שכונות מגורים שלמות שהוקמו על קרקעות מדינה שווקו בשנים האחרונות, והחלו להתאכלס בחודשים האחרונים. אך מה קורה במתחמים שבהם מסות של דירות, שנמסרו בבת אחד, נרכשו על ידי משקיעים?
בשכונת פסגות אפק בראש העין למשל, מוצעות כעת מאות דירות חדשות להשכרה כמעט ללא דורש. הסיבה: אנשים לא ממהרים לשכור דירה בשכונה שהתשתיות בה הן חלקיות בלבד, ומעדיפים לגור לפחות בשנים הקרובות בשכונות קיימות שהשירותים בהן כבר פועלים. התוצאה: דירות מרווחות מוצעות להשכרה במחירים שיורדים כל הזמן, והבעלים מעידים: לא רק שקשה להשכיר, אף אחד בכלל לא מתקשר.
באתר יד2 למשל, מתפרסמות נכון להיום לא פחות מ-305 דירות להשכרה בשכונת פסגות אפק בראש העין, 234 מהן על ידי אנשים פרטיים ו-71 על ידי משרדי תיווך. רוב הדירות גדולות, בנות 4-5 חדרים, וחלקן מושקעות מאוד. המחירים נעים בין 3,500 שקל ל-4,100 שקל לחודש, רובן המכריע נמוך מ-4,000 שקל.
רבות מהדירות הללו נמצאות בפרויקט "תדהר על הפארק" שהקימה חברת תדהר בשיתוף CPM. הפרויקט, שכולל 1,036 דירות, שווק ברובו בשיתוף פעולה עם מועדון הצרכנות "חבר", לאנשי קבע וגמלאי מערכת הביטחון. כמחציתם, על פי הערכות, רכשו את הדירות להשקעה.
תדהר, שמלבד היותה חברה יזמית היא גם חברה מבצעת ואמינה, הקימה בתוך שלוש וחצי שנים 20 בניינים, מהם שמונה מגדלים בני 21 קומות, ו-12 בניינים בני שמונה קומות. הפרויקט נחשב לאיכותי ובעלי הדירות מזכירים במודעות פינוקים כמו מים חמים 24 שעות ביממה, פרקט שוויצרי בחדרים, מטבחים משודרגים עם אי, חדר ארונות ממודף, מיזוג בכל הדירה, חלונות חשמליים, שתי חניות, מחסן גדול בקומת הדירה, נוף פתוח וצמידות לקאנטרי, כלומר מאפיינים המעידים על השקעות מעבר לסטנדרט הקבלני.
אלא שהמדינה הצטיינה פחות בלוחות הזמנים, וקצב הבנייה המרשים שעמדה בו תדהר לא תאם כלל את קצב הקמת התשתיות בשכונה, שעדיין מתבצעת באיטיות רבה. בשכונה עדיין אין מוסדות חינוך וציבור רבים, המדרכות עוד לא מושלמות, וכך גם הגינות הציבוריות. רק עכשיו החלו העבודות להקמת הפארק הגדול שאמור היה להיות בשכונה.
1,500 שקל ארנונה
"קניתי דירת 4.5 חדרים בפרויקט. זאת דירה מפוארת עם נוף ומטבח מושקע, ואני מציע אותה להשכרה ב-3,700 שקל, אבל אין אף טלפון", מספר ע', אחד מבעלי הדירות.
"פרויקט של 1,000 דירות הסתיים כמעט בבת אחת, בהפרש של חודשים אחדים. 50% מהקונים הם משקיעים או אנשים שבחרו לגור בו בשלב יותר מאוחר. מוצעות כרגע להשכרה בשכונה החדשה 200-300 דירות חדשות מפוארות ומרווחות ברמת גימור גבוהה במחירים של 3,500-3,600 שקל לדירת 4 חדרים ו-3,700-3,800 שקל לדירת 5 חדרים. אין לזה אח ורע בשום מקום שקרוב כל כך לתל אביב. מדובר במחיר של יחידות דיור בחצרות של בתים במעגל הסובב את תל אביב".
מחיר השכירות נמוך, אבל ההוצאות השוטפות לא מבוטלות. ע': "הארנונה בבנייני יוקרה כאלה, ובראש העין בפרט, היא אמנם גבוהה ועומדת על כ-1,500 שקל לחודשיים, וגם ועד הבית לתחזק מגדלים כאלה הוא לפחות 400 שקל לחודש, אבל בסכומי השכירות הנמוכים המחיר משתלם. בשכונה גרה אוכלוסייה איכותית של זוגות צעירים עם ילדים, ונוצרה פה הזדמנות למי שרוצים לשכור דירה מפוארת, בשכונה חדשה, עם קאנטרי וחדר כושר צמוד לדירה, במחיר נמוך מאוד. צריך לזכור שעכשיו אנחנו בסוג של תרדמת חורף, ובקיץ המחירים יהיו גבוהים יותר".
