העליון לקבלנים: חדלו מהטעיית רוכשי דירות בפרוספקטים

רוכשי דירות מקבלן מוצאים את עצמם פעמים רבות בסיטואציה הבאה: הם מגיעים למשרד מכירות מפואר, מתיישבים מול נציג (או נציגת) מכירות מטופח, שערותיו מוצמדות בג'ל לראשו וחליפתו מגוהצת למשעי, וזה מעניק להם בהדר כבוד פרוספקט מושקע, צבעוני ובוהק, הכולל את פרטי הדירה הפוטנציאלית, הבניין וסביבתו. הפרוספקט מציג לרוכשים את חלום הדירה המושלמת במלוא הדרו.

המידות, חלוקת החדרים, המרפסת המרווחת שממשיכה את הסלון, כיווני האוויר - הכול מושלם. אלא שלפעמים מתברר בדיעבד כי הקשר בין הנתונים הפרסומיים הזוהרים לבין המציאות של הדירה שנרכשה, מקרי בהחלט. המרפסת של 20 המטר מהפרוספקט "התכווצה" במציאות ל-17 מטר; החדרים "התכווצו" במטר או שניים; ודירת החלומות כולה "התכווצה" בהרבה מגודלה הפרוספקטי.

רוכשי הדירה החדשה מתלוננים, אך הקבלן אומר להם באדישות: "הכול כתוב בחוזה. הפרוספקט הוא לא מסמך מחייב".

רכישת דירה היא ההוצאה הגדולה ביותר בחייהם של רוב האנשים. תחושת התסכול במצבים שבהם הוטעית בעסקת חייך היא עצומה.

השבוע, נחלץ בית המשפט העליון לעזרתם של רוכשי הדירות המתוסכלים ושם קץ לתופעת ההטעיות בפרוספקטים הנוצצים של מוכרי הדירות. בפסק דין שנתן המשנה לנשיאה, השופט אליקים רובינשטיין, נקבע באופן חד וברור כי על חברות הבנייה להתאים את הפרסומים שלהן למציאות ולהימנע מהטעיית הרוכשים בעלוני הפרסום שלהם.

וכך כתב השופט רובינשטיין בפסק הדין: "מדיניות שיפוטית ראויה מחמירה עם חברות הבנייה באשר למצג כלפי לקוחותיהן, והדבר דומה לנושאי צרכנות בכלל; ההנחה היא כי הגילוי צריך להיות מלא ו'ידידותי למשתמש', באופן שאדם מן היישוב הרוכש דירה, ולעתים זו העסקה החשובה ביותר בחייו, צריך שלא לעמוד בפני 'חתול בשק'".

רובינשטיין הוסיף כי "בגדרי אלה, נושא מעמדו של פרוספקט פרסומי במערכת החוזית שבין צדדים שהתקשרו בעקבותיו, מעסיק לא אחת את בתי המשפט ובית משפט זה בכללם, אף שהשדה כבר נחרש, ונפסקו הלכות בנושא זה; ומכל מקום, פעמים הפרוספקט הוא בבחינת אותן פרסומות מפתות, שנאמר בהן 'כפוף לתנאי המבצע', ועל המתעניינים לתור אחר 'אותיות קטנות' של המבצע, בעוד הפרוספקט (או הפרסומת) באו ב'אותיות קידוש לבנה'... ככל שנתבררו מקרים שבהם חומרת הפער בין מצג למעשה רבה, לא נתן בית המשפט ידו להיתממות".

האמור בפרוספקט מחייב את החברה

הבשורה לרוכשים ניתנה במסגרת סכסוך ממושך סביב שתי דירות שנרכשו בפרויקט המגורים היוקרתי "אופרה על הים" מול חוף הים בנתניה. הפרויקט כולל שני מגדלי מגורים יוקרתיים על קו החוף ברחוב שדרות ניצה. רוב רוכשי הדירות במגדל הם צרפתים ורוסים. הדירות הוצעו למכירה בימי השיא, במחירים של כ-10 מיליון שקל לדירה.

