"השוק בישראל לא מאפשר היום לבצע השקעות בסיכון נמוך"

מאז שנכנס שר האוצר משה כחלון לתפקידו לפני כמעט שנתיים, הוא ביצע שורה של מהלכים שהביאו לשלושה תהליכים שפגעו קשות בכדאיות ההשקעה בנדל"ן בישראל: מס רכישה על דירה שנייה עלה ל-8%, מחירי הדירות הוסיפו לעלות בחדות וריבית המשכנתאות זינקה איתו יחד והמס על דירה שלישית שמביא להתייקרות משמעותית באחזקת דירה שלישית ומעלה. 

שרוליק חנוך ודן ליברמן, בעלים ומנכ"לים משותפים ב-SDB, שמנהלים כ-600 דירות עבור משקיעים בבאר שבע ועוד כ-400 דירות באטלנטה, קיבלו החלטה אסטרטגית להפחית את היקפי ההשקעה בישראל, בעיקר בשל חוסר כדאיות כלכלית. החישובים של חנוך וליברמן מצביעים על כך שמי שרוכש כיום דירה להשקעה בישראל יפסיד כסף בסבירות גבוהה, במידה ומטרתו היא אקזיט לטווח הקצר או הבינוני. לגבי הטווח הארוך, ברור כי כל מי שרוכש דירה להשקעה לטווח של 10 שנים ומעלה יכול להרוויח. הנבואה הרי ניתנה לשוטים.

התחלתם את הפעילות שלכם בבאר שבע, למה לא להישאר בישראל ולמצוא בישראל את יעד ההשקעה הבא? 

חנוך: "אנחנו אוהבים את המדינה ואת המקום שהשקענו בו לראשונה, באר שבע. יחד עם זאת, השוק הרבה יותר חזק מכולם וזה אומר שאנחנו צריכים להשתנות צעד אחד לפני שהשוק משתנה. אגב, כשנכנסו לראשונה להשקעה בבאר שבע לפני כעשר שנים, זו הייתה הזדמנות, התשואה להשכרה הייתה גבוהה ומחירי הדירות התייצבו, הבנו שהמצב עומד להשתנות ושיש כשל שוק של תשואה גבוהה מאוד ומחירים נמוכים. כשאתה רוצה להיכנס להשקעה, אתה מחפש פרופיל סיכון נמוך ויציבות עתידית, היום השוק בישראל פשוט לא מאפשר את זה". 

אז נראה ירידות מחירי נדל"ן בשנת 2017 בישראל?

ליברמן: "אנחנו לא נביאים ולא רוצים לתת תחזיות מה יהיה הלאה בהכרח. מה שאנחנו כן יודעים זה שמבחינת כל הניתוחים שביצענו, שיחות עם גורמים מהשטח ומבט על הכנסות משקי הבית, שיעור עליית מחירי הנדל"ן, עליית הריבית על המשכנתאות, מלאי הדירות למכירה ועוד אינדיקציות פנימיות המתבססות על נתוני SDB, הגענו למסקנה שהסיכויים שנראה זינוק נוסף במחירים הוא קלוש. כאשר משוואת הסיכוי-סיכון נוטה לרעתך, אתה מבין שזה הזמן הנכון בשבילך לעשות שינוי, וכשאתה מחליט אתה מתחיל לעשות את השינוי הזה בהדרגה. נכון, תמיד יש אפשרות שהמחירים ימשיכו לעלות, אבל החוכמה היא לדעת מתי לצאת מהשוק ולא רק מתי להיכנס. אנחנו חושבים שזו הנקודה הנכונה לצמצם חשיפה לישראל ולהתמקד בארה"ב שמציעה הרבה יותר הזדמנויות".

איך המס על דירה שלישית משנה את שוק השכירות? 

ליברמן: "אנחנו מאמינים שבסופו של דבר היצע הדירות להשכרה חייב לרדת כי פחות ישקיעו ברכישת דירות. זה חייב להשפיע על כל שוק הנדל"ן ומשנה את המאזן שלו. אי אפשר לשנות את הרכב שוק הנדל"ן מהיסוד ולצפות שבטווח הארוך כל השינויים שיקרו יהיו לטובת הצרכנים, שוק השכירות עלול לשלם את המחיר של כל הרפורמות. בטווח הארוך לא יכול לצמוח מזה משהו טוב והמדינה כנראה תבין את זה בשלבים יותר מאוחרים. אנחנו בחרנו שלא להיאבק נגד המגמה וללכת עם השינויים למקומות אחרים. לדעתנו, צריך פשוט להתמקד בהשקעות באזורים אחרים, היכן שהרגולציה מטיבה עם היזמים". 

תנו דוגמא... 

חנוך: "בהרבה מאוד מדינות בארה"ב אתה יכול להוציא היתר בנייה תוך חצי שנה מקסימום מהרגע הגשת התכניות. כל תהליך הבנייה אורך עוד 2-3 שנים לכל היותר. ככה, במקרה הגרוע אתה מסיים לבנות דירה, לא יותר משלוש שנים מהרגע שהתחלת לתכנן והחלטת לצאת לדרך. בישראל הזמן המקסימלי שלך יכול להיות גם 15 שנה, בממוצע הוא 9 שנים. היינו שמחים מאוד לבנות בישראל וזה הרבה יותר קל לנו לוגיסטית, אבל אין סיכוי שמשך הזמן לבנייה יתקצר גם ל-3-4 שנים. אתה רוצה לבנות וליזם וכל כך הרבה גורמים מעכבים אותך. בארה"ב הגישה היא שונה, אתה בא לגורמי התכנון והמסר שלהם הוא אנחנו נפתור לך את הבעיות ושום דבר לא יעכב אותך בדרך, בפועל אין כמעט בעיות וכל התהליך עובד חלק מאוד. יש הרבה מאוד וודאות ולכן אתה יכול לתכנן ולהעריך יותר נכון". 

עברתם מרכישה אקטיבית של בתים בארה"ב לתחום היזמות. מה הסיבה למעבר הזה והאם גם השוק האמריקאי משתנה? 

חנוך: "התשואה להשכרה באטלנטה שעמדה בעבר על 10% ירדה ל-6%-7%, בהשוואה לישראל זה המון, אך לדעתנו היה נכון לעבור אל השלב הבא מאחר וענף הנדל"ן עובר שלב. אנחנו ראינו שהיזמות באזורים רבים בארה"ב זוכה לביקוש ואחרי שהשוק עיכל את מלאי הבתים ועבר לשלב הגדלת הבנייה, אנחנו הבנו שהסיכון בתחום ירד וזה הזמן להיכנס וזה בפועל מה שעשינו. השוק האמריקאי הרבה יותר בוגר אחרי המשבר של 2008 והכל מתנהל הרבה יותר זהיר, זה לא אומר שלעולם לא יהיה משבר נוסף אבל בינתיים הסימנים שאנחנו רואים הם חיוביים". 

אתם פועלים בתחום ההתחדשות העירונית בהוליווד. למה שהעשירים של הוליווד יזדקקו ליזמים ישראלים כדי לבצע התחדשות עירונית?

ליברמן: "קודם כל בהוליווד יש מחסור גדול בקרקעות הזמינות לבנייה. או לפחות בקרקעות באזורים המבוקשים. הפתרון, כמו בישראל הוא התחדשות עירונית. הבעיה היא שלבעלי בתים קיימים אין מוטיבציה וכמעט אינטרס לבוא וליזום בעצמם מאחר וזה לא בליבת העיסוק שלהם. הרוב בכלל הם אנשי בידור, מפיקים ושחקנים, הם אנשי עסקים מצוינים אבל בתחום שלהם, לא בנדל"ן. יזמים בארה"ב הם בסדר גודל של אלפי דירות ולא בונים בשכונות קיימות. אנחנו הבנו את גודל הפוטנציאל, הגענו ונכנסנו כבר לשלושה פרויקטים. אנחנו רוכשים בית קיים, מתכננים דירות חדשות והרחבת בנייה והורסים אותו. לאחר מכן גם בנינו בסטנדרט יותר גבוה וגם סיפקנו מענה למחסור בדיור". 

מצד אחד אנחנו בעולם ללא תשואה ומצד שני אנשים רוצים ללכת לעסקאות כמה שיותר בטוחות. מה אנשים שמשקיעים בנדל"ן צריכים כיום לבדוק כדי להיות בטוחים שיש הגנה וביטחון לכספם?

חנוך: "אנשים חייבים לוודא שהכספים שלהם עוברים ישירות לעורך דין נאמן, הכספים לא משולמים לעולם ישירות אל החברה המשווקת. כל משקיע בארה"ב חייב לקנות Title Insurance לעסקה כדי להימנע מהונאות ושיהיה לו ביטוח על מהות העסקה, בנוסף חשוב להקפיד כשקונים קרקע לבנייה לרשום אותה על שם הקונים בטאבו האמריקאי. מעבר לכך בדיקות נאותות ושימוש בלפחות 2 יועצים משפטיים ו-2 רואי חשבון שאחד מהם מבקר שהם בלתי תלויים לחלוטין אחד בשני. תמיד חשוב שקונים יבצעו בדיקות בעצמם ויבדקו את פרטי העסקה לעומק, זו צרכנות בסיסית ואנחנו כחברה מעודדים אותה".