פערי המימון הנדל"ני מצטמצמים: פחות לקונים, יותר לקבלנים

סקטור הנדל"ן הוא פעילות המימון הגדולה ביותר של הבנקים בישראל. הבנקים חשופים לתחום זה בשני מוקדים מרכזיים - האשראי שניתן לקבלנים ולחברות נדל"ן (שמייצר את ההיצע), וכמובן מתן משכנתאות לרוכשי הדירות (צד הביקוש). ביחד, מדובר ב-45% מתיק האשראי של הבנקים, סכום עתק של 420 מיליארד שקל.

למרות הגאות בשוק הנדל"ן, לא בכל התחומים רשמו הבנקים גידול חד. תחום ההלוואות לדיור אמנם נהנה מעדנה (וסייע לקפיצה בביקושים), ובתוך פחות מעשור תיק המשכנתאות יותר מהכפיל את עצמו וחצה את רף ה-300 מיליארד שקל. לעומת זאת, האשראי לקבלנים ולחברות נדל"ן רשם צמיחה מתונה בהרבה, שלא הדביקה את קצב הצמיחה והביקושים ויכולה גם להסביר את ההיצע הנמוך מדי (שתורם כמובן לעלייה במחירים). היקף האשראי לנדל"ן עמד לפני כעשור על כ-80 מיליארד שקל, ומאז עלה לכיוון ה-120 מיליארד שקל, כלומר צמיחה של 50% בעשר שנים - לא חדה במיוחד ביחס לגאות בענף.

למעשה, בשנת 2000 היה היקף המשכנתאות והאשראי לחברות נדל"ן פחות או יותר באותו היקף כמו תיק המשכנתאות, בעוד שהיום תיק המשכנתאות גדול יותר מפי 2.5 מהאשראי העסקי בענף זה.

עם זאת, הפערים הגבוהים בין התחומים עשויים להצטמצם מעט עוד השנה. לפני שנגיע לכך, ננסה להבין איך נוצר המצב הזה. מאז המשבר הפיננסי של שנת 2008 שהביא לקריסת בנקים ברחבי העולם, מתמודד ענף הבנקאות עם דרישות נוקשות יותר מטעם הרגולטורים בסוגיית ההון. הכוונה היא לכך שבמתן אשראי נדרש הבנק לרתק מולו הון עצמי גבוה יותר מבעבר, וזאת על מנת שבעת משבר, כרית הביטחון שלו והיכולת שלו לספוג הפסדים מהלוואות שלא הוחזרו, תהיה טובה יותר.

כדי לעמוד ביחסי ההון החדשים נאלצו הבנקים להדק חגורות ולנהל בדקדקנות את מתן האשראי. אלא שמגבלות ההון אינן אחידות בכל התחומים, ובתחום המשכנתאות הנחשב לאשראי בסיכון נמוך, בעיקר בשל הביטחונות ופיזור התיק, מגבלת ההון נמוכה יותר לעומת האשראי העסקי. משום כך, הבנקים נטו ברובם להעדיף להקצות אשראי משכנתאות על פני אשראי עסקי.

זאת ועוד, מגבלה נוספת של בנק ישראל קובעת כי אם חשיפת בנק לסקטור עסקי מסוים עולה על 20% מסך תיק האשראי, על הבנק להגדיל עוד יותר את ההון שעליו לרתק. חלק מהבנקים, ובמיוחד שני הגדולים - פועלים ולאומי, הלכו והתקרבו אל הרף, ולכן נאלצו להוריד הילוך ולהיות סלקטיביים במיוחד במתן האשראי בסקטור הנדל"ן, על מנת שלא לחרוג מהמגבלה ו"להיענש" על כך.

במקביל לכך, שוק ההון הפך בעשור האחרון לאפיק משמעותי לגיוס חוב, וחברות נדל"ן רבות העדיפו לגייס חוב באמצעות אג"ח. אלא ששוק ההון פתוח בעיקר לחברות בינוניות-גדולות, ואילו החברות הקטנות תלויות בעיקר בבנקים, שהפכו לבררנים. התוצאה היתה תלונות בעיקר מצד קבלנים על מחנק אשראי וקושי בגיוס חוב.

כאמור, בצד המשכנתאות המצב אחר לחלוטין. בשנים האחרונות נרשמה עלייה חדה ומתמשכת בהיקף המשכנתאות החדשות שניתן בכל חודש, שהגיע לרמה של 5 מיליארד שקל. העלייה נבעה מהתגברות הביקושים, מהריבית הנמוכה וכמובן מהעלייה במחירים.