באמצעות קרוב משפחה, גם יניה ליטבק ו-ולרי זדורין, אזרחי חוץ, רכשו מחברת "אופרה על הים" - יזמת הנדל"ן שהקימה את הפרויקט - דירות בפרויקט. השניים רכשו דירות סמוכות המשקיפות על הים, דירה 97א' ו-97, בקומה ה-30 של הפרויקט היוקרתי, ושילמו בעבור כל דירה 3.96 מיליון שקל.

בשלבי המשא-ומתן לרכישת הדירה, קיבלו הרוכשים לידם עלון פרסום (פרוספקט) צבעוני ומרשים, שיוחד לקומה ה-30 של הבניין, קומת הפנטהאוז, ערוך בשפה האנגלית. על חזיתו התנוסס ציור של כתב מוזהב, ועליו רשום באותיות מאירות עיניים: "169 SQ.M INDOOR 27 SQ.M. OUTDOOR", קרי: שטח הדירה 169 מ"ר ושטח המרפסת - 27 מ"ר.

לאחר קבלת החזקה בדירות, התברר לרוכשים כי שטחה של דירה 97א' הוא 124 מ"ר, ושטח דירה 97 הוא 128 מ"ר - ללא המרפסות; כלומר: 25% פחות משטח הדירות המצוין בפרוספקט. ,

השניים הגישו תביעה לפיצויים לבית משפט השלום, שבה ייחסו לחברת "אופרה על הים" הפרת חובת תום-הלב בניהול המשא-ומתן, הפרת חוזה והטעיה (במקביל הם הגיעו עם הקבלן-המבצע, חברת דניה סיבוס, להסדר).

בית משפט השלום קיבל את התביעה וקבע כי מסמכי ההתקשרות - הסכם המכר, המיפרט ותוכניות הדירות - אינם מציינים את שטח הדירות, ולכן לא ניתן לדעת מהו שטחה הכולל של כל אחת מן הדירות שנרכשו; ולאור העובדה שהחברה ציינה את שטח הדירות - 169 מ"ר - רק בפרוספקט, ובמסמכי ההתקשרות לא צוין שטחן, האמור בפרוספקט מחייב את החברה.

על יסוד האמור, בית משפט השלום חייב את "אופרה על הים" לפצות את הרוכשים על הפרש הערך שבין ערכן המשולם של הדירות לבין הערך של מה שקיבלו בפועל - הפער שבין השטח הנקוב בפרוספקט לבין שטחי הדירות בפועל.

סכום הפיצוי התבסס על חוות-דעת מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס והשמאי דן אורמן, והועמד על-סך של כ-698 אלף שקל לליטבק, בתוספת הוצאות משפט בסך 24 אלף שקל ושכר-טרחת עורך דין בסך 65 אלף שקל; סך של 614 אלף שקל לזדורין ופיצוי נוסף בסך 1,950 שקל בגין איחור במסירה, בתוספת הוצאות משפט בסך 24 אלף שקל ושכר-טרחת עורך דין בסך 55 אלף שקל.

חובת תום-לב מוגברת על הקבלן

"אופרה על הים" לא השלימה עם פסק הדין והגישה ערעור לבית המשפט המחוזי בתל-אביב. בערעור הסתמכה החברה על פסקי דין שונים, שבהם נפסק כי כאשר התשריט שצורף להסכם המכר כולל מידות אורך ורוחב של החללים העיקריים של הדירה באופן המאפשר לחשב את שטח הדירה, אין תוקף מחייב לשטח המופיע בפרוספקט.

אולם, בית המשפט המחוזי דחה את הערעור, תוך שהשופטים בתיק קובעים כי הפסיקה לא קפאה על שמריה, וכי לימים אישר בית המשפט פיצוי לרוכשים בגין חסר בשטחי הדירות, בקובעו כי לא ניתן לחלץ מתוך התשריטים את ממדי הדירות שבהן היה מדובר.

לפיכך, סגנית הנשיא, השופטת יהודית שבח, בהסכמת עמיתה להרכב, קבעה כי "עתה עוד אין ספק. כאשר לא ניתן לדלות בנקל מהתרשים המצורף לחוזה את השטח האמיתי של הדירה הנרכשת, ייקבע השטח המחייב לפי זה הנקוב בפרוספקט. הלכה זו אך מתבקשת... תם העידן שבו הרוכש ההדיוט צריך לחשב את פירוט השטחים, שיוכם ומידותיהם כדי להסיק אם התוצאה שקיבל תואמת לשטח המצוין בפרוספקט".

על רקע הפסיקה, בית המשפט המחוזי קבע כי במקרה של "אופרה על הים" אין מסמכי ההתקשרות מגלים מהו שטח הדירות, וכי צדק בית משפט השלום כאשר קבע כי לא היה על הרוכשים להניח כי חל שינוי בשטח הדירות המופיע בפרוספקט, וכי הדירות שנמכרו להם קטנות מן השטח שהוצג להם בפרוספקט.

לדברי בית המשפט, "כך במיוחד, מקום שבו שטח הדירות בפרוספקט צוין ללא המילה 'ברוטו', כך שלא הייתה לרוכשים סיבה להניח שהשטח המובטח הוא ברוטו, וכי עליהם להביא בחשבון אפשרות של קיצוץ כלשהו בשטח".

בנוסף, בית המשפט המחוזי קבע כי ההפחתה מתבטאת בלא פחות מ-25% משטח הדירה - "פער החורג מפער היתכנותי סביר שבין שטח ברוטו לשטח נטו".

בית המשפט המחוזי דחה גם את הטענות שהעלתה החברה בנוגע לגובה הפיצוי שנפסק, וחייב את החברה בהוצאות משפט נוספות בסך 30 אלף שקל. השופט יונה אטדגי הוסיף כי כיוון שרוכשי דירות "על הנייר" מצויים בחסר מידע, "הם נאלצים לתת את מבטחם בדברתו של הקבלן. דבר זה מטיל חובת תום-לב מוגברת על הקבלן".

גם הפעם לא קיבלה חברת "אופרה על הים" את הגזירה, והגישה לבית המשפט העליון בקשת רשות לערער על פסק הדין של המחוזי.

השופט רובינשטיין, המשנה לנשיאת בית המשפט העליון, דחה את הבקשה להגיש ערעור, ובדרך שיגר אזהרה ליזמים ולקבלנים: חדלו מהמנהג האסור של הטעיה בפרסום. "הדרך הנכונה, דרך המלך, היא כמובן פרטים בחוזה 'ברחל בתך הקטנה'. בפחות מזה נפתח פתח לאי-הבנות, למחלוקות ולהתדיינויות. אין עסקינן בנושא זניח, ובמקרה הנדון אפילו לא בשטח זניח - אלא באחוז משמעותי משטח הדירה".

השופט רובינשטיין ציין עוד כי נימת פסקי הדין של בתי המשפט השלום והמחוזי בפרשה "היא נחרצת, נסמכת על מסמכי ההתקשרות ועל הפרוספקט", וכי למעשה מדובר בבירור בקביעה עובדתית, שלפיה משצוין שטח הדירות בפרוספקט בלבד, זכאים הרוכשים לפיצוי.

השופט סקר את הפסיקה בנושא והבהיר כי במקרים שבהם הייתה הטעיה חריפה של רוכשי דירות, המשתקפת בפער משמעותי בין המצג שהוצג למציאות, חייבו בתי המשפט את הקבלנים והיזמים לפצות את הרוכשים.

לפיכך, נקבע כי במקרה של הדירות שבמחלוקת "אין עסקינן בעניין של מה בכך", ובהיעדר פירוט בחוזים עצמם של השטח הנמכר ככל משפטו וחוקתו, "אין בסעיף הקובע כי החוזה הוא המסמך המחייב, ולא מצגי המכירות, בכדי לעקור את העיקר מן הספר, את הפער בין המצג למציאות".

לבסוף קבע השופט רובינשטיין כי בניגוד לטענת "אופרה על הים" בערעור, לפיה לא נשמעו טענותיה, ובית המשפט לא התייחס לחלק משמעותי מהראיות - "טענות החברה נשמעו גם נשמעו, אף אם לא נתקבלו"; ולכן גם לא נגרם לחברה עיוות דין המצדיק מתן רשות לערער. 

עו"ד דן גור מחיפה, מומחה בתחום ליקויי בנייה, אי-התאמות ותביעות מול קבלנים, ייצג את הרוכשים.