"רופאים מעדיפים לשלם יותר כדי להיות בסביבת קולגות"

משרד האוצר מתעמר במשקיעי הדירות (בעיקר דרך המסוי), מעל שוק המשרדים והמסחר רובצת עננה קבועה שמזהירה מפני עודף היצע וממהפכות שירידו משמעותית את הביקוש, ועל רקע כל אלה כמעט מתבקשת הפריצה של התחום הרפואי כאפיק השקעה נדל"ני. מחלות וחולים לא חסרים, ודאי על רקע העלייה המתמדת בתוחלת החיים, בתי החולים הציבוריים קורסים, והעולם הרפואי פורץ בעיקר בשנים האחרונות לעוד ועוד תחומים שמבטיחים לשפר גם את איכות החיים של המטופלים (שחלקם אפילו לא ידע שהוא זקוק לסכין מנתחים).

העניין בפוטנציאל הנדל"ני בתחום הרפואה הוא נחלת כולם, מחברות הנדל"ן הגדולות ביותר ועד למשקיעי הנדל"ן הקטנים. התחום המנומנם קיבל תפנית עם הקמת בית החולים אסותא ברמת החייל בתל-אביב.

אזור התעסוקה שהתאפיין בחברות היי-טק ומשרדים, שינה את אופיו עם הקמת מיזמים משיקים לבית החולים, כמו קבוצת רכישה יחודית להקמת בית רופאים שהתגבשה לפני ארבע שנים ושחבריה רכשו קליניקות רפואיות. הבניין, שתוכנן על ידי משרד האדריכלים 'יסקי מור סיון' כולל 7 קומות ו-16 אלף מ"ר משרדים וקומת מסחר. בסך הכל נמכרו 450 מ"ר, בהיקף של 10 מיליון שקל. הרוכשים הם משקיעים ורופאים שרכשו קליניקות לשימוש מקצועי.

בין הרופאים הבכירים שהצטרפו לקבוצת הרכישה היו יו"ר האיגוד הישראלי לכירורגיה פלסטית ד"ר יורם וולף, ומנהלי מחלקות בכירים בבי"ח איכילוב: פרופ' דן פליס, מנהל מחלקת אף-אוזן-גרון, פרופ' אריאל פינקלשטיין, מנהל יח' הציתטורים ופרופ' עדה קסלר, מנהלת מחלקת רדיולוגיה. הרופאים שילמו בזמנו כ-550 אלף שקל בממוצע לקליניקה של 45 מ"ר ברוטו בממוצע וחניה. כיום מוצעות בפרויקט קליניקות להשכרה במחיר ממוצע של 94 שקל למ"ר (לא כולל מע"מ) ועוד 700 שקל לחניה (סה"כ כ-5,000 שקל בחודש).

אסי וניג, מנכ"ל חברת הניהול של פרויקט "אנשי הברזל 11", מסביר כי "עסקאות המכירה שנעשו בינתיים משקפות רווח של יותר מ-100% על ההון לעסקת קנייה-מכירה, בטווח זמן של ארבע שנים בלבד. הסיבה למחירים הגבוהים בשליש בממוצע מעל מחירי השוק, נובעים מכך שהנכסים הם ביחידות קטנות, מושכרים על בסיס יומי או שעתי, ולא על בסיס חודשי, דבר המבטיח גם לרוכשים החדשים תשואות גבוהות. בשורה התחתונה: רופאים מעדיפים לשלם יותר כדי להיות בסביבת קולגות, ולשבת בבניין שכולו רופאים".

זמינות הסגל

פרויקט נוסף שהוקם מול בית חולים אסותא, הוא מלון לאונרדו שהקימה רשת מלונות פתאל. "כשהקמנו את מלון לאונרדו ברמת החייל, בית החולים אסותא לא נכנס בכלל כשיקול. קהל היעד היה תיירות עסקית הנשענת על חברות ההיי טק הרבות ברמת החייל", מסביר מנכ"ל הרשת ראובן אלקס. "לאחר פתיחת המלון מצאנו שאחוז מסוים מהתפוסה ממלאת תיירות רפואית שצורכת את שירותי בית החולים. אמנם לא מדובר באחוז גדול, אך אלה אורחים ששוהים בדרך-כלל שהות ארוכה במלון, וחוזרים אליו שוב. גם תיירים מחו"ל שמגיעים לניתוח באסותא, מתייעצים בדרך-כלל זה עם זה וממליצים על המלון".

באשדוד אמור להיפתח בעוד שנה בית חולים נוסף שתקים אסותא לאחר שזכתה במכרז של משרד הבריאות. לרשת פתאל כבר יש מלון לאונרדו באשדוד, השוכן במרחק דקות ספורות ממיקומו של בית החולים העתידי. "במקרה של אשדוד אנחנו כבר מתדיינים עם אסותא לגבי שיתוף פעולה בין בית החולים למלון", אומר אלקס, "אך גם במקרה של רמת החייל וגם במקרה של אשדוד, לא בנינו מלון עבור בית חולים". מדובר באמירה שנובעת כמובן גם מאינטרס ברור, מחשש שבית מלון יזוהה עם חולים ומרפאות וירחיק מבקרים אחרים.