גידול זה לא חמק מעינו של בנק ישראל, שהחל להיות מוטרד מהחשיפה ההולכת וגוברת של הבנקים לתחום המשכנתאות. כתוצאה מכך, בשנים האחרונות הנחית הפיקוח על הבנקים שורה של מגבלות בתחום מתן המשכנתאות, ובין היתר דרש מהבנקים להגדיל את ההון המרותק בגין הלוואות אלה. המגבלות השונות הקטינו את האטרקטיביות של פעילות הבנקים בתחום. בתחילה לא השפיעו המגבלות על השוק, אולם בסופו של דבר, ובעיקר בשנה האחרונה, החל אפקט המגבלות להשפיע על השוק.

מגבלות בנק ישראל הביאו לכך שהבנקים גלגלו אל הלקוחות את האפקט שלהן, והעלו ריביות. אחרי שנים של ריביות נמוכות, בשנה וחצי האחרונות רשמו ריביות המשכנתאות עלייה תלולה, וזאת על אף שלא נעשה שינוי בריבית בנק ישראל. נכון לדצמבר 2016, עמדה הריבית הממוצעת במסלול הקבוע השקלי על 4.49%, לעומת 3.54% בסוף שנת 2015, מדובר בעלייה של יותר מ-25% בריבית בתוך שנה. במסלול הצמוד, העלייה היתה תלולה אף יותר, והריביות טיפסו בתוך שנה בכ-40%, מ-2.63% בסוף שנת 2015 ל-3.81% בדצמבר.

העלייה החדה בריבית נבעה כאמור מהשפעת הצעדים שעשה בנק ישראל בשנים האחרונות במטרה לצנן את שוק המשכנתאות. נוסף לכך, פועלים ולאומי החליטו אסטרטגית להוריד הילוך ולהקטין נתחי שוק, לטובת צמיחה באפיקים אחרים. הירידה בפעילות הבנקים הגדולים הביאה לירידה בתחרות ותרמה לעליית המחירים.

בכנסת ראו בחומרה את עליית המחירים החדה, וזימנו לפני חודשים אחדים דיון דחוף, במסגרתו הודיעה הממונה על ההגבלים עסקיים מיכל הלפרין כי רשות ההגבלים תבדוק אם הבנקים ניצלו את ההחמרות הרגולטוריות, והגדילו את הריביות מעבר לנדרש.

המחנק מתחיל להשתחרר

עליית הריביות ציננה מעט את השוק, אך לא זו הסיבה היחידה להתמתנות שוק המשכנתאות. נראה כי גם מאמצי שר האוצר משה כחלון להפחתת מחירי הנדל"ן מתחילים לקרר מעט את השוק. בשורה התחתונה, התוצאה היא שבחודשים האחרונים חלה ירידה בהיקף המשכנתאות החדשות לעומת נתוני המחצית הראשונה של 2016. היקף המשכנתאות בנובמבר-דצמבר עמד על 4.7 מיליארד שקל בכל חודש, ירידה של 5% לעומת המשכנתא הממוצעת ב-2016. הערכות הן שגם בחודש ינואר נמשכה המגמה הזו.

ומה באשר לאשראי העסקי? נראה כי המחנק שעליו התלוננו הקבלנים מתחיל להשתחרר. אחרי כמה שנים של נמנום יחסי, התחרות בין הבנקים באשראי לעסקים בכלל ובנדל"ן בפרט צפויה לעלות מדרגה בשנה הקרובה, כך מעריכים במערכת הבנקאית. העלייה בתחרות תתבטא הן בצמיחה של האשראי במגזרים העסקיים, והן בשחיקת מחירים מסוימת ובשיפור תנאים ללווים.

בשנים האחרונות מיקדו הבנקים את עיקר הצמיחה באשראי למשקי בית ולעסקים קטנים. הבנקים סימנו את המגזרים הללו כיעד אסטרטגי מכמה סיבות. ראשית, המרווחים גבוהים יותר בתחומים אלה. שנית, הרגולציה דורשת מהבנק לרתק פחות הון בגין אותן הלוואות לעומת הלוואות במגזר העסקי. לכך יש להוסיף כי אין בתחום זה תחרות מצד המשקיעים המוסדיים וגם כי הביקושים, במיוחד בתחום המשכנתאות, רק הלכו וגדלו.

אלא שהביקורת כנגד גובה הריביות של הבנקים למשקי בית, וצעדי הרגולציה כמו חוק ועדת שטרום, לחצו וילחצו כלפי מטה את המחיר, ויהפכו את האפיק לאטרקטיבי פחות מבחינת הבנקים.כמו כן, לאחרונה הגיעו הבנקים הגדולים ליעדים שהציב להם בנק ישראל, מה שאומר שהם יוכלו לשחרר קצת את החגורה בכל הקשור לתיק האשראי, ולהאיץ את הצמיחה בעיקר בתחום האשראי לעסקים, וכשמדובר בשני שחקנים מהותיים, ההשפעה על השוק תורגש. נוסף לכך, דיסקונט והבינלאומי, שהגיעו עוד קודם ליעדי הלימות ההון, החלו כבר אשתקד להאיץ את הצמיחה בתיק האשראי, כולל בסקטור לעסקים.

עד כאן לגבי האשראי העסקי בכלל. באשר לנדל"ן, הבנקים קיבלו אשתקד הקלה מהמפקחת על הבנקים, ד"ר חדוה בר, בנושא חישוב החשיפה לתחום. בבנק ישראל מעריכים כי ההקלה החשבונאית תרחיק בנקים מרף ה-20%, ובשורה התחתונה תאפשר לבנקים להגדיל את היקף האשראי לסקטור הנדל"ן ב-10 מיליארד שקל. מה היא אותה הקלה? בשנתיים האחרונות רכשו מרבית הבנקים ביטוח ממבטחי משנה בחו"ל להגנה מסיכוני אשראי של ערבויות חוק מכר, בהיקף של מעל ל-70 מיליארד שקל. בר אפשרה לבנקים להפחית חשבונאית את החשיפה לענף הנדל"ן של 70% מהנכסים מולם נרכש אותו ביטוח. המשמעות היא, שהיקף החשיפה לנדל"ן יירד, ויאפשר להגדיל אשראי בלי לחרוג ממגבלת ה-20%. חלק מהבנקים מציינים כי כבר מתחילים להרגיש אפקט הקלה, והשיפור יורגש בעיקר בכל הקשור לאשראי לקבלנים.

בשורה תחתונה, אל תצפו שהאשראי למשכנתאות ייעצר, ושהקבלנים יטבעו במימון. אבל בהחלט ייתכן שנראה השנה יותר איזון במימון שני התחומים, שמהווים את ליבת הצמיחה של ענף הנדל"ן.

 תיק המשכנתאות במיליארדי שקלים

 האשראי לדיור ולענף הבינוי, וחלקם בסך האשראי לציבור

36% מהמשכנתאות מימנו רכישת נכס מעל 2 מיליון שקל

מחירי הנדל"ן עלו בשנה שעברה בכמעט 10%. בנק ישראל מפרסם נתונים הקשורים לתיק המשכנתאות, המאפשרים הצצה מעמיקה לפרמטרים השונים בתיק המשכנתאות, והעומס על הלווים. למשל, היקף המשכנתא הממוצעת עמד אשתקד על 663 אלף שקל, עלייה של קרוב ל-15% לעומת 2015, הנובעת בעיקר מעליית מחירי הנדל"ן.

גורמים בשוק המשכנתאות מציינים כי הנתון הממוצע מעוות את המציאות, שכן פער המחירים בין מחיר הנכסים באזור המרכז לבין הפריפריה גבוה. לדברי אותם גורמים, בעבור רוכשי דירות במרכז הארץ (אזור גדרה עד חדרה), היקף המשכנתא הממוצעת כבר מטפסת לכיוון ה-800-900 אלף שקל. נתוני בנק ישראל גם מפלחים שוק המשכנתאות גם לפי שווי הנכס הנרכש (ראו טבלה). אם בשנת 2012 הדירות בשווי 800 אלף שקל ועד 1.2 מיליון שקל היוו למעלה משליש מהשוק, הרי שבתוך ארבע שנים צנח הנתח שלהן ביותר מחצי, וב-2016 הן היוו פחות מ-17% משוק המשכנתאות. הדירות בשווי של עד 800 אלף שקל הן כבר בגדר עולם הולך ונעלם ומהוות פחות מ-7% מהשוק (לעומת יותר מ-12% בשנת 2012). "אנחנו מזהים ניצנים של הצלחה במאמצי הממשלה לטפל בשוק הדיור", אומר באופטימיות זהירה בכיר במערכת הבנקאית. בבנקים מציינים כי יש ישיבה על הגדר מצד משקיעים. "חלקם של המשקיעים בשוק ירד מ-30% לאזור ה-19%, הן בשל מס דירה שלישית, אבל גם בגלל תוכנית מחיר למשתכן שגורמת לתהייה מה יהיו רמות המחירים בעתיד. יש ישיבה על הגדר גם מצד משפרי הדיור, וגם מצד האוכלוסייה של מחיר למשתכן", מוסיף הבכיר.

עוד מציינים בבנקים כי הם רואים מגמות שונות בין אזור הפריפריה למרכז. "אנחנו מזהים עלייה במלאי הדירות בפריפריה, וירידה במלאי באזורי הביקוש. כתוצאה מכך יש צפי להתייצבות ואף ירידה מסוימת במחירים בפריפריה, לעומת עליית מחירים באזור המרכז. מתחילה להיווצר רציונלזיציה בשוק- רמות המחירים שהיו באזורי פריפריה היו גבוהים מדי. בכל העולם נהוג שרמות המחירים בערים הגדולות גבוהות ובאזורי הפריפריה הם נמוכים יותר ", אומרים בבנקים.

 התפלגות המשכנתאות לפי שווי הנכס הנרכש ב-2016