"המשק הישראלי במצב פנטסטי - אבל זה ייגמר, אין לי ספק"

השנים האחרונות עשו טוב לעסקיו של שלמה איזנברג (68), מוותיקי שוק ההון הישראלי, המחזיק בשליטה בשתי חברות ענק מקומיות - קבוצת שירותי המחשוב מלם תים וחברת הנדל"ן ישרס. מניותיה של הראשונה זינקו בקרוב ל-120% בשנה האחרונה והשלימו עלייה של כמעט 400% בשלוש שנים, ואלה של השנייה קפצו בכ-50% בשנה האחרונה ובכ-130% בשלוש השנים האחרונות.

איזנברג עבר דרך ארוכה מאז תקופת השפל שחווה באמצע העשור הקודם, בעקבות הרשעתו בפרשת ישרס-ערד - עסקה שנויה במחלוקת מ-1997, שבה מכרו הוא ושותפיו דאז את החזקותיהם הישירות בישרס לחברה האם ערד. איזנברג הורשע בעבירות של קבלת דבר במרמה, הכללת פרט מטעה בדוח ובתשקיף והדחה בחקירה, ונגזרו עליו שנת מאסר וקנס כספי.

כיום הפרשה הזאת נראית כמו זיכרון רחוק, בזמן ששווי החזקותיו של איזנברג בחברות שבשליטתו, הנהנות מ"רוח גבית" חזקה של שגשוג בעסקיהן, כבר מגיע לכמיליארד שקל.

בריאיון ל"גלובס" מדבר איזנברג, בין השאר, על הפריחה בעסקי הנדל"ן של ישרס, המנהלת נכסים מניבים בשטח של יותר מ-600 אלף מ"ר, על מצבו של שוק הנדל"ן המסחרי וגם על מה שהוא מתכוון לעשות בחודשים הקרובים כדי להשאיר את ישרס במדד ת"א 125.

"שוק הנדל"ן נמצא בתקופה ארוכה מאוד של פריחה, כמעט עשר שנים של התפתחות חיובית מאוד, כשכל תת-ענף מתנהג בנפרד לפי המאפיינים שלו", אומר איזנברג. "אנחנו בישרס פועלים בעיקר בתחום הנדל"ן המסחרי - משרדים, מסחר ותעשייה - וכאן בסך הכל המצב טוב, אפילו טוב מאוד.

"בתחום המגורים הפעילות שלנו יורדת והולכת, וכמו שאמרתי בעבר, אני מתכנן לצמצם אותה עוד יותר (איזנברג נימק את הצמצום בפעילות הנדל"ן למגורים בעיקר בכך שהחברות הגדולות בתחום נהנות מיתרון לגודל, בניגוד לישרס; ק"י).

"למרות המצב המשופר בשוק המשרדים בכללו, לדעתי, השוק בתל אביב נמצא באנומליה מסוימת. באזור גוש דן יש יותר ממיליון מ"ר משרדים בבנייה כיום, ואני לא רואה מי מאכלס אותם. יש עוד תופעה חדשה, שהתחילה בשנים האחרונות - קבוצות רכישה במשרדים - וזה מתגבר והולך".

במשרדים עדיין אפשר לקבל תשואות סבירות של יותר מ-7%, ולכן המשקיעים, בעקבות צעדים שנקט משרד האוצר כדי לדכא את פעילותם בישראל, פונים לשם.

"נכון, אבל כיום הכל עדיין על הנייר, וחשוב לזכור את זה. אני רוצה לראות את ה-100 אלף מ"ר הראשונים שמגיעים לשוק דרך קבוצות רכישה. איפה הבעיה? הבעיה נמצאת כשיש פיצול בעלים. יש מקומות בישראל שבהם זה מצליח, ויש מקומות שזה מצליח פחות. ברור שהגמישות בבניין המפוצל לעשרות בעלים היא נמוכה יותר. אצלנו, למשל, אנחנו יכולים להתפתח עם הלקוח ששוכר אצלנו משרדים. אני יכול להבטיח לו שגם אם הוא יגדל פי עשרה, אני אמצא לו פתרון.

