בכיר באוצר: "מחירי השכירות לא עלו בגלל מס דירה שלישית"

"מחירי השכירות בעקבות המהלך למיסוי דירה שלישית לא עולים אף שכולם אמרו שכן", טען ערן ניצן, סגן הממונה על התקציבים לענייני נדל"ן ופנים במשרד האוצר, בפאנל שעסק בשאלה אם השינוי בענף הנדל"ן למגורים כבר החל.

בפאנל השתתפו גם מנהל רשות מקרקעי ישראל עדיאל שמרון, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן תמיר דגן, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים אורן הוד, צחי חג'ג', בעלים משותף ויו"ר דירקטוריון קבוצת חג'ג', מנכ"ל קרדן נדל"ן מיקי זיסמן, ורו"ח שחר זיו, שותף מנהל ב-BDO זיו האפט.

"שאלו כאן מי רוצה שמחירי הדירות יירדו, והקהל כאן הוא לא הכתובת", אמר ניצן בדיון. "יש הרגשה בשטח שהמחירים יורדים. המשקיעים ירדו באופן דרסטי. האם זה טוב? אנחנו החלטנו לצנן את השוק ולעזור לזוגות הצעירים, וזה מה שאנחנו עושים. יש הרבה צעדים שאנחנו עושים ולא גוררים כותרות. לדוגמה, בתוכנית החומש של התחבורה הוקצו 5 מיליארד שקל לפרויקטים שקשורים לדיור. קשה להסביר עד כמה זה משמעותי לציבור הרחב.

"גם בתכנון אנחנו מתקדמים, הוכחנו שאפשר לעשות תכנון מהיר ותכנון טוב בותמ"ל (הוועדה לקידום מתחמים מועדפים). אנחנו עושים הרבה מאוד, מצמצמים את מספר המשקיעים, משווקים הרבה. אני משכונע שהגדלת התכנון, הרחקת המשקיעים והגדלת השיווקים מביאים את שינוי המגמה.

"העבודה עם ראשי הערים, הסכמי הגג, מצליחים לשנות את המציאות. אני מגיע עם הרבה מאוד גאווה, כי אחרי כל הביקורת, מה שקורה היום ילווה אותנו עוד הרבה מאוד שנים. לא רק המחירים, גם הרשות להתחדשות עירונית, גם פינוי בסיסים ודברים נוספים".

ניצן הוסיף ואמר כי "מדברים על תוכנית 'מחיר למשתכן' שלוקחת כסף, אבל המינהל הפך ממקור למימון גירעון למקור של פיתוח. עשינו הרבה דברים. גם קרן הארנונה. יש סנכרון בממשלה, יש הסכמים מול כל המשרדים ודברים עובדים".

"הביקורת לא מוצדקת"

שמרון הדגיש בדיון את המהירות שבה יוצאת הקרקע לשיווק והדף את הביקורת על "מחיר למשתכן". "פרויקט מחיר למשתכן התחיל באמצע 2015, ועד כה שווקו בו 70 אלף יחידות דיור. מתוכן זכו 27 אלף יחידות דיור, לדעתי כבר אפילו יותר מ-30 אלף יחידות דיור. בשנת 2016 שיווקנו 72 אלף יחידות דיור ופרסמנו מכרזים. בדצמבר פרסמנו 4,000 יחידות דיור במודיעין, תב"ע שרק אושרה, ושיווקנו כמה שיותר מהר. אין תב"ע שמקבלת תוקף ולא יוצאת לשיווק. אנחנו משווקים באותו יום שהתב"ע מאושרת, והחוברת יוצאת מעט אחרי. זה לא שהכול בסדר, אנחנו עובדים קשה כדי להגדיל את ההיצע".

שמרון התייחס גם לטענה שיש בלגן בענף הנדל"ן ובכל יום עולה הצעת חוק אחרת. "שימו לב אילו הצעות חוק הממשלה מאמצת. המצב הוא לא כמו שמנסים להראות", אמר והוסיף: "משפרי הדיור לא עומדים כאן בדלת באולם וצועקים. מי שרוצה לקנות או למכור יש לו. הכול עניין של מחיר. אנחנו מטפלים בנושאים האלו בשיטות שיש לנו. המדינה עצרה את מחיר הקרקע מאז יוני 2015. זה מה שעשינו.

