זאת ועוד, לצורך תיקוף השינויים המתפרסמים במדד מחירי הדירות, מבצעת הלמ"ס בדיקות בפילוחים נוספים. כך למשל, בדיקת השינוי במחירים עבור דירות יד שנייה בלבד )קבוצה המהווה כ 95% ממלאי הדירות( מלמדת שמחירי דירות יד שנייה ירדו בחודש האחרון באחוז לערך, ביחס לירידה של 1.2% במדד הכולל עסקאות של דירות חדשות ודירות יד שנייה. מיותר לציין שדירות יד שנייה אינן מושפעת מההחלטה האם לכלול או להשמיט עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן. מהאמור לעיל עולה שירידת המחירים בחודש האחרון נצפתה הן עבור דירות חדשות והן עבור דירות יד שנייה והיא אינה נובעת מההחלטה לכלול או להשמיט מספר קטן של עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן".

עוד מוסיף פרופסור פפרמן כי נתוני הלמ"ס הם נתונים ראשוניים וכי העובדה שהנתון החודשי העיד על ירידה, אין משמעותה שגם בחודש הבא המדד יעיד על מגמה דומה וייתכן שבעת עדכון הנתונים בעקבות קבלת עסקאות נוספות, ייתכן אף שערך המדד הנוכחי ישתנה. נזכיר כי בעבר נרשמו ירידות מחירים במדד מחירי הדירות, ירידות שאכן מותנו או נמחקו כליל בעדכון הנתונים שהתקבלו במועד מאוחר יותר.

לסיכום מכתבו כותב פרופסור פפרמן ליו"ר לשכת השמאים דנוס: " אני רואה חובה ציבורית בהבאת העובדות לידיעתך ולידיעת הגורמים המקצועיים במשרדי הממשלה כמו גם לידיעת הציבור הרחב, וזאת על-מנת למנוע את המשך הבלבול שנוצר. אני רוצה להאמין שמדובר בטעות תמימה, ושכיושב ראש לשכת השמאים הפועל בשקיפות ובמקצועיות תדאג למנוע טעויות כאלו בעתיד".

מיו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס נמסר בתגובה כי: "אני שמח על כך שהסטטיסטיקן הלאומי אישש את נתוני לשכת השמאים בדבר עליית מחירים רבעונית בשיעור של 1.7%. אני חושב שבעניין זה ראויה התנצלות חה״כ פולקמן, שכינה אותי רק אמש מעל במת הכנסת ״אינטרסנט״ וקרא למדד שלנו ״פייק ניוז״ והינה היום הלמ״ס מאששת את הנתונים שדווחו על-ידנו. עם זאת, מכתבו של הסטטיסטיקן הלאומי מעיד על כך שלמד על סקירתנו רק מהפירסומים בעיתונים.

"אם היה קורא את הסקירה עצמה היה מגלה שלא נערכה כל השוואה למדד הלמ״ס, למעט איזכור ששיער כי שיעור הירידה הלא סופי שנמדד על-ידו בחודש דצמבר, ניתן אולי לייחס למכירות מחיר למשתכן שדווחו רק בחודש דצמבר ולכן השפעתן גדולה יותר מהאמור במכתבו. מכל מקום, קיימת בינינו הסכמה כי המחירים עלו ברבעון האחרון של שנת 2016 וזאת, בשונה מהכתוב במדד מחירי הדירות הכללי המפורסם כרגע באתר הלמ״ס".