ובחזרה לצפון תל-אביב. לאחרונה חשף "גלובס" כי המרכז הרפואי מ.ר.ב, הממוקם ברחוב העצמאות בבת ים ומקיים כ-8,000 ניתוחים בשנה למבוטחי קופות חולים, עומד לעבור לצפון תל-אביב, לאחר שבעליו, חיים דור ושאול פז, חתמו בשותפות עם חברת הביטוח הראל ועם בית ההשקעות ברק קפיטל, על הסכם לשכירת בניין שלם בקריית עתידים. ההסכם נחתם עם בעלת הבניין, חברת קרית עתידים שבבעלות עיריית תל-אביב (50%) ואוניברסיטת תל-אביב (50%), המחזיקה בכל הבניינים במתחם העסקים. במסגרת ההסכם יושכר בניין שלם בשטח 13 אלף מ"ר שישמש מרכז רפואי חדש ומשודרג מזה הפועל בבת ים. ההסכם, שנחתם לתקופה של 25 שנה, כולל שכר דירה המוערך ב-8 מיליון שקל לשנה. נוסף לתשלום שכר הדירה צפויים הבעלים להשקיע בשיפוץ ובהתאמה של הבניין בקרית עתידים למעלה מ-100 מיליון שקל. הסכום כולל שיפוץ פנימי וחיצוני על מנת להתאים את הבניין וסביבתו לאופיו של מרכז רפואי. העבודות צפויות להימשך כשנה וחצי עד שנתיים.

לחברת הכשרת היישוב שבשליטת עופר נמרודי ישנה קרקע היסטורית שעליה פעל במשך שנים מפעל ארגמן ואולם אירועים צמוד למכון מור על ציר ז'בוטינסקי בבני ברק. "אף שהקרקע הייתה בבעלות החברה מזמן, החלטנו לקדם תוכנית בניין עיר (תב"ע) בשנים האחרונות אחרי שראינו שהאזור כולו מתפתח. לא רצינו קודם לכן להיות מגדל בודד באזור לא מפותח", מסביר תומר כץ, סמנכ"ל השקעות ופיתוח עסקי בהכשרת היישוב.

"על הקרקע שבבעלותנו אנחנו עומדים להקים מגדל משרדים בן 40 קומות, ולידו אנחנו מקדמים מגדל משרדים נוסף, שצמוד לו מרכז רפואי בסדר גודל של בית חולים אסותא, שיכלול קומת קרקע מסחרית, מעליה מרפאות, ומעליהן בית חולים סיעודי עם 1,000 מיטות. מדובר בפרויקט דגל, מאחר שאין בכלל פרויקט מהסוג הזה באזור. גם משרד הבריאות רוצה את הפרויקט ואנחנו צופים לו ביקושים גדולים. טרם החלטנו אם להשכיר את המבנה לגוף רפואי או להפעיל אותו בעצמנו בסטנדרטים שאנחנו מציבים".

גם בית החולים איכילוב הודיע לאחרונה, כי החל בהקמת מגדל מגורים באחד ממגרשי בית החולים, שיכלול למעלה מ-200 דירות מרוהטות להשכרה במחיר מסובסד עבור הסגל רפואי של בית החולים. הפרויקט ייתן מענה לסגל רפואי שעובד בסביבת המגורים היקרה בישראל ולעתים מתקשה למצוא פתרונות דיור, אך גם בית החולים ירוויח את זמינות הסגל המיידית יחסית, במקרים של קריאות דחופות.

עיריית חולון התנגדה

אחד החניונים הצמודים לבית החולים בילינסון בפתח תקווה נמצא בבעלות היזם גיל דנקנר, בן דודם של נוחי ודני דנקנר. דנקנר מתכנן להקים על החניון פרויקט הכולל מלונאות, מסחר ומרפאות, בתכנון משרד יסקי מור אדריכלים. "הגשנו בקשה להיתר בנייה בשלב זה להיקף של 27 אלף מ"ר, ואנחנו בתהליך של קבלת היתר", מספר דנקנר. "בניגוד לעבר, היום בתי החולים מבינים שגוף כמונו הוא גוף משלים ולא מתחרה, ותכננו את הפרויקט בדיאלוג עם הנהלת בית החולים. כל הנושא של סובב בית חולים מאוד מפותח במדינות אירופה וארה"ב, זה התפתח בתל השומר עם מלונית והמשיך באיכילוב, וזה נותן העצמה לאיכות השירות שמקבל הציבור שמגיע לבית חולים. החל מדברים בסיסיים, כמו קניון קטן שנלווה לבית חולים, דרך מרפאות. לאותו רופא שעובד בבית החולים יש גם קליניקה פרטית, ובמציאות הפקקים של תל-אביב, עדיף שיילך שתי דקות ברגל למרפאה, יחסוך זמן ויטפל ביותר חולים. לגבי המלון, נכון שמליסרון הקדימו אותנו כשהקימו מול בית החולים את מלון פרימה, אבל הציבור יבחר באיזה מהמלונות לשהות. שימוש מלונאי יכול להוריד מעומס המיטות בבית חולים. לצערי, התב"ע לא כוללת דיור מוגן, אך זהו שימוש שיכול היה להתאים שם מאוד ".

