בני-ברק: אופק חדש לעיר הצפופה ביותר בישראל

בשבוע שעבר הופקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל-אביב תוכנית המתאר של העיר בני-ברק, שהציבה לעצמה כאחת מהמטרות "לשפר את איכות החיים של התושבים על ידי פיתוח המרחב הציבורי ולתת אפשרויות מגוונות למגורים, תעסוקה, מסחר ומבני ציבור".

בני-ברק היא עיר דתית, שמרנית וענייה, והסיכוי שיתחולל בה שינוי רדיקלי הוא קטן. עורכי תוכנית המתאר ניסו למשל לייצר בתוך תחום העיר הוותיקה שטחים ירוקים יש מאין הציעו בזמנו רעיון חדשני של מנגנון המרה שאמור היה לאפשר העברה (או "הצרחה") של מבנים ממרכז העיר הוותיק לרובע הצפוני החדש (בב/572) לטובת פינוי שטח שיוקדש לגינה ציבורית או למבנה ציבור.

למרבה הצער, לא נמצא גיבוי משפטי שאיפשר הגשמת הרעיון. סוג של תקווה מהווה הדרישה המוטמעת בתוכנית הרובע הצפוני, שקבעה שמימוש התוכנית כרוך בסדרה של התליות (תנאים), שמחייבים, בין היתר, הקמה של פארק עירוני של 350 דונם ליד הירקון.

וכאמור, הבשורה הגדולה של התוכנית היא הקמת רובע חדש בצפון מזרחה של העיר, לא רחוק מנחל הירקון, שיכלול מספר גדול של מגדלי משרדים גבוהים, שכונת מגורים מודרנית, מבני ציבור וגם מעבר ישיר לפארק העירוני שיוקם על גדות הירקון.

בעיר בני-ברק מתגוררים כ-183 אלף תושבים, והצפיפות בה היא 25,007 תושבים לקמ"ר. לשם השוואה, הצפיפות בתל-אביב היא כמעט שליש מכך - 8,352 תושבים לקמ"ר.

הצפיפות באה לידי ביטוי גם במספר האנשים שחיים בכל דירה - ברוב הערים הגדולות בארץ, צפיפות הדיור הממוצעת היא פחות מנפש לחדר. בבני-ברק, נכון ל-2011, צפיפות הדיור היא 2.1 נפש לחדר. לשם השוואה, בירושלים צפיפות הדיור עומדת על 1.1 ובאשדוד 1. בשנת 2008 עמד שיעור העוני בבני-ברק על 47%, לעומת שיעור העוני הארצי אשר עמד על 24%. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנת 2013, העיר נמצאת באשכול 3 במדד הסוציו-אקונומי (1 הוא הנמוך ו-10 הוא הגבוה).

המיפוי הכלכלי של העיר, שנעשה על ידי צוות ברשות הכלכלן רן חקלאי לצורך הכנת תוכנית המתאר, גילה ששיעור גביית הארנונה בבני-ברק עומד על 52.6%. מדובר בשיעור נמוך בכ-10% אחוזים מהשיעור בעיר החרדית אלעד (63%) ונמוך בכ-30% מהממוצע האזורי (80%). לא בכדי, הקמת אזור התעסוקה המכונה BBC בצומת הדרכים המטרופוליניות ז'בוטינסקי ובן גוריון, שנושק למרכז העיר הוותיק אך גם מנותק במידה, היוותה מקור תקווה לראשי העיר בני-ברק, שיודעים היטב שלארנונה מעסקים יש משקל משמעותי בהכנסות העירוניות.

בנייה עד 60 קומות

בשנת 2010 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה את תוכנית "מתחם בני-ברק צפון" (בב/572). יוזמי התוכנית היו מינהל מקרקעי ישראל ועיריית בני-ברק ועורך התוכנית היה האדריכל אלי פירשט ממשרד פירשט-מזור. מדובר בשטח גדול למדי, כ-1,450 דונם, שמנותק מהעיר עצמה ונמצא בין כביש אם המושבות לבין תוואי נחל הירקון ובין כביש 4 לרחוב מבצע קדש. כיום יש בחלק המערבי אזור תעסוקה ובחלק המזרחי שטחי חקלאות.

יוזמי התוכנית ההיא ביקשו לנצל את הניתוק היחסי של השטח ואת קרבתו הגדולה לעורקי תחבורה ראשיים ולמסילת הרכבת, וחשבו למקם בו רובע חדש שיכיל תעסוקה בהיקף של 1.5 מיליון מ"ר. לשם השוואה, במתחם הבורסה ברמת גן יש היום כ-750 אלף מ"ר וברמת החייל כ-440 אלף מ"ר.

תוכנית אזור התעסוקה הצפוני נחשבה בזמנו חדשנית במיוחד משום שהציעה שבמפלס הנמוך (היכן שהיום עובר רחוב לח"י) יעברו מסילות הרכבת, ואילו חיי היום יום יתקיימו במישור גבוה יותר, על תקרה שתיבנה מעל. היתרונות הם הנגשה יוצאת מן הכלל של המתחם ברמה ארצית, וניתוק מקסימלי מרעש וזיהום. המבנים שתוכננו היו אמורים להתנשא לגובה של 15 קומות.

אלא שתוכנית המתאר החדשה של בני-ברק שינתה את תוכנית בב 572 ואת תמהיל האזור הצפוני באופן משמעותי: חלקו המערבי, זה שכולל את מתחם העיצוב דן דיזיין והחנויות שופרסל ונגב קרמיקה, אמור להתתחבר עם אזור התעסוקה של ה-BBC ולכן יתוכנן ברוח דומה. בשונה מהתוכנית הקודמת שדיברה על מבנים בגובה 15 קומות מתוכננת בו עתה בנייה עד לגובה של 60 קומות.

שינוי דרמטי יקרה בחלק המזרחי, זה שקרוב לכביש מס' 4, שבו בוטלו מבני התעסוקה ומתוכננת עתה שכונת מגורים עם בניינים בגובה של עד 6 קומות (גובה שמתאים לאוכלוסיה החרדית שאינה משתמשת במעלית בשבת) וסך של כ-2,500 יח"ד. הגבול של שני האזורים יהיה גשר הרלינג העתידי, שיפותח כשדרה עירונית שתמשיך את ציר כהנמן-אהרונוביץ', ותחצה את העיר בכיוון דרום-צפון.

"המקום היחיד עם חניה תת קרקעית"

האדריכל צדיק אליקים, עורך תוכנית המתאר, סבור שהמסר הגדול הוא דווקא בתחום התנועה בתוך העיר: "חשיבה חדשה ורעננה על תפקידה של תחבורה בעיר מודרנית סייעה לנו ליצר מהלך של הוצאת האוטובוסים מהרחובות הקטנים במרכז העיר והחזרת הרחובות להולכי הרגל... ככה נוצר השלד הירוק שמבוסס על הצירים הירוקים, כשהמשמעותי מביניהם הוא השדרה העירונית שמתחילה ברחוב הרב כהנמן וממשיכה את רחוב הרלינג".

אדריכל הנוף ליאור לווינגר, שהיה אחראי על תכנון הנוף בתוכנית, מסביר שהתכנון בעיר היה ייחודי ושונה מערים "רגילות": "בתהליך התכנון המשותף תפסנו שמה שנתפס במקומות אחרים כמרחב עירוני, למשל כיכרות, מדרחובים, לא אפשרי בבני-ברק כי הוא נתפס כמרחב בטלה. על כן, שמנו את הדגש על איכות הרחובות, צירי ההליכה, שמקשרים את הבית עם מבני הציבור, הלימוד והדת".

לשאלה איך בעצם התאפשר לבטל כמות כה גדולה של עסקים לטובת מגורים, מסביר צדיק אליקים ש"הוכחנו שניתן, על ידי ציפוף חכם שנישען על מערכי תחבורה ציבורית, לקבל את אותה כמות של עסקים בפחות שטח... שחררנו את חטיבת הקרקע שנמצאת מזרחית לרחוב הרלינג ויצרנו טיפולוגיה חדשה של מגורים לאנשים שרוצים להישאר בבני-ברק ולגור ברווחה. הבניינים החדשים בבני-ברק הם בדרך כלל בודדים. זה יהיה המקום היחיד בבני-ברק שבו תהיה שכונת מגורים עם חניות תת קרקעיות, שטחי ציבור, גינות, שבילים ירוקים, כמו שצריך לתכנן שכונות. אופק חדש לבני-ברק".