האוצר: 9,700 דירות נרכשו בחודש ינואר 2017 - ירידה של 5%

תוכנית מחיר למשתכן ממשיכה להשפיע על מכירת דירות חדשות ברחבי הארץ, כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה היום (א') ומתייחסת לחודש ינואר האחרון. עוד עולה מהסקירה כי היקף מכירת הדירות החדשות ירד בשיעור ניכר כאשר לא רק רוכשי דירה ראשונה ממתינים אלא גם משפרי דיור, שיעור המשקיעים נותר נמוך כמו בחודשים האחרונים ומכירות המשקיעים ממשיכות להתגבר. על פי הסקירה, באזור רחובות נצפתה צניחה משמעותית בעסקאות למכירת דירות חדשות, צניחה שמגיעה ל-50% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד.

על פי הנתונים, בחודש ינואר 2017 נמכרו 9,700 דירות, ירידה של 5% בהשוואה לחודש הקודם, וגידול מתון של כ-3% בהשוואה לינואר 2016. נציין כי במקור נתוני דצמבר בכל הנוגע למספר העסקאות היו נמוכים יותר אך באוצר מסבירים כי עדכון מאוחר הוסיף למניין העסקאות עוד 250 דירות במסגרת מחיר למשתכן. עוד חשוב לציין כי אחרי חודשים בהם היה נראה שמגמת השוק היא בכיוון ירידה, ההשוואה לחודש ינואר אשתקד שמעידה דווקא על עלייה עשויה להעיד על התמתנות הירידות ומצב שדומה יותר ליציבות.

עם זאת, בעוד נתוני כלל העסקאות מעידות יכולות להעיד כאמור על יציבות, מיקוד הנתונים על דירות חדשות מעיד כי בפלח זה של השוק ניכרת ירידה ברורה בהיקף העסקאות, ירידה אותה מסבירים באוצר בין היתר בהמתנה לתוכנית מחיר למשתכן.

כך, מכירת דירות חדשות הסתכמה בחודש דצמבר ב-2,200 דירות, ירידה של 18% בהשוואה לחודש הקודם, וצניחה של 24% בהשוואה לחודש המקביל בשנה שעברה. על פי נתוני האוצר, הירידה במכירת דירות חדשות, אותה מתארים בסקירה כ"פגיעה במכירות הקבלנים" בולטת במיוחד באזורים בהם מתבצעות בפועל מכירות במסגרת "מחיר למשתכן". עם זאת, באוצר מדגישים כי הירידה במכירות מקיפה את כל האזורים וכל הסגמנטים של השוק, בכלל זה המשקיעים ומשפרי הדיור.

נציין כי בעוד רוכשי דירה ראשונה מושפעים ישירות מההמתנה למחיר למשתכן, נשאלת השאלה מדוע גם המשקיעים ומשפרי הדיור מושפעים מהתוכנית הממשלתית. שני הסברים אפשריים הם מיעוט בפרויקטים לשוק הרחב בשל "הלאמת כל המכרזים לטובת מחיר למשתכן" מה שמשפיע על מלאי הקבלנים בשטח, או גם קושי של המשקיעים ומשפרי הדיור למכור את הדירות שבבעלותם הלאה טרם רכישת דירה חדשה.

עוד על פי הסקירה, האזור בו בולטת יותר מכל אזור אחר הרמה הנמוכה של מכירת דירות חדשות, הינו אזור רחובות. "סך הדירות החדשות שנמכרו באזור זה בחודש ינואר עמד על כ-240 דירות בלבד, ירידה חדה של 45%, הן בהשוואה לחודש הקודם והן בהשוואה לינואר 2016. רמה זו של מכירות קבלנים גם "מדרגת" חודש זה בקצה התחתון של התפלגות המכירות החודשית באזור זה בחמש-עשרה השנים האחרונות", כך בסקירה.

עוד מציינים באוצר כי גם כאן, הירידה החדה לא כוללת רק רוכשי דירה ראשונה אלא גם משפרי דיור ומשקיעים. כך למשל, ירדה רכישת דירות חדשות על ידי משפרי הדיור באזור זה בשיעור חד של 30% בהשוואה לחודש הקודם ובשיעור של יותר מ-50% בהשוואה לינואר 2016. "סביר להניח כי ירידה חדה זו מבטאת, לפחות בחלקה, את ההשפעה העקיפה של תכנית מחיר למשתכן, מעצם ההמתנה של הזוגות הצעירים להמשך המכירות במסגרת מחיר למשתכן באזור זה, והצמצום החד ברכישות המשקיעים, המביאים לירידה בביקוש לדירתם הישנה של משפרי הדיור", כך מסבירים באוצר.

שיעור המשקיעים נותר נמוך

גם בחודש ינואר שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות נותר נמוך ועומד סביב 17%. סך הדירות שרכשו המשקיעים בחודש זה עמד על 1600 דירות, ירידה של 2% בהשוואה לחודש הקודם וירידה חדה בשיעור של 18% אחוזים בהשוואה לינואר אשתקד. "ניתוח הממצאים מלמד על כי חלק הארי של הירידה ברכישות המשקיעים בחודש ינואר בפרט, ומאז הרבעון האחרון אשתקד בכלל, מתרכז בעיקר בפלח השוק של הדירות החדשות (ירידה של 30 אחוזים בהשוואה לינואר 2016 וירידה של 18 אחוזים בהשוואה לדצמבר). יתכן ובכך באה לידי ביטוי בין היתר השפעת מס "ריבוי נכסים" (מאחר והמס נקבע על 1 אחוז משווי הדירה)", כך בסקירה.

במקביל, נתוני האוצר ממשיכים להעיד כי לצד ההאטה ברכישת דירות על ידי משקיעים, מכירות המשקיעים בחודש ינואר רשמו דווקא גידול לא קטן בשיעור 25% בהשוואה לדצמבר והגיעו לרמה של 3000 דירות. באוצר מציינים כי בניגוד לעבר כאשר חלק ניכר מדירות שמכרו המשקיעים נרכשו על ידי משקיעים אחרים, המצב כעת הוא שונה כאשר רק חלק קטן (כרבע מהרוכשים) מהרוכשים הם משקיעים. עוד על פי נתוני האוצר, חלק לא מבוטל מהמשקיעים שמוכרים דירות הם משקיעים בעלי נכסים מרובים שמבצעים מכירה בעקבות מס ריבוי דירות. (מיסוי דירה שלישית) = "פילוח מכירות המשקיעים, בין אלו שבבעלותם לפחות שלוש דירות לבין יתר המשקיעים מצביע על המשך המגמה של גידול במשקלם של "מרובי הנכסים", מאז אוגוסט אשתקד, עת פורסמה במסגרת חוק ההסדרים ההחלטה להטיל "מס דירה שלישית" על משקיעים אלו".

כאמור, בכל הנוגע לרוכשי דירה ראשונה, הנתונים מעידים על ירידה בשיעור הרכישות, 6% ירידה בהשוואה לדצמבר בכלל העסקאות וירידה משמעותית יותר של 22% כאשר מדובר בפלח השוק של הדירות החדשות. "ירידה חדה זו מוסברת במידה רבה בהמתנת הזוגות הצעירים למכרזי "מחיר למשתכן", כאשר היא נרשמת בין היתר על רקע העובדה שבחודש ינואר לא היו מכירות משמעותיות במסגרת תכנית זו, למעט במעלות תרשיחא". כך באוצר.