דירה שקטה ממש על רחוב אבן גבירול זו כבר לא אוטופיה

"מירב תשומת הלב בתחום העיר החכמה מופנית כיום להיבט הטכנולוגי, וההשפעות החברתיות והנדל"ניות שמתרחשות בהקשר הרחב של תפיסת העיר החדשה הן עמוקות וישנו את פני החיים האורבניים כפי שאנו מכירים אותם כיום", אמר רו"ח שחר זיו, שותף מנהל ב-BDO זיו האפט, שהוביל את הדיון בפורום העיר החכמה בפסגת הנדל"ן של "גלובס". מרכזי החדשנות של BDO מקשרים בין הצד הכלכלי לצד היישומי מבחינת רגולציה ותכנון ומשמשים כגורם מקשר בין המידע והידע הנאספים לבין הטכנולוגיה.

העמדה שרווחה בקרב כל המשתתפים בדיון היא שעל מנת להפוך ערים לחכמות יש צורך ביצירת סינרגיה בין צרכי התחבורה, המגורים, העסקים והפנאי. יישום מתואם של טכנולוגיה יוביל לשיפור וייעול ההתנהלות התהליכית של שאר המשתנים.

במישור המוניציפלי הציגה ליאורה שכטר, מנהלת אגף המחשוב ומערכות מידע בעיריית תל-אביב, את החזון העירוני, תהליך של עירוב שימושים: "שנים קדימה אנו רואים שכונות המשלבות מסחר, כך שאם אתה צריך מכולת, מספרה או תחפושת לילד, אתה יוצא לרחוב ויכול לרכוש זאת בתוך השכונה. בשאיפה גם מקום העבודה נמצא באותו מרחב. השאיפה היא הקטנה של התנועה משכונה אחת של העיר לאחרת ואספקת מירב השירותים בתוך המרחב הקרוב". באשר למהירות המימוש, העריכה שכטר כי "טכנולוגיות שלא מחייבות אותנו לשינוי הממד הפיזי בעיר יאומצו בקצב מהיר יותר ואילו טכנולוגיה בעלות ממדים פיזיים יאומצו, אך בקצב איטי יותר".

בבוקר נוסעים, בצהריים משלוחים

בנושא עירוב השימושים בתחבורה ציין אייל רוזנר, מנכ"ל Beyond Mobility ועד לאחרונה ראש מנהלת תחליפי אנרגיה במשרד רה"מ, כי "הרצון להקטין את כמות כלי הרכב ולשפר את זיהום האוויר קידם מיזמים שיתופיים. נסיעה שיתופית היא דרייבר רציני מאחורי ההשקעות ברכב החשמלי והאוטונומי. לגופים כמו אובר או גט ש-60% מההוצאה שלהם היא נהג ועוד 20% דלק, יש אינטרס להקטין את ההוצאה, מה שמוביל להשקעה גדולה בנושא".

לדיגיטציה של עולם התחבורה, ציין רוזנר, יש עוד השלכות אפשריות. "יכול להיות שאותו רכב אוטונומי שמסיע אנשים בשעות הבוקר בצהריים יסיע לוגיסטיקה. מעבר להקטנת זיהום האוויר יכולים לכך אספקטים נדל"נים אדירים: המשמעות יכולה להיות דירה חזיתית לאבן גבירול שהיא דירה שקטה. לכל הדברים האלו תהיה השפעה מאוד גדולה על איך שערים ייבנו, יתוכננו או ישופצו".

אבי קנת, סמנכ"ל סחר בקרסו מוטורס והאחראי מטעם קרסו על הקמת מעבדת החדשנות המשותפת עם רנו, הזכיר כי בשנה האחרונה גובר העיסוק בעולם הרכב ברכב החשמלי וברכב האוטונומי. "כיום, יצרנים מבינים שחייבים למצוא פתרון שהוא נקי ועומד בסטנדרטים של תקינה בנושא זיהום אוויר שהולכים ונהיים מחמירים וקשה מאוד לעמוד בהם במנועים קונבנציונליים", קנת הוסיף כי "יש ויכוח אם זה יהיה ב-2020 וקצת או 2030 אבל גם הסקפטיים ביותר טוענים שהרכב האוטונומי יהיה עובדה קיימת ברמה של אוטונומיות גבוהה". המגבלה, אומר קנת, "אינה טכנולוגית. הגופים שעוסקים בזה קרובים לפתרון שנראה ישים. המגבלה היא מצד הרגולציה והמערכות העוטפות. שם האתגר".

ד"ר שאול רייכמן, מנהל מעבדת החדשנות של קבוצת רנו-ניסן בשיתוף קרסו מוטורס, הוסיף כי "רנו-ניסאן ממוקדת בהיבט של ערים חכמות בשלושה נדבכים עיקריים: אינטגרציה של רכב אוטונומי, תקשורת בין רכב לרכב (V2V) והנושא של אימוץ רכבים חשמליים כשלב נוסף באוטומציה של ענף התחבורה והפיכתו לבטוח וליעיל יותר".

בישראל פועלת מעבדת חדשנות של רנו-ניסאן בשיתוף קרסו מוטורס שלדברי רייכמן "מתמקדת, בין היתר, בשני אספקטים של עיר חכמה: רכב חשמלי ומודלים חדשים לרכב שיתופי. בהיבט הגלובלי, תאגיד רנו-ניסאן עושה הרבה מאוד בתחום של עיר חכמה. במישור המקומי, אנחנו פועלים כדי להנגיש פלטפורמות טכנולוגיות של רנו למיזמים ולסטארט-אפים ישראליים על מנת לאפשר להם להשמיש את הטכנולוגיה שלהם בתוך כלי רכב של רנו או להתממשק איתם".

הדברים שהדיירים מחפשים משתנים

במישור הנדל"ני התייחס שגיא ניב, מנכ"ל קרית עתידים, לאופי הבניינים כיום וציין כי "כבר היום מיושמות במבנים חדשים טכנולוגיות חכמות, ביניהן מערכות חימום, אוורור ומיזוג, פתרונות תאורה, יעילות אנרגטית בזמן אמת, בטיחות ואבטחה מרושתות, מערכות אשר תפעולן בצורה יעילה וחכמה תורם ליצירת סביבה פרודוקטיבית יותר".

בנוסף ציין ניב כי חבילת הערכים שמחפשים הדיירים הפוטנציאליים בנדל"ן משתנה: "אם פעם דיברנו רק על מיקום, לאחר מכן דיברנו על סביבת עבודה אורבנית, היום כבר מדברים על נכסים חכמים בסביבה חכמה, בקמפוסים חכמים, בעיר חכמה - משמע גבולות הנכס התרחבו שלא לומר היטשטשו".

חיים פייגלין, מנכ"ל ובעלים של חברת הנדל"ן צמח המרמן, התייחס למגמה של בנייה לגובה בעולם ויצירת עירוב שימושים בתוך הבניין עצמו. "מעלית שנעה בקצב של 70 קמ"ש בפיר של בניין בן 120 קומות לא זוחלת בפקקים. יש צורך בבנייה לגובה עם עירוב שימושים בבניינים שמייצר כדאיות נדל"נית וגם מאפשר מגורים, עבודה ופנאי באותו הבניין. זה הכיוון שצריך ללכת אליו בפרט במדינה כמו ישראל, שאין בה הרבה שטח ויש בה אג'נדות של ירוקים".

עירוב השימושים לא נעדר כיום גם מהעולם האקדמי. פרופ' דוד מנדלוביץ, ראש המרכז לחדשנות ויזמות באוניברסיטת תל-אביב, הציג את העיסוק של האוניברסיטה בחדשנות וביישום מעשי שלה במרחב האורבני. הוא ציין כי עיר חכמה הוא נושא רב תחומי ואינטר דיסציפלנרי. במישור המעשי מטמיעה כיום האונ' מערכות של E-learning כדי לאפשר לימודים מרחוק לסטודנטים ולהתאים את עצמה לצורך שעלה מן השטח ללימודים מכל מקום וזמן.