תמ"א 38 ופינוי בינוי: מה יש ב"חוק המאכרים" - וממה להיזהר

ועדת הרפורמות בכנסת אישרה בשבוע שעבר את "חוק מארגני העסקאות", שזכה לכינוי "חוק המאכרים". מדובר באבן דרך חשובה עבור בניינים ישנים שמנסים לעבור הליך של פינוי בינוי או תמ"א 38. במאות בניינים כאלה כבולים היום דיירים למארגן חתימות שהבטיח להם בעבר גדולות, רק כדי להחתים אותם על התחייבות לקדם את הפרויקט אך ורק דרכו. בפועל, בדרך כלל הוא רק מחפש את הקבלן שיקנה ממנו את אותן חתימות תמורת מליוני שקלים, שכבה נוספת שמייקרת כמובן את כל ההליך ומרחיקה יזמים וקבלנים מאותם בניינים.

את החוק יזמו וקידמו במשרד המשפטים (בהובלת עו"ד ארז קמיניץ המשנה ליועץ המשפטי לממשלה וכרמית יוליס ראש אשכול נדל"ן במחלקת ייעוץ וחקיקה) ובמשרד הבינוי והשיכון (בהובלת עינת גנון, ראש אגף התחדשות עירונית) והוא הגיע לקו הגמר לאחר דיונים רבים, וגם שינויים לא מעטים מהנוסח המקורי. החוק החדש מתקבל בענף ברגשות מעורבים. מצד אחד, אין מי שלא מברך על חקיקה הנוגעת לתמ"א 38 ולפינוי בינוי ומנסה לעשות סדר בענף. מהצד השני, יש האומרים שלמרות היומרה לשנות את כללי המשחק, החוק אינו מספיק והוא אף עלול להשפיע בצורה שלילית על פרויקטים.

מי בכלל שמע על חוק המאכרים

ראשית, למרות הבטחות שהחוק יטפל גם בחתימות ובחוזים שנחתמו בעבר, הנוסח הסופי של הצעת החוק שיעלה לקריאה שנייה ושלישית אינו מתייחס לכל החוזים רטרואקטיבית, ואינו מבטל אותם באופן מיידי. לדברי גנון, "אי אפשר לעשות חוק ולקבוע שכל מה שהיה לפניו מבוטל".

אז מה בכל זאת נשאר? "יש מעין תקופת מעבר, תשעה חודשים, שאחריהם יתחילו לספור את הזמן קדימה על פי אבני הדרך שנקבעו. זו מעין תקופת הסתגלות. כשיזמנו את החוק לפני שלוש שנים יצרנו משהו הרבה יותר רזה, לטובה ולרעה, עם מבנה פשוט ומצומצם.

"במהלך העבודה על החקיקה למדנו מהשטח. באו חברי כנסת וחלק מההערות שהוסיפו היו לגיטימיות והחוק הלך והתעבה. זה אכן יצר חוק לא פשוט, וצריך ללמוד אותו היטב. במיוחד המארגנים צריכים להיות מודעים לשינויים ואי אפשר למחוק במחי יד את ההסכמים שנחתמו עד כאן".

מעבר לכך, ההתחדשות העירונית נוגעת לציבור רחב ומגוון. דיירי השיכונים והשכונות הוותיקות אינם מעודכנים בהכרח בתיקוני חקיקה ובסעיפי חוק. מה הסיכוי שחלק גדול מבעלי הדירות יהיו מודעים לפרטיו ולסעיפיו השונים של החוק אחרי שיעבור בקריאה שנייה ושלישית? כנראה שלא גבוה.

"אנשים לא יודעים על זה עכשיו וספק אם יכירו את זה בהמשך הדרך", אומר עו"ד ישי איציקוביץ, שותף ומנהל מחלקת עסקאות והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות'. "אמרתי בדיונים לנציגי משרדי הממשלה שצריך לעשות קמפיין גדול מאוד, כדי שתהיה חשיפה כמה שיותר גדולה לחוק הזה. קמפיין שיוכל להגיע לכל בית ובית כדי שאנשים ידעו מה ההגנות ומה הזכויות שלהם".

גנון מסכימה שנושא המודעות חשוב. לדבריה, "בפרויקטים שאנחנו מקדמים יש לנו יועצים לשיתוף ציבור, כנסים, שולחנות עגולים. בשבוע שעבר הייתי בלוד בפרויקט שאנחנו מקדמים, ואני מעבירה את המידע כל הזמן. אנחנו גם נעלה חומרים לאתר האינטרנט של המשרד. אבל אני חושבת שהנקודה הכי חשובה היא שתהיה הפצה דרך המנהלות העירוניות שיקומו ויתוקצבו, וחלקן כבר החלו לקום. הן יעבירו המידע לבעלי הדירות".

