ביקורת בלשכת עוה"ד על הצעת החוק להכשרת כתבי השיפוי

"הצעת החוק אימצה את ההכרה בסמכות מבלי לקבוע כל אמות-מידה להפעלתה, ואף הרחיבה אותה להוצאת היתר, לו נדרשת החלטת הוועדה המקומית, להבדיל מכזה הניתן ע"י רשות הרישוי", כך נכתב בנייר עמדה ששלחה לשכת עורכי הדין לקראת הדיון שמתוכנן להתקיים מחר (ה') בהצעת החוק שמטרתה להכשיר את דרישת ועדות התכנון לכתבי שיפוי מיזמים במסגרת פרויקטי נדל"ן. עוד כותבים נציגי עוה"ד כי גם במקרה בו כתב השיפוי יופעל, בשל תביעה לפיצוי, יש לקבוע כי הסכום שישולם לתובע יקוזז מהיטלי ההשבחה שיוטלו על היזמים.

עוד נכתב בנייר העמדה שגובש על ידי פורום מקרקעין בלשכת עורכי הדין על ידי יו"ר משותף בפורום עו"ד אברהם ללום וחברת הפורום עו"ד תמי שפיר, כי יש לקבוע כללים וסייגים במסגרתם תוכל הרשות המקומית להפעיל שיקול-דעת בדרישתה לכתבי שיפוי: "הנסיון המר מלמד, כי משמוענקת למוסדות התכנון הסמכות להעניק זכויות בנייה, מבלי שקופתם תחשף לתביעות בגין פגיעה זו, ידם קלה מאוד באישור התוכנית, אף במחיר פגיעה קשה בבעלי זכויות קניין".

בלשכת עורכי הדין גם מתייחסים לחלקה השני של הצעת החוק, הקובע כי רשות מקומית תוכל לדרוש כתב שיפוי גם במקרה של תמ"א 38 או כל תוכנית מתאר ארצית אחרת מכוחה ניתן להוציא היתר, וטוענים כי: "במקרה של תמ"א 38 כדוגמה, האפשרות לדרוש בכל מקרה כתב שיפוי ללא מבחנים שייקבעו בתוכנית עצמה, תסכל גם כאן לא רק את שיקול-הדעת בעניין הפגיעה בבעלי זכויות קניין אחרים, אלא גם את שיקול-הדעת הענייני הנדרש בתמ"א עצמה בכל שאר ההיבטים התכנוניים, כגון: עניין קיומן של תשתיות שתאפשרנה את תוספת היחידות המבוקש במיזם של תמ"א 38. לפיכך, אין להותיר את הסעיף כלשונו, אשר יחול גם תוכניות מתאר ארציות מכוחן ניתן להוציא היתרים, אשר לעת אישורן לא נשקלו שיקולים תכנוניים פרטניים לכל אזור ואזור בארץ, ותתאפשר דרישה גורפת של כתבי שיפוי".

בלשכת עורכי הדין מציעים בסוף חוות-הדעת כי יש שתי חלופות שעל הוועדה לבחון בבואה לאשר את הצעת החוק. "יש לבחון אחת מן השתיים. לקבוע אמות-מידה יחידניות לתוכניות ארציות, או, להסדיר את הסמכות לדרוש כתבי שיפוי במסגרת תיקון לתוכניות המתאר הארציות, מכוחן ניתן להוציא היתרים". בלשכת עוה"ד מדגישים כי לטעמם האפשרות השנייה עדיפה וזאת בגלל "שהמבחנים השונים צריכים להיקבע בהתאם לטיבן של התוכניות, כגון שאין דומות הדרישות התכנוניות במקרה של הוצאת היתר מכוח תמ"א 38 כדוגמה, לאלה של תמ"א 36 (התקנת אנטנות סלולריות)".

בנוסף, מדגישים בלשכה כי יש גם לקבוע כי במקרה ויימצא כי יש לשלם פיצוי בעקבות תביעה לירידת ערך, יובא התשלום בחשבון בשומת היטל השבחה שתיקבע לפרויקט: "בדרישת השיפוי ללא מתן משקל לחיוב זה בעת גביית היטל השבחה, יש משום מיסוי כפול".

הצעת החוק באה להכשיר את כתבי השיפוי

מדובר בהצעת חוק ממשלתית, תיקון 114 לחוק התכנון והבנייה, שתכליתו לקבוע באופן מפורש בחוק כי ועדה תכנונית תהיה רשאית לדרוש מיזם או קבלן להפקיד כתב שיפוי. נזכיר כי לפני מספר חודשים פסק בית המשפט העליון כי ההתנהלות של הרשויות המקומיות כמו גם ועדות התכנון בדרישתן להפקדת כתבי שיפוי אינה חוקית ויש לחדול מנוהל זה.

בתזכיר החוק נכתב כי: "מוסד תכנון הדן בתוכנית רשאי להתנות את הפקדת התוכנית, את אישורה או את מתן ההיתר לפיה, בהפקדת כתב שיפוי מלא או חלקי מפני תביעות לפי סעיף 197". עוד נכתב בתזכיר כי: "הסמכות לדרוש הפקדת כתב שיפוי כאמור תהיה נתונה גם לוועדה מקומית הדנה בבקשה למתן היתר מכח תוכנית שבה נדרש אישור מוסד תכנון שאינו רשות רישוי, כתנאי מתן היתר". תזכיר החוק מכשיר למעשה את כתבי השיפוי בכל הליך תכנוני רגיל, אך גם מרחיב אותו בכל הנוגע לפרויקטים מכח תמ"א 38. כלומר, כעת גם בפרויקטים אלה תוכל הוועדה המקומית לדרוש את כתב השיפוי, דבר שהוסדר בתיקון 3א' לתמ"א 38 ועמד בסימון שאלה גדול לאור פסיקת בית המשפט העליון.

עוד נקודה חשובה שעולה מתזכיר החוק קשורה להכשרת הדרישה לכתבי שיפוי גם רטרואקטיבית, כלומר, גם לפני הפסיקה של בית המשפט העליון. בדברי ההסבר לחוק נכתב כי: "ההסדר המוצע יאפשר את המשך הוצאת ההיתרים והליכי אישור התוכניות שקידומם הוקפא...וכן ימנע התדיינויות רבות ומורכבות בנוגע לתוקפן של הדרישות או של כתבי השיפוי שניתנו כאמור, וכן בנוגע לתוקפן של תוכניות שהופקדו או שאושרו או היתרים שניתנו, בהתבסס על האפשרות לדרוש כתב שיפוי או על קיומו של כתב שיפוי, זאת בהתאם לפרקטיקה שנהגה במוסדות התכנון". עם זאת הצעת החוק מדגישה כי אין הכוונה היא להכשרה גורפת של כתבי שיפוי בכל מצב: "יובהר כי אין בהוראה מוצעת זו, כדי להכשיר דרישות לכתבי שיפוי שנדרשו שלא בהתאם לפרקטיקה שנהגה במוסדות התכנון עד למועד פסק הדין".

זה המקום להסביר כי כתב שיפוי הוא מסמך התחייבות שדורשת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה או כל ועדת תכנון אחרת, מיזם או קבלן שמקדמים תוכנית בנייה. המטרה של כתב השיפוי היא שתהיה לרשות ולוועדות התכנון "תעודת ביטוח" כנגד תביעות עתידיות אפשריות מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. מדובר בתביעות פיצויים על ירידת הערך בשל אישור אותה תוכנית חדשה. הרשויות המקומיות טוענות כי ללא תעודת ביטוח זו, הן יצטרכו לקחת בחשבון אפשרות לתביעות עתידיות שהן יצטרכו לשלם, סכומים שיכולים להגיע להיקפים נכבדים שקופת העירייה לא תמיד תוכל לספוג.

לאחר פסיקת בית המשפט העליון הודיעו בפורום 15 הערים הגדולות ובמרכז השלטון המקומי כי הורו לכל הוועדות המקומיות להקפיא אישור תוכניות חדשות עד שהנושא לא יתברר. במקביל, הוגשה בקשה לדיון נוסף בעליון בנוגע לפסיקה שהתקבלה, בקשה אליה הצטרף גם היועץ המשפטי לממשלה, בקשה שאושרה ודיון עתיד להתקיים בהמשך.

בפועל, פסיקת בית המשפט העליון גרמה לאי-ודאות תכנונית בשוק כולו, וכדי למנוע את אי-הוודאות התקבלה בקבינט הדיור שהתכנס בתחילת ינואר האחרון החלטה לקדם חקיקה מסודרת שתכשיר את נושא כבתי השיפוי, ולמעשה תעקוף את החלטת בית המשפט העליון.