"הלקוח בעצם מחפש גג לעובד שלו, והעובד הוא לא בדיוק נייד, כמו שלפעמים מנסים להציג את זה. היו ניסיונות להעביר קמפוסים של חברות ענק מאזור לאזור. גם אצלנו זה קרה עם חברה גדולה במשק, ועברו עשר שנים של משא ומתן מול ועד העובדים, עד שזה הסתיים. זה בכלל לא פשוט הנושא הזה".

- אם המתחם ב-100% תפוסה, אתה תהיה חייב להוציא מישהו אחר כדי לתת לו להתפתח.

"נכון, אבל עושים תוכנית לכמה שנים קדימה. יש גמישות רבה, ואפשר למצוא פתרונות. צריך להבין שאני לא נגד קבוצות רכישה, אבל אם יש עשרות בעלים קטנים, והם לא יכולים לתת פתרון לחברה גדולה שמחפשת אלפי מ"ר. המבחן של השוק בשנתיים הקרובות זה לעבור את הגל הזה ולראות איך השוק מתייצב".

- היו לא מעט שנים שבהן החששות האלה התבדו, בסופו של דבר.

"נכון, אבל אני כבר מהוותיקים בתחום הנדל"ן, ובפרספקטיבה של 25 שנה אתה יכול לראות שהיו גם תקופות של שפל עמוק. לנו, למשל, יש חמש קומות וחצי במגדל שלום בתל אביב, ובמהלך התקופה היו שם ירידות מחיר של עשרות אחוזים, כמו גם עליות של עשרות אחוזים. זה כמובן יכול לקרות שוב בשנים הקרובות - אי-אפשר לשלול את זה לגמרי.

"אגב, אני חושב שזאת לא תהיה קטסטרופה אם תהיה ירידת מחירים של 15%-20% במשרדי הפרימיום - נניח מדמי שכירות חודשיים של 120 שקל למ"ר ל-90-100 שקל למ"ר - אבל זה יהיה סוג של הלם עבור חלק מהשחקנים בתחום".

- ומה יקרה אצלכם?

"אנחנו מתרכזים בנדל"ן מסחרי דרגה שתיים - מה שנקרא 'המעגל השני'. הדאון-סייד כאן הוא מינימלי, אין כמעט סיכון. מחיר של 40 שקל למ"ר בחודש מבטא כמעט אך רק את עלות הבנייה. מרכיב הקרקע זניח כאן".

- אבל אם יגיע משבר חריף, זה לא יהיה רלוונטי.

"נכון. בעת משבר חריף אתה רוצה להשכיר כמעט בכל מחיר. גם אנחנו עברנו משברים, אבל הפורטפוליו בתחום המשרדים הוא במחירים בינוניים ומטה, ולכן הסיכון אצלנו נמוך, לדעתי".

"אנחנו מתרחבים בירושלים"

איזנברג מחזיק בשליטה בישרס ובמלם תים באמצעות החברה הבורסאית ערד (שבה הוא מחזיק 37.2% מהמניות) ובאמצעות החזקות ישירות (14.6% במלם תים ו-11.3% בערד). השליטה בערד מתחלקת בין איזנברג לאברהם גזונטהייט (המחזיק ב-34.6%) ויורשיו של רודולף שפיצר (18.2%).

בין השותפים התעוררו לאורך השנים מחלוקות וגם התחוללו מאבקים - האחרון שבהם לפני כארבע שנים, ובסופו חתם איזנברג על הסכם שליטה לעשר שנים עם יורשי שפיצר, בנוגע לניהול ולהחזקת מניותיהם בחברה. בין השאר, הוסכם בין הצדדים לפעול לאימוץ מדיניות דיבידנד בחברת ערד, שלפיה החברה תחלק כל שנה דיבידנד של לפחות 2.5 מיליון דולר, ו"במקרה שבו חובה של החברה לבנקים יירד משמעותית, יפעלו הצדדים להכפלת הסכום".