"כל מי שיקנה דירה במחיר למשתכן הקרקע לא עולה, אין יותר שיטת מכרז כמו פעם, הקרקע הוקפאה. מי שהוא בעל יכולת יותר, יקנה דירת מחיר למשתכן בגליל ים, ומי שיש לו פחות יקנה בראשון, ומי שפחות במקום אחר, וזה מה שיפה במחיר למשתכן. הביקורת על מחיר למשתכן לא מוצדקת. מי שמותח ביקורת פשוט לא מבין את התוכנית. לגבי אי-שיתוף הפעולה בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי - יש שיתוף פעולה כי ראשי הערים הבינו שירידת מחירים היא אינטרס שלהם".

"ההיצע נמוך"

מנכ"ל שיכון ובינוי, תמיר דגן, הציג תמונה פחות אופטימית של ענף הנדל"ן והזהיר מפני קטסטרופה אם המצב יישאר כפי שהוא. "המון שנים טיפלו במה שקל, בביקוש, באמצעות רגולציה. תחום ההיצע יותר מורכב, ואם נפשט את זה, אז מדובר על קרקעות ועל כוח-אדם. בנושא כוח-האדם, זה עצוב, אבל בשמונה השנים האחרונות מדברים על סינים שיגיעו. עוד לא ראיתי אחד שהגיע. אני מקווה שהדברים ישתנו, חייבים עוד כח אדם. זה מעלה את מחירי הביצוע, וגם מאריך את זמן הביצוע. בשמונה שנים גדל זמן הביצוע בכ-25%.

גם לגבי הקרקעות, אנחנו בבעיה. אמרו כאן שאין נתונים. זה נכון, ולמה זה גורם? שכל אחד זורק איזה מחיר שהוא רוצה על הקרקע.

"כמה שיווקה המדינה השנה חוץ מ'מחיר למשתכן'? שיווק עם זוכים? רק 4,000 יחידות דיור. זו קטסטרופה. אתם מבינים את המשמעות. אני עומד מאחורי הנתונים, זה אסון. נניח שמורידים את הזכאים והמשקיעים - יש עדיין עשרות אלפי משפרי דיור. מה איתם? אני לא מצליח להבין איך יכולה להיות ירידת מחיר כשההיצע כל כך נמוך. היום היצע הדירות שעל המדף נמוך מאוד".

דגן נתן שתי דוגמאות כדי להמחיש שהבנייה לא מתקדמת, למרות ההצהרות. "לפני שנתיים זכיתי במכרז המינהל", סיפר, "עשינו מאמצים כדי לעלות על הקרקע מהר, ובמשך שנתיים אנחנו לא מצליחים לעשות את זה בגלל בעיות שלא קשורות בנו. עוד דבר, בחודש האחרון אני לא מצליח לקבל טופס 4 על קרקע שקניתי לפני 6 שנים. למה? כי אחרי ששילמתי עשרות מיליוני שקלים לפיתוח, מדינת ישראל לא הצליחה לסיים פיתוח ואין מדרכות. אז הרשות המקומית לא נותנת טופס 4 לבניין מוכן. איך זה יכול להיות? מדברים על כשלים ב'צוק איתן'? מה עם הכשלים בפיתוח של המדינה בשכונות מגורים?".

כשדגן נשאל מדוע החברה שהוא מנהל אינה ניגשת למכרזי מחיר למשתכן, הוא אמר "הסיכון גבוה מדי, לא רוצים".

"אין דבר שתומך בירידת מחירים"

בניגוד לשיכון ובינוי נדל"ן, חברת אפריקה ישראל מגורים דווקא כן נכנסה למחיר למשתכן. אורן הוד, מנכ"ל החברה, אמר בפאנל: "נכנסנו, ונכנסנו בגדול. הסתכלתי לראות לפני הכנס מה אמרנו לפני שנתיים ושלוש. אני חושב שאין מי שרוצה שמחירי הדירות לא יירדו, אבל האמת היא כזאת - בשטח, אין היום שום דבר שתומך בירידת מחירים בשוק. יש בעיות בגידול טבעי של המדינה. מיליונים בתוך כמה שנים. זה לא נספר ב-4,000 יחידות דיור ולא ב-12 אלף יחידות דיור. אנחנו הלכנו למחיר למשתכן כי אנחנו מנהלים סיכונים, ומביאים איכות נוספת בפרויקטים שלנו. דיברו כאן על התמשכות הביצוע, וזה אומר איחור במסירת דירות וזה אומר שאנחנו היזמים משלמים על זה פיצוי כל חודש".

