החלטת ביניים דרמטית בירושלים הנוגעת לחיוב בהיטלי השבחה

בימים האחרונים התקבלה החלטה דרמטית על-ידי ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה בירושלים. מדובר אמנם בהחלטת ביניים של הוועדה בראשותו של עו"ד אליעד וינשל, אבל כמו החלטות ביניים אחרות בתחום הנדל"ן, היא בעלת משמעות גדולה לוועדה המקומית בעיר וייתכן שאף שלוועדות מקומיות אחרות.

ההחלטה שקיבלה ועדת הערר עסקה בשאלה האם תוכנית שימור שאושרה ברחביה בירושלים מאפשרת גביית היטלי השבחה ממוכרי דירות בעיר, וכיצד היא מתיישבת עם תוכנית אחרת שאושרה בעיר, תוכנית המתייחסת לתמ"א 38.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר טענה בפני ועדת הערר כי בשל העובדה שתוכנית השימור מעניקה זכויות, המשמעות בפועל תהיה שמי שימכור דירה במתחם התוכנית יצטרך לשאת בחיוב היטל השבחה על הזכויות שתוכנית זו מאשרת, גם אם לא מומשו בפועל.

מנגד, נטען כי התוכנית אינה קובעת זכויות ודאיות, וכי מסיבה זו לא ניתן לחייב מוכר דירה במלוא הסכום, עוד טרם מומשו הזכויות, רק על סמך הפוטנציאל.

במקביל, החיבור של תוכנית השימור יחד עם התוכנית המתייחסת לתמ"א 38 בעיר מעלה שאלה נוספת, מכיוון שתמ"א 38 מאפשרת פטור מהיטל השבחה למוכר. לכן, אם בשלב המכירה של הדירה טרם מימוש הזכויות לא תוכל העירייה לגבות היטל השבחה מהמוכר, ייתכן כי בשלב מאוחר יותר יבחרו המוכרים להשתמש בפטור שמעניקה תמ"א 38, והשורה התחתונה תהיה פחות היטלי השבחה לוועדה המקומית בשיעור ניכר.

בהחלטה ארוכה ומנומקת שכתב עו"ד וינשל, התייחס יו"ר הוועדה לפסקי דין קודמים בנושאים דומים, ובשורה התחתונה קבע כי בשל אי-הוודאות לגבי הזכויות העתידיות מכוח תוכנית השימור, בשלב המכירה של הנכס אפשרות הגבייה של העירייה תהיה ככל הנראה נמוכה מאוד עד אפסית. שורה תחתונה זו היא בעלת משמעות כבדה לעירייה, שלמעשה לא תוכל לגבות היטלי השבחה במועד המכירה, כפי שביקשה, ותיאלץ להמתין למועד המימוש. אז, כאמור, ייתכן כי המוכרים במקרים מסוימים יעשו שימוש בפטור שניתן מכוח תמ"א 38 - מה שיפתור אותם מהתשלום האמור.

חשוב להדגיש שוב כי מדובר בהחלטת ביניים, ובמסגרת ההחלטה מפרט עו"ד וינשל שורה של מקרים והגבלות, כמו גם צורך בחוות-דעת שמאית נוספת על להחלטה הסופית.

עם זאת, גורמים בענף מסבירים כי מדובר בהחלטה שלא ניתן להקל בה ראש, והיא בעלת משמעות רבה בכל הנוגע לאפשרות של הרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה גם במקרים אחרים. דוגמה אחת למשל היא העיר תל-אביב, בה אושרה תוכנית שימור לצד תוכנית הרבעים. בעוד בעיריית תל-אביב מתכננים לגבות היטלי השבחה מהמוכרים על בסיס הזכויות שמעניקה תוכנית זו או אחרת המשביחה את הנכסים, ייתכן כי ההחלטה של ועדת הערר בירושלים עשויה להשפיע גם על המציאות בתל-אביב.

עו"ד מיכה גדרון, מי שכיהן בעבר שיו"ר ועדת הערר במחוז תל-אביב, סבור כי ההחלטה האמורה יוצרת אי-ודאות קיצונית ועשויה לסבך את העירייה והיזמים, לא רק בעיר ירושלים. "החלטת ועדת הערר מתארת מצב עגום מבחינה תכנונית, כאשר תוכנית שאושרה רק לאחרונה מותירה שיקול-דעת רחב ביותר בידי הועדה המקומית, אם וכמה זכויות בנייה לאשר. התוכנית יוצרת חוסר ודאות קיצוני בשוק הנדל"ן בשכונת רחביה, כאשר עד לשלב קבלת היתר הבנייה לא ניתן לדעת מהן זכויות הבנייה שיאושרו. כפועל יוצא מחוסר וודאות זו קבעה ועדת הערר שיש לדחות את גביית החלק הארי של היטל ההשבחה בגין התוכנית לשלב ההיתר. תוצאה זו אינה רצויה לוועדה המקומית, כך שבסופו של יום גם היא נפגעת מהניסוח הבעייתי של התוכנית".