בישרס משמש איזנברג מנהל העסקים הראשי (הוא נאלץ להתפטר ב-2005 מהדירקטוריון, בעקבות הרשעתו בפרשת ישרס-ערד, ובהמשך חזר לדירקטוריון). בניגוד לחברות נדל"ן מניב גדולות אחרות, חלק משמעותי מפעילותה של ישרס נמצא בירושלים, והיא עתידה להתרחב בעיר בשנים הקרובות.

איזנברג: "אנחנו הגוף מספר אחד בירושלים בתחום המשרדים, ובהפרש גדול, כבר הרבה מאוד זמן. ירושלים זה עולם בפני עצמו, שונה לגמרי מאזור המרכז. יש לנו שני פארקי תעשייה פעילים בירושלים, במלחה ובהר חוצבים, ואנחנו בתהליך הקמה של פארק שלישי.

"כשוכר, הממשלה תמיד היתה גורם משמעותי בעיר, ובשנים האחרונות הם בונים עבור עצמם. יש להם רף עליון למחיר שהם מוכנים לשלם, ובניגוד למה שנהוג לחשוב, הם מנהלים משא ומתן קשוח מאוד לקראת כניסה לשכירות בנכס".

נוסף על כך, לדברי איזנברג, בירושלים אין חברות ענק, בניגוד לאזור המרכז. "אין בעיר גורם שבא ורוצה לשכור עשרות אלפי מ"ר בבת אחת, כמו באזור המרכז. ירושלים עיר קשה, ולכן יש לא מעט משרדים שעומדים ריקים במשך זמן ממושך יחסית, לפעמים גם כמה שנים. אבל אנחנו מסתדרים שם, ויש לנו בעיר שני נכסים שעובדים לתפארת" (פארקי התעשייה בהר חוצבים ובמלחה; ק"י).

- מה היעד השנתי שלכם לשנים הקרובות במונחים כספיים?

"אנחנו מתקרבים כיום ל-300 מיליון שקל NOI (הכנסה תפעולית נקייה) בשנה. המטרה שלנו להגיע בתוך עשר שנים ל-500 מיליון שקל".

- גידול אורגני בלבד?

"כן, וזה כולל כמובן גם בנייה. יש לנו כיום קרקעות עם תב"עות מאושרות בהיקף של מאות אלפי מ"ר - בפתח תקוה וברחובות, למשל. בירושלים אנחנו בבנייה במלחה של השלב האחרון, שיכפיל את המתחם שם מ-60 ל-120 אלף מ"ר בתוך כ-18 חודשים. כ-50% מהמתחם מושכר מראש. אנחנו מעבירים תב"ע בהר חוצבים להריסת מבנה ישן בהיקף של 8,000 מ"ר ולבניית מבנה חדש בהיקף של 30 אלף מ"ר".

- מה בנוגע לפינוי-בינוי בתחום המשרדים?

"יש לנו פארק תעשייה בנתניה, שאנחנו מתכננים להגדיל אותו".

- ומה לגבי רכישה של חברה בענף?

"זה תמיד על השולחן, אבל אין כיום חברות אטרקטיביות לרכישה".

"חוק הריכוזיות מיותר לגמרי"

איזנברג, נזכיר, ביצע לפני כשמונה שנים מהלך עסקי משמעותי ומוצלח מאוד, שהקפיץ את ישרס בכמה מדרגות, כשרכש, שיקם ומיזג לתוכה את חברת הנדל"ן אוסיף. הרכישה בוצעה במסגרת התמחרות על מניות השליטה באוסיף, שהחזיק ארקדי גאידמק, כחלק מהליך מימוש נכסים שכפה עליו בנק מזרחי טפחות. ישרס רכשה את השליטה באוסיף תמורת 135 מיליון שקל, ולאחר כשנתיים שבהן בוצעו בה פעולות הבראה עסקיות ופיננסיות, מחק אותה מהמסחר והפך אותה לחברה פרטית .