אבי פרץ, זכיין ובעלים של סוכנות סנצ'ורי 21 לב הארץ בראש העין, פתח תקווה וישובי השומרון, מסביר את המצב: "תכננו את שכונת פסגות אפק, שאמורה בסופו של דבר לכלול 15 אלף יחידות דיור, ובמקביל אליהן אמורים היו לקום גם כל השירותים השכונתיים כמו בתי ספר, גני ילדים, ומרכזי קניות. בפועל המדינה שיווקה את הקרקעות לקבלנים שבנו את בנייני המגורים, אבל לא דאגה לתשתיות. התוצאה שדירות מוכנות אבל בתי ספר למשל לא מוכנים ונוצר היצע עודף. אלה שחשבו שישכירו, לא מצליחים להשכיר. אלה שהילדים שלהם תכננו לגור, הילדים לא רוצים לגור עכשיו, אז הם מנסים להשכיר ללא הצלחה.
"התמונה לא משמחת וזה לא עושה טוב לעיר, ואף אחד עדיין לא מרים את הכפפה", מוסיף פרץ. "כל השבר הזה הולך להימשך לפחות שנה ויותר. אנשים מקבלים כל יום מפתח לדירות שקנו והדירות עומדות ריקות. בעלי דירות פונים לעירייה, והעירייה שולחת פקח לבדוק ונותנת להם פטור מארנונה בגלל היעדר תשתיות.
"הבעיה היא שיש הרבה אנשים שמשלמים משכנתא, והבנקים לא נותנים פטור. יש לא מעט זוגות צעירים שעלולים להסתבך. הם לא גרים שם כי אין עדיין גנים ובתי ספר לכל הגילאים, אבל משלמים משכנתא ויש להם הוצאות דיור במקום אחר. אלה שכן גרים מתעסקים כל היום בהסעות לגני ילדים ובתי ספר רחוקים".
"גם אלה שרוצים למכור את הדירות לא מצליחים למכור במחיר הריאלי בגלל ההיצע הגדול וחוסר התשתיות. דירה שהיתה אמורה היום להיות שווה 1.8 מיליון שקל, נמכרת ב-1.65 מיליון שקל". המחיר לא מפתיע, בהתחשב בעובדה שגם השכרת הדירה ב-4,000 שקל, הגבול העליון כרגע, מייצרת בסה"כ תשואה ברוטו של 2.9%.
פרץ: "בעלי דירות שאמורים לחכות עם מכירת דירה 18 חודשים כדי לקבל פטור ממס שבח, הגיעו למסקנה שעדיף להם למכור עכשיו ולא לחכות, כי כל עוד הם לא מצליחים להשכיר את הדירות, הפסד דמי השכירות ועלויות המשכנתא יותר גבוהים מהמס. מדובר בתופעה יחודית שלא קיימת במקומות אחרים. ובשנה הבאה השכונה גם תושפע ממחיר למשתכן".
"פתרון למי שצריך"
עם זאת, פרץ מוסיף כי המצב המיוחד בראש העין יצר גם הזדמנות: "כשהשכונה הזאת תהיה מפותחת, היא תהיה שכונה מצוינת והמחירים בה יהיו גבוהים בהרבה. לכן היום, כשהמצב הוא כזה שהמחירים נמוכים נוצר פתרון להרבה זוגות צעירים שמתקשים לקנות או לשכור דירה במקומות כמו רמת גן או חולון. איפה ברמת גן הם יכולים לקנות דירת 4 חדרים חדשה מרווחת עם מרפסת שמש ומחסן ב-1.65 מיליון שקל?
"לכן, אלו שבאמת צריכים פתרון מגורים, באים עכשיו לקנות. לא אכפת להם לגור בשכונה עם תשתיות חלקיות, ולחסוך בדמי השכירות או במחיר הדירה. יש כאלה שבמקום לשכור דירה בפתח תקווה ב-4,500 שקל שוכרים בראש העין ב-3,500 שקל ופשוט מסיעים את הילדים לגן".
המצב בשכונת פסגות אפק עשוי כמובן להעיד על מקומות כמו כרמי גת או חריש, שגם בהם משקיעים רבים רכשו מספר גדול של דירות (בהם גם מחוסרי דירה רבים, שרכשו כדי להשכיר ולהמשיך לשכור במרכז) .
"שיבוא כחלון לראות בעצמו שהדבר הזה עובד", אומר ע'. "יש הצפה של דירות והמחירים יורדים".
פרץ חולק על הדברים: "המקרה של פסגות אפק הוא מקרה ייחודי והוא לא יכול להעיד על ירידת מחירים בשום מקום אחר. הסיבה למחירים הנמוכים היא שאין תשתיות. אפשר להציף או לא להציף בדירות, אם אין תשתיות, לא יבואו לגור".
דירות בראש העין
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