חג'ג', שהשתתף אף הוא בפאנל, אמר כי המרדף החודשי אחר הנתונים בענף הנדל"ן הוא מרדף שווא משום שהענף פועל לאט. "אנחנו חוזרים שנה אחרי שנה על אותם דברים, אותן מסקנות ואותן עצות. אולי עושים קצת עוול למוסדות השלטון. בסופו של דבר, נדל"ן זה לא זבנג וגמרנו, מחירים לא יירדו בשנה. אי אפשר למדוד כל חודש וכל רבעון ולנהל ויכוח על שינוי כזה או אחר במספרים. הענף הזה פועל בטווח הארוך. הפוליטיקאים אמרו שמחירי הדירות יירדו ואנחנו רודפים אחרי האמירות שלהם. אבל זה לא עובד.

"יש שיעור פשוט בכלכלה - היצע וביקוש. הם הולכים על שוק הביקוש וזה הכי קל, אבל זה לא יעזור. הכי קל להעיף את כל המשקיעים, 70 שנה דאגו להביא לכאן משקיעים, ועכשיו שולחים אותם לחו"ל. הממשלה עושה, מנסה לטפל גם בהיצע, פחות טוב או יותר טוב, אולי בסוף יצליחו. מחיר למשתכן היא תוכנית טובה, אבל לא נכונה. תנו לאנשים מאה אלף לרכוש דירה. אין קריטריונים וגם הבן שלי יכול לקנות שם דירה, זה לא ממש שוויוני. מחירי הקרקעות ממשיכים לעלות בינתיים, יש מעט קרקעות ויש הרבה שחקנים בשוק. לשווק רק מחיר למשתכן זה לרתום העגלה לפני הסוסים. נדל"ן זה תהליך ארוך טווח, ניפגש בעוד ארבע שנים ונראה. צריך להפסיק לרדוף כל חודש אחרי המספרים".

"אני חושב שמנסים בממשלה לעשות את המקסימום. באוצר וברשות מקרקעי ישראל עובדים וזה לוקח זמן", הוסיף מיקי זיסמן, מנכ"ל קרדן נדל"ן. "ברשות מקרקעי ישראל אומרים שלוחצים עליהם להוציא קרקע, ומה קורה? קרקע יוצאת מהר - לא מטוהרת, ללא תכנון טוב, ללא מת"ש, ואז זה לוקח הרבה יותר זמן. אין סינכרון, ומשרד השיכון הפך את כולנו לאויבים - אותנו הקבלנים והיזמים, ואנחנו ממש לא אויבים, אנחנו חלק מהפתרון.

"באוצר צריך לחשוב לא רק על שיווק למגורים אלא גם על תעסוקה, לא מספיק רק להביא הרבה יחיודת דיור לפריפריה צריך גם מקומות שאנשים יוכלו לעבוד בהם".

רו"ח שחר זיו, שותף מנהל ב-BDO זיו האפט, סיכם: "השוק עוד לא חושב שהשינוי הגיע. מדברים על מחסור בקרקעות, אבל אין לדעתי מחסור קרקע בשורה התחתונה, יש מדינות שמסתדרות במצב קשה יותר, כמו הונג קונג. מדינות שהצליחו לעשות את זה למרות מגבלת הקרקע.

"בנוסף, מחירי הקרקע לשימושים שאינם מגורים לא עולים. גם שטח הדירות הולך ועולה והצפיפות בדירות הולכת ויורדת. זה לא מתחבר, והסיבה היא שיש אינטרס כלכלי אחד של השלטון המקומי אל מול אינטרס של השלטון המרכזי. עושים פעולות נכונות של הסכמי גג, למשל, אבל לא מצליחים להגיע לשורש הבעיה בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי".