"כמעט בלתי אפשרי למצוא נדל"ן למגורים בגרמניה במחיר סביר"

"היום מאוד קשה להשיג בניינים איכותיים למגורים במחיר סביר בגרמניה, לאחר העליות של השנים האחרונות. יש לנו רשת קשרים טובה ולכן אנחנו מצליחים להגיע לנכסים שמחוץ לשוק, כלומר כאלה שעוברים מפה לאוזן ולא מתפרסמים באינטרנט או בעיתונים, אבל עדיין זה הפך לקשה הרבה יותר להגיע לנכסים טובים. היום כבר כמעט בלתי אפשרי לקנות בניינים בודדים למגורים בגרמניה במחיר סביר, ולכן אנחנו עובדים לתחום הנכסים למסחר ולתעשיה". כך אומר רוני פיפקו, מנהל קרן הנדל"ן בלורוק, בריאיון ל"גלובס".

בימים אלה משיקה בלורוק, הפועלת מציריך, בשיתוף עם NAS (חברת נדל"ן הפועלת בברלין) קרן חדשה, BR-NAS . הקרן צפויה לבצע השקעות בהיקף של כמיליארד שקל (250 מיליון אירו) בנדל"ן מסחרי ברחבי גרמניה. שני הגופים מנהלים טרם הקמת הקרן החדשה נכסים בהיקף של כ-850 מיליון אירו.

במסגרת הקמת הקרן החדשה, בוחנות שתי החברות, בין היתר, אף הרחבה של הקרן אף מעבר להיקף הגיוס, אם יצליחו לגייס כספים בהיקפים משמעותיים מגופים מוסדיים בישראל.

BR-NAS גיבשה אסטרטגיית השקעה מוסדרת ובחירת נכסים קפדנית המתבססת על רכישת נכסי נדל"ן המושכרים למגוון רחב של חברות גרמניות קטנות או בינוניות שנמצאות בצמיחה. כחלק מתהליך בחינת הנכסים, בוחן דירקטוריון הקרן גם את הרכב השוכרים ומוודא כי השוכרים והחברות השוכנות בנכסים מבוזרות על מספר רב של תעשיות ברחבי גרמניה.

- איך מנהלים את החשיפה המטבעית בקרן?

"למי שיש חשבון בנק בגוש האירו או בשווייץ, ויש לו למשל תיק נכסים פיננסים בשווי של 5 מיליון אירו, הוא יכול לקבל הלוואה של מיליון אירו למשל כשהתיק מהווה בטוחה, בריבית של פחות מ-1% צמודה לאירו. ריבית מאוד מאוד אטרקטיבית. אנחנו תמיד מזהירים ומייעצים ללקוחות בנוגע לחשיפה המטבעית שלהם".

"אגב, מי שיש לו תיק נכסים פיננסי בשווייץ או באירופה יכול לקבל הלוואה כנגד התיק ולקנות נכס בישראל. כך, הוא יכול לקחת משכנתא בריבית מאוד זולה לעומת הריביות שיש היום בבנקים בארץ. אבל הוא כמובן צריך לעשות את השיקולים שלו בנוגע להכנסות שלו למשל ועוד..".

- מתי הוקמה קרן בלורוק?

"ב-2013. היה לנו חשוב מאוד לומר ללקוחות שאצלנו הוא משקיע ישירות לתוך הנדל"ן, הנכסים, ולא לקרן. המשקיעים בקרן מקבלים דיווחים שוטפים על הנכסים, כמה הכנסות, איפה ההוצאות ועל מה ועוד.. הכל שקוף. וכמובן, אנחנו לא מבטיחים תשואה. אנחנו נותנים הערכה או מספר יעד לגבי התשואה, אבל בשום אופן לא מקבל הבטחה על התשואה. המשקיע חשוף ישירות לנכס הנדל"ן והוא יכול להרוויח יפה מאוד אבל גם להפסיד".

יעד התשואה השנתי של הקרן החדשה, שפיפקו מעריך כריאלי, הוא 8% עד 12% והיא עתידה לחלק למשקיעים בה דיבידנד שנתי בשיעור של 5%. הקרן מבוקרת על ידי משרדי רואי החשבון BDO וזוכה לייעוץ בנושאי מיסוי מפירמת רואי החשבון ארנסט אנד יאנג העולמית. הקרן כפופה לרגולציה של AIFMD , הגוף האחראי של האיחוד האירופי להשקעות אלטרנטיביות.

- היו כבר נכסים שמכרתם?

"עדיין לא. יכול להיות שנמכור ב-2017. האסטרטגיה שלנו היא לקנות במטרה להחזיק לטווח ארוך. על הבניינים הראשונים יש לנו תשואה של 12% והיום אי אפשר כבר להגיע לתשואות כאלה. לכל בניין יש את השיקולים שלו והאסטרטגיה שלו, ובתוך זה גם שיקולי מס ואחרים".

