החלת חובת דיווח כללית תצמצם את ההון השחור בנדל"ן

מדי פעם אנחנו מזכירים פה את ההזדמנות שיש לשר האוצר משה כחלון להחיל חובת דיווח כללית, אבל משום כל הנוגעים בדבר מתעקשים שלא לעשות זאת. הוויכוח שניצת על מס דירה שלישית הוא למעשה ויכוח על מס רכוש, שנועד לתת מענה לחוסר היכולת של המדינה לגבות ולאכוף את מס השכירות.

לכן, אם כבר הולכים על מס רכוש מהסוג הזה, צריך להתחיל מהבסיס: חובת דיווח כללית. דירה היא הרי נכס ממונף בדרך-כלל, וכדי לחייב אדם במס רכוש בגין דירה, חייבים לנכות מההכנסה החייבת את הריבית המשולמת על ההלוואה לרכישת הנכס. באופן כזה אולי אפשר יהיה, בתור התחלה, לצמצם את היקף ההון השחור הגדול בענף הנדל"ן.

איך מחשבים? יש כמה דרכים, והפשוטה ביותר היא הצמדה של ערך הנכס ביום רכישתו למדד כלשהו, נניח למדד מחירי הדירות של הלמ"ס, על כל הבעיות שבו.

לחלופין, כדי לקבל תוצאה מדויקת יותר, ובהנחה שיחילו במקביל חובת דיווח כללית, במקרים שבהם נעשה מחזור של משכנתא, יילקח השווי שקבע השמאי בעת המחזור. לו היה לאוצר ולרשות המסים בסיס נתונים מהימן על מחירי הדירות, ניתן היה לחשב את השווי בקלות יחסית על בסיס עסקאות דומות שנערכו באותו אזור בעת קביעת השומה.

כאמור, צריך להתחיל מהיכן שהוא, וההתחלה צריכה לכלול חובת דיווח כללית ומאגר טוב יותר של מחירי הדירות (עובדים על כך). זה הזמן לצאת לדרך.

הדבר שהמחיש לנו עוד יותר את הצורך בחובת דיווח כללית, היה גרף אחד מעניין שצירף השבוע הכלכלן הראשי באוצר לסקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון האחרון של 2016: רמת הציות לדיווח על הכנסות משכר דירה על-ידי "מרובי נכסים" באזורים השונים (ראו גרף מצורף. שיעורי מעלימי המס נע בין קרוב למחצית בתל-אביב ועד 75% ברחובות והשפלה). 

 משכירים דירות ולא מדווחים

בגרף ניתן להבחין שככל ששיעור הדיווח על הכנסות משכר דירה על-ידי מרובי נכסים נמוך יותר, שיעור הירידה ברכישות משקיעים אלה גבוה יותר. הכוונה למשקיעים המחזיקים כבר בדירה אחת לפחות להשקעה. דהיינו, לו היו רוכשים דירה נוספת להשקעה, בהכרח היו מוגדרים "מרובי נכסים". כלומר, עם כל הכבוד למיסוי דירה שלישית, פקטור משמעותי ברכישות משקיעים הוא שכר דירה, או יותר נכון, האפשרות להעלים את הכנסות הדירה מרשות המסים.

"יש להדגיש", נכתב בסקירה, "כי אף שמחירי השכירות באזורי באר-שבע וחיפה הם נמוכים יחסית, עדיין המספר הממוצע של דירות המוחזקות על-ידי 'מרובי הנכסים' באזורים אלה גבוה דיו כדי שהכנסות משכר הדירה מדירות אלה יעבור את הרף המקנה פטור ממס" (כ-5,000 שקל, שגם הוא צריך להתבטל לדעתנו).

כך, למשל, נמצא כי באזור חיפה מספר הדירות להשקעה המוחזקות על-ידי "מרובי נכסים" שלא דיווחו על הכנסות משכר דירה עומד על 2.7 דירות. בהינתן גובה שכר דירה ממוצע של 2,900 שקל לחודש (כפי שעולה מדיווח "מרובי הנכסים" שכן מדווחים על הכנסותיהם משכר דירה), ברור כי בעלי נכסים אלה חייבים מס על הכנסותיהם משכר דירה, אבל לא מדווחים עליה.

הממצאים הללו, נכתב בסקירה, כלומר ההשערה שלפיה הירידה החדשה של משקיעים מרובי נכסים באזורים המתאפיינים בשיעור נמוך יחסית של ציות לחובת הדיווח משכר דירה, נובעת לפחות בחלקה, מהחשש להגברת האכיפה על מיסוי הכנסות משכר דירה, במקביל להטלת המס על דירה שלישית ומעלה.

המסקנה של הכלכלן היא שככל שתגבר האכיפה של מיסוי הכנסות משכר דירה, גם ללא קשר למס דירה שלישית, יש בה כדי לצמצם עוד יותר את רכישות המשקיעים. הכלכלן משבח את רשות המסים וכותב כי בשנתיים האחרונות ניכרת עלייה בשיעורי הדיווח על הכנסות משכר דירה, על רקע הגברת האכיפה של הרשות.

הגברת אכיפה זה יפה, אבל הגברת אכיפה יכולה להיות עוד יותר אפקטיבית רק באמצעות החלת חובת דיווח כללית. שוב, צריך לזכור: שיעור מצייתי הדיווח בתל-אביב, שיעור הציות הכי גבוה, עומד על 55% בלבד. השיעורים באזורי מסוי המקרקעין ברחובות ובטבריה הם כ-25%-30%, כלומר יותר מ-60% מעלימי מס.

עוד סיבה טובה לכחלון ולרשות המסים להגדיל בצורה משמעותית את הציות לחוק: חובת דיווח כללית. 

eli@globes.co.il