הנדל"ן הרפואי אמנם צובר תאוצה, אך לא בכל מקום ממהרים לממש פרויקטים הנלווים לבתי חולים.

לפני שנה אישרה הוועדה המחוזית תוכנית בשם "חולון הירוקה" על מגרש הממוקם מדרום לבית חולים וולפסון בעיר. המגרש, בבעלות חברת "הארץ הרחבה", מיועד על פי התוכנית שאושרה להקמת "מלונאות בשימושים שיהוו השלמה וחיזוק עבור בית החולים, מרכז רפואי הכולל מוסד שיקומי, משרדי רופאים, שירותי רפואה ומסחר נלווה, דיור להשכרה לסגל הרפואי ולעובדי בית החולים, דיור מוגן ושטחי ציבור".

"התכנון נעשה בשיתוף הנהלת בית החולים וולפסון", מסביר האדריכל קובי יסקי, שליווה את התוכנית. "בית החולים מצד אחד רצה מאוד שיוקם בסמיכות אליו בית אבות סיעודי, מה שיאפשר הפחתת עומס קיים בבית החולים, לאלה שאינם צריכים אשפוז אך כן זקוקים להשגחה צמודה. מצד שני, ראש עיריית חולון מוטי ששון התנגד לשימוש כזה, בגלל התדמית של מוסד שיקומי".

מי שייצג את החברה היה עו"ד אלי וילצ'יק. לדברי יסקי, "ההתנגדות של העירייה מיותרת. קיים צורך לשימושים שיקומיים וסיעודיים. בנוסף, נבחנה הקמת מעונות לסגל הרפואי, שלעתים מגיע מאוכלוסיות מוחלשות ומתקשה למצוא דירות להשכרה".

נכון להיום, אף שהתוכנית בתוקף, החברה היזמית "בוחנת את העיתוי ואת השימושים הנכונים". היקפי הזכויות לדיור מוגן למשל, קטנים מדי לאלה שהחברות הגדולות המתמחות בדיור מוגן מחפשות, ויתר השימושים שניתן להקים נבחנים על ידה. במילים אחרות: למרות הביקושים והפריחה של התחום, המקרה בחולון ואינספור התוכניות המתבשלות בימים אלו צריכים להזכיר למשקיעים שישנם כמובן גם לא מעט סיכונים ואי ודאות גם בנדל"ן הרפואי.

"הבריאות הציבורית פשטה רגל, העתיד נמצא רק בפרויקטים כאלה'"

אחד מחברי קבוצת "אנשי הברזל 11" ברמת החייל, שארגנו החברות וייס וסופרין, הוא משה גרבר, משקיע בן 65 מקיבוץ דליה, שרכש קליניקה בקומה הראשונה.

"אני זוכר את הרגע ששמעתי על העסקה וידעתי שאלך עליה", משחזר גרבר. "הייתי בבניין הקליניקות 'איכילוב טופ', ואחד הרופאים שם סיפר שמקימים פרויקט דומה ברמת החייל, מול אסותא, ושיש חברה שמארגנת קבוצת רכישה לקליניקות. לא נשאר לי הרבה לחשוב והלכתי עם הבטן. כשחתמתי על החוזה ישב איתי פרופ' שגם הצטרף לקבוצה וקנה קליניקה, ואחרי שחתמנו הוא אמר לי 'תשמע, הבריאות הציבורית פשטה רגל, העתיד נמצא רק בפרויקטים כאלה'. בתור אחד שמחזיק בכמה דירות בארץ החלטתי שיהיה נכון לפזר את הסיכונים.

"אף אחד לא יודע מה הולך להיות עם מחירי הדירות, אבל אני יודע שקניתי דירה חדשה ברובע יזרעאל בעפולה ואני מפרסם אותה להשכרה, ואין פניות. אני מאמין שברמת החייל התחום הרפואי הולך להיות כמו ההיי-טק.

"קניתי קליניקה ב-600 אלף שקל, והיום היא כבר שווה 1.1 מיליון שקל. אמנם יש תחרות, ולא מעט קליניקות מוצעות עכשיו להשכרה בפרויקט, אבל המחירים פחות או יותר זהים, המיקום מצוין, למטה יש קומת מסחר, והיתרון שלקחתי קליניקה בקומה ראשונה, והרבה אנשים יכולים לוותר על המעלית ולהגיע אליה בקלות.

"אני מציע להשכרה את הקליניקה, לרופא בוקר, ולרופא אחה"צ. התשואה צפויה להיות יותר מ-10%, ואם אצליח להשכיר שבוע ימים מלא התשואה תהיה גבוהה יותר. ריהטתי את הקליניקה והשכרתי אותה כבר לרופא בבוקר, מה שמכסה לי כבר את כל ההוצאות. בקרוב אני מאמין שאמלא אותה גם אחר הצהריים ואז כבר אתחיל להרוויח".