"מחירי השכירות לא עלו בעקבות מס דירה שלישית"

"מחירי השכירות בעקבות מס דירה שלישית לא עולים, למרות שכולם אמרו שכן", כך אמר ערן ניצן, סגן הממונה על התקציבים לענייני נדל"ן ופנים במשרד האוצר, בפאנל בפסגת הנדל"ן 2017 שעסק בשאלה האם השינוי בענף הנדל"ן למגורים כבר החל בעקבות נתונים המעידים על האטה בענף.

נזכיר כי בחודשים האחרונים מעידים נתוני משרד האוצר כי שיעור העסקאות בתחום המגורים הולך ויורד, כאשר שיעור מכירת הדירות החדשות נמצא בירידה והמשקיעים הולכים ויוצאים מהמשחק.

עוד המשיך ניצן: "שאלו כאן מי רוצה שהדירות ירדו, והקהל כאן הוא לא הכתובת. יש הרגשה בשטח שהמחירים יורדים. המשקיעים ירדו דרסטית. האם זה טוב? אנחנו החלטנו לצנן השוק ולעזור לזוגות הצעירים. וזה מה שאנחנו עושים. יש הרבה צעדים שאנחנו עושים ולא גוררים כותרות. דברים חשובים. למשל, בתוכנית החומש של תחבורה, 5 מיליארד שקל לפרויקטים שקשורים לדיור. קשה להסביר עד כמה זה משמעותי לציבור הרחב.

"גם בתכנון אנחנו מתקדמים, הוכחנו שאפשר לעשות תכנון מהיר ותכנון טוב בותמ"ל. השורה התחתונה שלנו לא קשורה למשאל שעושים בציבור. עושים הרבה מאוד, מצמצמים את כמות המשקיעים, משווקים הרבה, אני משכונע שהגדלת התכנון, הרקחקת המשקיעים והגדלת השיווקים מביאים את שינוי המגמה. עבודה עם ראשי הערים. הסכמי הגג, מצליחים לשנות את המציאות. אני מגיע עם הרבה מאוד גאווה כי אחרי כל הביקורת, כי מה שקורה היום, ילווה אותנו עוד הרבה מאוד שנים. לא רק המחירים, גם הרשות להתחדשות עירונית, גם פינוי בסיסים, ועוד דברים", אמר ניצן.

עוד לדבריו, "מדברים על מחיר למשתכן שלוקח כסף, אבל המינהל הפך ממקור למימון גרעון למקור של פיתוח. עשינו הרבה דברים. גם קרן הארנונה. יש סנכרון בממשלה, יש הסכמים מול כל המשרדים ודברים עובדים".

עדיאל שמרון, מנהל רשות מקרקעי ישראל: "פרויקט מחיר למשתכן התחיל באמצע 2015 ועכשיו עדיין נמשך. במסגרת זאת שווקו 70 אלף יחידות דיור. מתוכן זכו 27 אלף יחידות דיור, לדעתי עכשיו אפילו מעל 30 אלף יח"ד. בשנת 2016 שיווקנו 72 אלף יחידות דיור ופרסמנו מכרזים. תמיד אומרים שאנחנו מפרסמים מכרזים בלי חוברות. אבל אני רוצה לראות מנכ"ל של חברה שלא מגביר פעילות לקראת סוף השנה, אלו תוכניות קדימה.

בדצמבר פרסמנו 4,000 יחידות דיור במודיעין, תב"ע שרק אושרה, ושיווקנו כמה שיותר מהר. אין תב"ע שמקבלת תוקף ולא יוצאת לשיווק. אנחנו משווקים באותו היום שהתב"ע מאושרת. והחוברת יוצאת מעט אחרי. הנתונים של בנק טפחות לא היו מדוייקים, ערבבו כל מיני גרפים שונים. יש מחיר למשתכן בפריפריה ויש שיווקים. זה לא שהכל בסדר, אנחנו עובדים קשה להגדיל את ההיצע".