- כמה אתם מנהלים היום?

"נכסים בשווי של כחצי מיליארד אירו. היו לנו קרוב ל-4 שנים מאוד מאוד טובות, כשהשקענו בעיקר בנכסים של נדל"ן למגורים".

- ומה המהלך הבא?

"כאמור, כעת אנחנו משיקים קרן חדשה ביחד עם חברת NAS , איתה פעלנו בשיתוף פעולה בתחום המגורים. הקרן תתמקד בנדל"ן תעשייתי ומסחרי בגרמניה. אנחנו מקפידים שהבניינים יהיו במרחק של שעתיים נסיעה לכל היותר מהצוות שלנו, שנוכל תמיד להיות עם היד עם על הדופק. הקרן תתמקד בבניינים שמאכלסים חברות בינוניות, שהן חלק מאוד מאוד משמעותי וחשוב בגרמניה. אלה החברות שמושכות את הכלכלה הגרמנית קדימה היום. אנחנו ו- NAS ננהל את הקרן ביחד. הקרן תירשם בלוקסמבורג כך שהמשקיעים מישראל יוכלו לרכוש את היחידות בקרן. זו אחת הסיבות. המשקיעים הישראליים מאוד חשובים לנו. זה למעשה נייר ערך שאפשר לקנות וייכנס לתיק הנכסים הפיננסי של המשקיע והוא יוכל לעקוב אחריו במערכת בלומברג, כך שהוא יוכל לגוון את התיק עם נכס נדל"ן שיעניק לו דיבידנד בתשואה יפה".

- כמה?

"אנחנו מתנהלים בשמרנות ומכוונים לתשואה של 5% לפחות מכיוון שאנחנו מכניסים לתקציב הרבה גורמים שיכולים להוריד את התשואה, שיכולה למעשה להיות קרובה יותר ל-9%. נחלק למשקיעים דיבידנד שנתי של 5% לפחות, זו המטרה בכל אופן. התקציב שלנו מאוד שמרני. וכאמור, זה לא מובטח. יש לנו תקופה של 18 חודשים להשקעה, ואורך החיים של הקרן הוא 7 שנים שבסיומה אנחנו נחזיר את ההשקעה פלוס התשואה למשקיעים. כבר ביצענו את העסקה הראשונה כשקנינו בניין בדורטמונד עם שיעור אכלוס של 92.5% ומיד לאחר שסגרנו את העסקה נכנס דייר כך שכעת הבניין מאוכלס לגמרי, 100%".

מנהלי הקרן גובים דמי ניהול נמוכים יחסית של 0.6% מדי שנה. לאחר תום תקופת הקרן (7 שנים) יגבו מנהלי הקרן דמי הצלחה של 25% על תשואה של מעל 5% בשנה.

- יש מעבר לאזורים יותר מרוחקים בגרמניה?

"כן. מכיוון שמחירי הנכסים עלו בשנים האחרונות בערים הגדולות אז אפשר לראות מעבר של משקיעים וקרנות לערים בינוניות וקטנות, שמתגוררים בהן 300-600 אלף תושבים. השוק מתפתח והולך לכיוון צפון, שהוא יותר חלש מדרום המדינה, ואנחנו מעריכים שההתפתחות הזאת תימשך ומחירי הנכסים יעלו".

- איך אתם מצמצמים סיכון?

" אנחנו בודקים לעומק כל דייר ועושים הערכה מה הסבירות שהוא יישאר לאורך זמן ואנחנו מעריכים ומכניסים לחישובים חצי שנה ריקה אם הוא יעזוב. התכנית העסקית שלנו מאוד מאוד שמרנית".

- יש סכום מינימום?

"כן. 250 אלף אירו ליחידה".

לא סכום קטן.

"נכון. אבל צריך לזכור שמדובר בנדל"ן ובנכסים שעולים כמה מיליוני אירו לפחות כל אחד. הקרן מתוכננת להגיע באופן הדרגתי להיקף של 250 מיליון אירו, מתוכו 70 מיליון אירו הון עצמי".

- ומתי אפשר לצאת מהקרן?

"בעיקרון משקיע נכנס לכל התקופה, 7 שנים".

- ואם מישהו רוצה לצאת אחרי שנתיים?

"הוא יכול לצאת אם יהיה קונה. אם מוצאים קונה אז הוא יכול למכור לו את היחידות שלו. המחיר של היחידות נקבע כל רבעון באמצעות שמאות על הנכסים וכמובן החישוב הפיננסי על המשכנתאות".