- אולי יהיו הזדמנויות עוד כמה שנים, אם ענף הנדל"ן יעבור משבר.

"יכול להיות. כשקנינו את אוסיף, עבדנו על העסק שבע שנים בערך כדי לסדר אותו. היו חמש שנים קשות, אבל זה השתלם בסוף. היו שם המון 'גלולות רעל'. אני לא מאמין שיהיו עוד עסקות טובות כאלה. כיום יש בעיה, בלהיטות עקב המשבר של 2008 חוקקו חוקים מיותרים לגמרי".

- מה למשל?

"חוק הריכוזיות. אני הייתי מנוע על פי חוק לקנות את כלכלית ירושלים. אז מה קרה? כל מי שהשקיע בחברה, קנה את המניות בזול והרוויח המון כסף. חוק הריכוזיות היה חוק פופוליסטי, שחוקק במטרה לפגוע בטייקונים ולפרק את הפירמידות, ומה שיצא זה שהרגו את התחרות בשוק. אני לא יכול להסתכל על קנייה של חברה ציבורית. אנחנו וגם גדולים מאתנו לא היו יכולים להסתכל על כלכלית ירושלים. אם זה היה אחרת, המחיר שהיה מושג היה הרבה יותר גבוה".

- אתה חושב שהאווירה החיובית בתחום הנדל"ן תימשך?

"זה נמשך הרבה מאוד זמן, כמו שכבר אמרתי, וזה מאפשר לנו ולאחרים לגייס כספים בזול ולצמצם את עלויות המימון. קשה לי להעריך אם ומתי יגיע משבר בתחום הנדל"ן המסחרי, וזה תלוי באיזה אזור החברה פעילה".

לישרס יש כיום חמש סדרות אג"ח במחזור, לאחר שבשבוע שעבר השלימה מהלך של מחיקת סדרה י"ב מהמסחר באמצעות רכישה כפויה של האג"ח והחלפתן באג"ח י"ד וסדרה ט"ו.

- אתם לא בודדים. יש עוד הרבה חברות שניצלו את התנאים בשוק כדי לבצע מהלכים דומים.

"נכון. כיום המשק במצב פנטסטי, אבל מתישהו זה ייגמר. אני לא רוצה להיות נביא זעם, אבל אין ספק שביום מסוים זה יסתיים. עם זאת, אני לא רואה העלאת ריבית בקרוב על ידי בנק ישראל".

המטרה: להגדיל את אחזקות הציבור

המוניטין שקנה לעצמו איזנברג בשוק ההון, לא התחיל עם עסקיו בתחומי הנדל"ן והמחשוב, אלא בהיותו איש פיננסים מתוחכם, שניהל תיקי ניירות ערך באמצעות חברת עתרת עוד בתחילת שנות ה-80.

בספטמבר 1988 נכנס אייזנברג לבורסה בסערה , כשרכש את השליטה בחברת ערד השקעות, שהחזיקה מניות מיעוט בחברת הנדל"ן ישרס, שנשלטה אז בידי איש העסקים הדרום אפריקאי נתי קירש. בחודשים הבאים אסף איזנברג מניות ישרס נוספות, ובמאי 1989 הצליח להשתלט על החברה, לאחר שקירש נשבר ומכר את מניותיו.

כ-80% ממניות ישרס, שבימים אלה חוגגת 55 שנים להצטרפותה למסחר בבורסה, מוחזקות על ידי ערד ואיזנברג. כדי להישאר במדד ת"א 125, החזקות הציבור בחברה יצטרכו לגדול לכ-30% עד סוף 2017 - מה שאומר שערד ואיזנברג (בשילוב כזה או אחר) צריכים למכור השנה 10% או יותר מהמניות.

לדברי איזנברג, "תקופה ארוכה המניות נסחרו ב-60%-70% על ההון, וכיום אנחנו סביב ה-100% ויותר, אז יש חשיבות למהלך כזה. יש כיום חברות שנסחרות סביב 120% ויותר על ההון העצמי, ואנחנו שואפים לשם".

לאיזנברג יש עוד כתשעה חודשים לבצע את המהלך, שמשמעותו הגדלה של החזקות הציבור ב-50% והפצה של מניות בהיקף של כ-250 מיליון שקל. המהלך תלוי כמובן במחיר שהמשקיעים המוסדיים יסכימו לשלם עבור המניות (בהנחה שתתבצע הפצת מניות במהלך אחד או בכמה פעימות).

לאחר העליות החדות של השנה האחרונה, הסבירות למהלך כזה גבוהה - ואם לא תתרחש ירידה חדה במניות ישרס, הוא כנראה ייצא לפועל בחודשים הקרובים.

ישרס מכרה ב-2016 חמש דירות בפרויקט "כתר דוד" בירושלים תמורת 47 מיליון שקל

בדומה לחברות אחרות בתחום הנדל"ן המניב, נהנתה גם ישרס ב-2016 מהטבת מס משמעותית ששיפרה את השורה התחתונה בדוחותיה הכספיים. החברה שבשליטת שלמה איזנברג דיווחה היום על ירידה של 25% בהכנסותיה אשתקד, בעיקר על רקע צמצום פעילותה בתחום המגורים, לכ-447 מיליון שקל. מכירות החברה בתחום המגורים צנחו בכ-70% לרמה של כ-78 מיליון שקל.

בשורה התחתונה הציגה ישרס רווח נקי של 313 מיליון שקל, עלייה של 13% לעומת 2015. זאת, לאחר שנהנתה מהורדת מס החברות ורשמה הטבת מס בהיקף של כ-11 מיליון שקל ב-2016, לעומת הוצאת מס של כ-106 מיליון שקל בשנה קודמת. ההכנסה התפעולית הנקייה (NOI) גדלה אשתקד ב-3.5% לרמה של 281.5 מיליון שקל, כשה-NOI מנכסים זהים גדלה ב-4.2% והסתכמה ב-275 מיליון שקל. ה-FFO (תזרים תפעולי נקי) בשנת 2016 הסתכם ב-179.5 מיליון שקל, גידול של 23% לעומת 2015.

מניית ישרס הגיבה לדוחות בעלייה של קרוב ל-2% והשלימה התקדמות של כ-50% בשנה האחרונה. שוויה של החברה בבורסה הגיע לכ-2.1 מיליארד שקל, בעוד שהונה העצמי בסוף 2016 עמד על כ-2 מיליארד שקל (35.3% מסך המאזן), גידול של כ-15% לעומת סוף 2015.

במקביל לפרסום הדוחות הכספיים, אישר דירקטוריון ישרס חלוקת דיבידנד נוספת בגין שנת 2016 בהיקף של כ-15 מיליון שקל (3 שקל למניה), כך שסך הדיבידנדים לשנת 2016 מגיע לכ-65 מיליון שקל.

מהדוחות עולה כי ישרס מכרה במהלך השנה שעברה חמש דירות בפרויקט היוקרה שלה בירושלים - כתר דוד (מתחם ימק"א), בכ-9 מיליון שקל בממוצע (47 מיליון שקל בסך הכל, ברווח גולמי של כ-15 מיליון שקל). מתחילת 2017 מכרה ישרס עוד ארבע דירות בפרויקט. בניית מתחם כתר דוד הסתיימה לפני כשמונה שנים, ועדיין נותרו בו 104 דירות יוקרה שלא נמכרו.