לוחות זמנים ריאליים

חוק מארגני העסקאות מפרט אבני דרך שבהן צריך המארגן לעמוד מול בעלי הדירות. בתחילה מדובר על כ-50% חתימות דיירי הבניין בפרק זמן של חצי שנה, וברף הסופי שניתן לפרויקטים, מדובר על כשלוש שנים מיום החתימה עד יום ההיתר ותחילת הבנייה בתמ"א 38 ועל חמש שנים בכל הנוגע לפרויקט פינוי בינוי.

על פניו מדובר בבשורה משמעותית, שתציב גבולות למארגנים ותדרבן אותם להתקדם. הבעיה היא שלוחות זמנים בחלק משלבי הפרויקט אינם תלויים רק במארגן כזה או אחר. החוק שמחייב את המארגנים, אינו מחייב בצורה דומה את ועדות התכנון או את חברי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

"לוחות הזמנים לא ריאליים", אומר יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג שעוסקת גם בפינוי בינוי ותמ"א 38. "זה לא תלוי רק בקבלנים או במארגנים או בדיירים. זה קשור לכל כך הרבה דברים אחרים: רשויות, מינהל, כיבוי אש ועוד. יש לנו פרויקט תמ"א 38 בעיר מרכזית בישראל. התקשרנו עם הדיירים בשנת 2010, לפני שבע שנים, והגענו ל-100% חתימות. יש תוכנית נהדרת, כל הדיירים איתנו, והיום, במארס 2017, עוד אין היתר בנייה. על פי החוק, לפני ארבע שנים הכל היה מת. לא משנה מה השקעת בדרך, יכלו לבטל הסכם.

"הקציבו בחוק חמש שנים לפינוי בינוי? אין לזה קשר למציאות. אנחנו מקדמים פרויקטים שש ושבע שנים, ועל פי החוק אחרי חמש שנים הפרויקט מת. אם רוצים להגביל בזמנים, תגבילו גם את משרד השיכון, את הוועדות ואת הרשויות המקומיות בזמנים. אי אפשר להגביל רק צד אחד".

אבל יש גם אחרים שסבורים שפרקי הזמן עומדים במבחן המציאות, בעיקר בנוגע לתמ"א 38. "יש מי שיודע לפעול מול בעלי הדירות ולהצליח לעמוד בזמן, ויש מי שלא", אומר מוטי בן ששון, אחד השותפים באפיקים 38 המרכז להתחדשות עירונית, חברה שנכנסת כעת תחת הגדרת מארגני עסקאות. "ראיתי כבר מקרים של חוזים שנחתמו מול אנשים שלא הבינו על מה חותמים, והשורה התחתונה היתה התחייבות לא לפעול מול שום חברה אחרת ל-10 שנים מיום החתימה של אחרון הדיירים בבניין. כל מי שמבין בתחום יודע שזו התחייבות לא הגיונית שלמעשה אין לה מועד אמיתי. עכשיו מי שיודע לעשות את העבודה יעמוד בזמנים ויוכל להמשיך. זה חשוב לבעלי הדירות".

גנון בטוחה שהחוק החדש יהיה אפקטיבי, "ויוציא מהמשחק מי שלא מקצועי. הוא מטיל הרבה חבויות שרק מי שמקצועי יכול לעומד בהם, למשל חובות גילוי ונאמנות. אנשים באו לדיונים ואמרו שקשה לארגן 40% בפגישה, וזה נכון. בשביל זה צריך לדעת איך לעשות את זה.

"הרי קודם היו המאכרים דופקים דלת דלת בנפרד ומפעילים לחצים על הדייר הבודד. אחד מול אחד זה הרבה יותר קל. כשאתה חייב כבר 40% באותה ישיבה ויש שאלות, זה נראה אחרת. משווקי טלפונים שהיו הופכים למשווקי תמ"א כבר לא יוכלו לעשות את זה. זה יוביל לחיסול התופעות השליליות".

שאלת מיהו מארגן: הלקונה בהצעת החוק

עיון בנוסח הסופי של החוק מעלה נקודה מעניינת. אף שהחוק כולו עוסק במארגני עסקאות, לא ניתן למצוא בחוק הגדרה אמיתית למהות מארגן. אין קריטריונים מקצועיים או יכולת של בעלי הדירות לנפות מארגנים לא מקצועיים, ולמעשה כל מי שמחתים דיירים נכנס לקטגוריה ולו"ז החדש.

עו"ד איצקוביץ' מספר שהנושא עלה בדיונים על החוק: "בשורה התחתונה לא רצו להתעסק עם הגדרות. גם אין הגדרה בחוק מה זה יזם. כל אחד יכול להיום יזם. עלתה השאלה האם יש להסדיר את המקצוע מארגן עסקאות, ויש היגיון בזה, אבל זו בעיה. היתה התנגדות גם מצד משרד המשפטים. זה לוקח זמן ומסובך ויצריך פיקוח כמו על עו"ד ומתווך. השורה התחתונה היא שכרגע כל אדם יכול להיות מארגן ועל בעלי הדירות יהיה להכריע האם מדובר בבעל מקצוע או רק איש מכירות".

"איום מאוד משמעותי"

עו"ד יריב בר דיין, בעלים של משרד עורכי הדין יריב בר דיין ובעלים משותף של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מעריך כי "מרגע כניסת החוק לתוקף, כוחות השוק יטפלו במי שלא מקצועי. מי שלא יפעל על פי כל הכללים יכול להגיע למצב שהוא השקיע זמן וכסף, ועוד כמה חודשים או שנים יזרקו אותו החוצה ולא תהיה לו שום עילה לתביעה או פיצוי.

"זה איום מאוד משמעותי וזה יוציא החוצה מי שלא מקצועי. יש כאן מאזן אימה שנוצר החל מהיום שהחוק ייכנס לתוקף".

החוק החדש קובע שמארגן יהיה חייב להודיע על ישיבה בבניין, שיגיעו אליה לפחות 40% מבעלי הדירות, לנהל פרוטוקול ולהעביר מסמכים לבעלי הדירות, לנקוב בעלות שכרו וגם לחשוף את כוונותיו או ניגודי העניינים שיש לו, אם יש כאלו.

בר דיין: "הדבר המרכזי שנוצר כאן הוא הצורך בהחתמה מחודשת אם לא עמד המארגן ביעדים. זה חשוב, כי זה לא היה קיים עד עכשיו. אם לפני החוק היו תקועים עם חוזה ל-10 שנים, ועם הסכמים מזעזעים שאני ראיתי, היום זה כבר לא רלוונטי. מקרה של החתמה חוזרת שוב ושוב זה מקרה קיצון ואני מקווה שלא יגיע לשם".

לוח זמנים

אם תוך שישה חודשים התקשר המארגן עם לפחות 50% מבעלי הדירות בבניין של עד 16 דירות, או עם לפחות 40% בבניין שבו יותר מ-17 דירות, או עם לפחות 35% מבעלי דירות בבניין בו 36 דירות ומעלה, תוקף ההסכם יוארך לתקופה של 18 חודשים.

אם במהלך 18 החודשים האמורים התקשר המארגן עם לפחות שני שלישים מבעלי דירות בבניין משותף, או שיזם התקשר בעסקת פינוי בינוי עם 50% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף בו 16 דירות לכל היותר, או עם 40% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו בין 17 ל-35 דירות, או עם 35% מבעלי דירות בבניין בו למעלה מ-36 בעלי דירות, תוקף הסכם יוארך לשנתיים.

אם תוכנית (המתייחסת להריסת הבניין הישן ולהקמת בניין חדש) הוגשה ונקלטה במוסד תכנון, ההסכם יפוג לאחר 4 שנים מיום קליטת התוכנית.

אם הופקדה תוכנית להתנגדויות, ההסכם יפוג לאחר 5 שנים מיום קליטת התוכנית במוסד התכנון.

המועד הקובע המתייחס ללוחות הזמנים הוא חתימת הדייר הראשון על ההסכם

תנאים לפגישה ראשונה של מארגן

מארגן חייב להודיע מראש ולפרסם במקום בולט בבניין את הפרטים על קיום אסיפה.

כדי שאסיפה תהיה תקפה היא חייבת לכלול לפחות 40% מבעלי הדירות בבניין.

באסיפה חייב להירשם פרוטוקול שיועבר בסופה לידי בעלי הדירות.

המארגן חייב לחשוף בפגישה הראשונה את שכרו.

המארגן מחויב לשקיפות ולגילוי בנוגע לאופי עבודתו ולניגודי עניינים.

אם יש דרישה של למעלה מ-20% מבעלי הדירות בבניין, כל המסמכים שיוצגו והפרוטוקול יהיו חייבים להיות מתורגמים לשפה נוספת (אמהרית, רוסית, ערבית).