שמרון התייחס גם לטענה כי יש בלאגן בענף הנדל"ן וכל יום יש הצעת חוק אחרת, ואמר: "שימו לב אילו הצעות חוק הממשלה מאמצת. המצב לא כמו שמנסים להראות". עוד אמר שמרון: "משפרי הדיור לא עומדים כאן בדלת באולם וצועקים. מי שרוצה לקנות או למכור יש לו. הכל עניין של מחיר. אנחנו מטפלים בנושאים האלו בשיטות שיש לנו. המדינה עצרה את מחיר הקרקע מאז יוני 2015. זה מה שעשינו. כל מי שיקנה דירה במחיר למשתכן הקרקע לא עולה, אין יותר שיטת מכרז כמו פעם, הקרקע הוקפאה. מי שיש לו יותר יכולת יקנה דירת מחיר למשתכן בגליל ים, ומי שפחות יקמה בראשון, ומי שפחות במקום אחר וזה מה שיפה במחיר למשתכן. הביקורת על מחיר למשתכן לא מוצדקת. מי שמותח ביקורת פשוט לא מבין את התוכנית. לגבי אי שיתוף הפעולה בין הךשון המרכזי לשלטון המקומי, יש שיתוף פעולה כי גם ראשי הערים הבינו שירידת מחירים זה גם אינטרס שלהם".

"המדינה שיווקה רק 4,000 דירות לציבור הרחב מחוץ למחיר למשתכן - זו קטסטרופה"

תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, הזהיר בפני קטסטרופה בענף הנדל"ן אם המצב יישאר כפי שהוא, והוא לא מתייחס לירידות מחירים: "המון שנים טיפלו במה שקל, בביקוש. על ידי רגולציה, וזה קל. תחום ההיצע יותר מורכב, ואם נפשט את זה, אז מדובר על קרקעות וכח אדם. בנושא כח האדם, זה עצוב, אבל בשמונה השנים האחרונות מדברים על סינים שיגיעו. עוד לא ראיתי אחד שהגיע. אני מקווה שהדברים ישתנו, חייבים עוד כח אדם. זה מעלה את מחירי הביצוע, וגם מאריך את זמן הביצוע. בשמונה השנים גדל זמן הביצוע בכ-25%.

"גם לגבי הקרקעות, אנחנו בבעיה. אמרו כאן שאין נתונים, זה נכון, ומה זה גורם? שכל אחד זורק איזה מחיר שהוא רוצה על הקרקע. כמה שיווקה המדינה השנה חוץ ממחיר למשתכן? שיווק עם זוכים? רק 4,000 יחידות דיור בלבד. זו קטסטרופה. אתם מבינים את המשמעות. ואני עומד מאחורי הנתונים, זה אסון. זה יגרום לדבר אחד פשוט - מורידים את הזכאים והמשקיעים, יש עדיין עשרות אלפי משפרי דיור. מה איתם? אני לא מצליח להבין איך יכולה להיות ירידת מחיר שההיצע כל כך נמוך. ואני אומר את זה באחריות, היום היצע הדירות שעל המדף נמוך מאוד".

דגן גם העניק שתי דוגמאות כיצד בשטח, למרות ההצהרות, בנייה לא מתקדמת: "לפני שנתיים זכיתי במכרז המינהל, עשינו מאמצים כדי לעלות על הקרקע מהר, ושנתיים אנחנו לא מצליחים לעשות את זה בגלל בעיות שלא קשורות בנו. עוד דבר, בחודש האחרון אני לא מצליח לקבל טופס 4 על קרקע שקניתי לפני 6 שנים. למה? כי אחרי ששילמתי עשרות מיליוני שקלים לפיתוח, מדינת ישראל לא הצליחה לסיים פיתוח ואין מדרכות. אז הרשות המקומית לא נותנת טופס 4 לבניין מוכן. איך זה יכול להיות? מדברים על כשלים בצוק איתן? מה עם הכשלים בפיתוח של המדינה בשכונות מגורים".

נזכיר כי חברת שיכון ובינוי נדל"ן אותה דגן מנהל לא נכנסת למכרזי מחיר למשתכן. על כך אמר דגן בפאנל: "אנחנו לא רוצים להיכנס למחיר למשתכן. סיכון גבוה מדי. לא רוצים".

לעומת שיכון ובינוי נדל"ן, חברת אפריקה ישראל מגורים דווקא כן נכנסה למחיר למשתכן. אורן הוד, מנכ"ל החברה אמר בפאנל: "נכנסנו למחיר למשתכן, ונכנסנו בגדול. הסתכלתי לראות לפני הכנס מה אמרנו לפני שנתיים ושלוש. אני חושב שאין מי שרוצה שמחירי הדירות לא ירדו, אבל האמת היא כזו - בשטח, אין היום שום דבר שתומך בירידת מחירים בשוק. יש בעיות בגידול טבעי של המדינה. מיליונים תוך כמה שנים. זה לא נספר ב-4,000 יחידות דיור ולא ב-12 אלף יחידות דיור. אנחנו הלכנו למחיר למשתכן כי אנחנו מנהלים סיכונים, ומביאים איכות נוספת בפרויקטים שלנו. דיברו כאן על התמשכות הביצוע, וזה אומר איחור במסירת דירות וזה אומר שאנחנו היזמים משלמים על זה פיצוי כל חודש".

"להפסיק לרדוף אחרי נתוני עליה או ירידה במחיר כל חודש"

צחי חג'ג', בעלים משותף ויו"ר דירקטוריון קבוצת חג'ג' השתתף גם הוא בפאנל ואמר כי המרדף החודשי אחר הנתונים בענף הנדל"ן הוא מרדף שווא וענף הנדל"ן פועל לאט: "אנחנו חוזרים שנה אחרי שנה על אותם הדברים, אותן המסקנות ואותן העצות. אולי עושים קצת עוול למוסדות השלטון. בסופו של דבר, נדל"ן זה לא זבנג וגמרנו, מחירים לא ירדו בשנה. אי אפשר למדוד כל חודש וכל רבעון ולנהל ויכוח על שינוי כזה או אחר במספרים. הענף הזה פועל בטווח הארוך".

לדבריו, "הפוליטיקאים אמרו שמחירי הדירות ירדו ואנחנו רודפים אחרי האמירות שלהם. אבל זה לא עובד. יש שיעור פשוט בכלכלה, היצע וביקוש. הם הולכים על שוק הביקוש וזה הכי קל, אבל זה לא יעזור. הכי קל להעיף את כל המשקיעים, 70 שנה דאגו להביא לכאן משקיעים, ועכשיו שולחים אותם לחו"ל. הממשלה עושה, מנסים לטפל גם בהיצע, פחות טוב או יותר טוב, אולי בסוף יצליחו. מחיר למשתכן היא תוכנית טובה, אבל לא נכונה. תנו לאנשים מאה אלף לרכוש דירה. אין קריטריונים וגם הבן שלי יכול לקנות שם דירה, זה לא ממש שיוויוני. מחירי הקרקעות ממשיכים לעלות בינתיים, יש מעט קרקעות ויש הרבה שחקנים בשוק. אין מה לעשות. לשווק רק מחיר למשתכן זה לרתום העגלה לפני הסוסים. נדל"ן זה תהליך ארוך טווח, ניפגש עוד ארבע שנים ונראה. צריך להפסיק לרדוף כל חודש אחרי המספרים".

מיקי זיסמן, מנכ"ל קרדן נדל"ן: "אני חושב שמנסים בממשלה לעשות את המקסימום. באוצר וברשות מקרקעי ישראל עובדים וזה לוקח זמן. וברשות מקרקעי ישראל אומרים שלוחצים עליהם להוציא קרקע, ומה קורה? קרקע יוצאת מהר לא מטוהרת, ללא תכנון טוב, ללא מת"ש, ואז זה לוקח הרבה יותר זמן. יש חוסר סנכרון, ומשרד השיכון הפך את כולנו לאויבים. אותנו הקבלנים והיזמים, ואנחנו ממש לא אויבים, אנחנו חלק מהפתרון. באוצר צריך לחשוב לא רק על שיווק למכורים אלא גם על תעסוקה, לא מספיק רק להביא הרבה יחיודת דיור לפריפריה צריך גם מקומות שאשנים יוכלו לעבוד בהם".

רו"ח שחר זיו, שותף מנהל ב-BDO זיו האפט השתתף גם הוא בפאנל ואמר:"השוק עוד לא חושב שהשינוי הגיע. מדברים על מחסור בקרקעות, אבל אין לדעתי מחסור קרקע בשורה התחתונה, יש מדינות שמסתדרות במצב קשה יותר, כמו הונג קונג למשל. מדינות שהצליחו לעשות את זה למרות מגבלת הקרקע. בנוסף, מחירי הקרקע לשימושים שאינם מגורים לא עולים. גם שטח הדירות הולך ועולה והצפיפות בדירות הולכת ויורדת. זה לא מתחבר, והסיבה היא שיש אינטרס כלכלי אחד של השלטון המקומי אל מול אינטרס של השלטון המרכזי. עושים פעולות נכונות של הסכמי גג למשל, אבל לא מצליחים להגיע לשורש הבעיה בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי".