משוגעים, רדו מהגג: ביהמ"ש עוצר את תיאבון הרשויות המקומיות

הליך משפטי ממושך, שהטיל במשך שנים אחדות עננה סביב סוגיית תשלום היטלי השבחה בעיר חולון, הגיע כעת לסיומו. בית המשפט המחוזי החליט לדחות את הערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר על החלטת ועדת הערר שלא לאפשר לה לגבות היטלי השבחה על זכויות לבנייה על גגות של בניינים משותפים, ממי שמכרו דירה בקומות הנמוכות של הבניינים, ושלא הוכחה השבחתם.

ההחלטה מהווה נורה אדומה כלפי עיריות ש"ידן קלה על ההדק" בדרישת תשלום היטלי השבחה מבעלי נכסים שטרם הוכחה השבחתם.

ראשית הסיפור בבניין רכבת ברחוב טשרניכובסקי 8 בחולון, הכולל שתי קומות ו-12 דירות, 6 בקומת הקרקע ו-6 בקומה העליונה. בעלי דירה בקומת הקרקע התגרשו, ובהסכם הגירושים מכר הבעל את זכויותיו לאשתו, לרבות החלק היחסי בזכויות בגג המשותף. בעל הדירה בקומה העליונה בנה חדר על הגג, ובעלי הדירה שנמכרה בקומת הקרקע לא בנו בחצר המשותפת.

במארס 2011 קיבלו המוכרים בקומת הקרקע מהוועדה המקומית חולון שומת היטל השבחה בגובה 11 אלף שקל, בגין זכויות הבנייה בגג הכוללות בניית פרגולה וחדר בשטח 40 מ"ר על הגג.

בני הזוג הגישו, באמצעות עו"ד ניסים אזולאי, ערר על שומת ההשבחה לוועדת הערר - שקיבלה את הערר וביטלה את החיוב. היא נימקה את ההחלטה בכך שמי שיכול ליהנות ולהתעשר מההשבחה הוא בעל דירת הגג בלבד, ולא בעלי הדירות בקומת הקרקע.

הוועדה המקומית הגישה ערעור על ההחלטה לבית המשפט המחוזי. מאחר שמדובר בסוגיה עקרונית בעלת השלכות רוחב, ביקשה השופטת יהודית שיצר בסוף 2014 את חוות-דעתו של היועץ המשפטי לממשלה בעניין.

בספטמבר הגיש היועץ המשפטי לממשלה, ד"ר אביחי מנדלבליט, את חוות-דעתו לבית המשפט. חוות-הדעת תמכה בהחלטת ועדת הערר, וקבעה כי אין מקום לחייב את בעלי הדירות התחתונות בגין תוכנית הניתנת למימוש אך ורק בדירות העליונות ומעלה רק את ערכן. עוד צוין בחוות-הדעת כי עליית שווי נכס היא דרישת סף לגבייה של היטל השבחה, ואם לא הייתה כזו, אין לחייב בהיטל.

"הנחות בלתי מבוססות"

כעת, חצי שנה לאחר שהוגשה חוות-הדעת של היועמ"ש, החליטה שיצר לאמץ את חוות-הדעת, לדחות את הערעור של הוועדה המקומית ולחייב אותה בהוצאות משפט בסך 25 אלף שקל.

שיצר נימקה את החלטתה בכך שהמבחן לחיוב בהיטל השבחה הוא האם בעלי הדירות בקומת הקרקע התעשרו כתוצאה מתוכנית הגגות.

השופטת התייחסה גם למועד תשלום היטל ההשבחה שחל בעת מימוש הזכויות, וקבעה כי אירוע מימוש ההשבחה מתחיל במועד הוצאת היתר הבנייה על הגג על-ידי בעל דירת הגג.

היא הוסיפה כי הוועדה המקומית מסתמכת על "הנחות בלתי מבוססות" ועל "נתונים כלליים וסתמיים". שיצר אף קבעה כי ההנחה של הוועדה המקומית כי בעל הדירה בקומה העליונה בנה את החדר על הגג תמורת הסכמת הדיירים בקומת הקרקע, ותמורת השימוש שהם עושים בחצר, לא הוכחה על-ידי הוועדה המקומית. היא חידדה כי אם היה הסכם כזה בין הצדדים, הרי שראוי היה לחייב את הצדדים בהיטל השבחה באותו מועד.

שיצר חתמה את פסק הדין בהצעה לפתרון, על-פיו מאחר שהציבור בכללותו אינו מומחה נדל"ן, יש להביא לנוהל סדור ואחיד של הוועדות המקומיות בנוגע לחיוב דירות גן וגג בהיטלי השבחה.

עד כה נהגו ועדות מקומיות לגבות היטל השבחה על זכויות בנייה בלי לבחון האם הן בכלל בנות מימוש. מצב זה מציעה שיצר לשנות, על-ידי בחינה מעמיקה יותר של הוועדות המקומיות את עצם חיוב היטל ההשבחה.

"פתרון כזה יקל הן על הציבור והן על הרשות" קבעה שיצר. "הוא יביא לגבייה יעילה יותר של ההיטל השבחה במועד סביר מכל בעלי הנכסים בבית המשותף בו מתבצעת הבנייה ויאזן היטב בין הזכויות התכנוניות לזכויות הקנייניות".

עו"ד ניסים אזולאי, שייצג את המוכרים, מסביר כי "בפסק הדין באה לידי ביטוי התייחסות להיבטים הקניינים הכרוכים בכל פעולת השבחה. שאלה גדולה שעד היום נזהרו מלקבוע בה מסמרות, היא השאלה באשר לפעולת הרשויות, כדוגמת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שמצד אחד נותנת היתרי בנייה שמכניסים כסף רב לקופתה - ומצד שני לא בוחנת או שמא לא מעוניינת לבחון בציציות האם הבקשה להיתר בנייה ברכוש המשותף נתמכת בהסכמה של רוב בעלי הדירות".

עו"ד אזולאי מוסיף כי "יש לבחון אפשרות של תביעה נזיקית נגד הוועדה המקומית במקרה שדיירים בבניין משותף מגלים יום אחד, כשהם רוצים למכור את דירתם, שהם מחוייבים בהיטל השבחה על בנייה שביצע שכן אחר שלהם. ייתכן שיהיו זכאים לתבוע את הוועדה המקומית בתביעת נזיקין, מאחר שנתנה היתר בנייה מבלי להתייחס להיבטים הקניינים בפעולה ברכוש המשותף, ומבלי שהוועדה מנעה את אותה בנייה של אותו דייר עד אשר יוכיח לה שהבנייה ברכוש המשותף וניצול זכויות הבנייה נעשו כדין".

לדברי שמאית המקרקעין גלית צור, "ההחלטה מקלה על הציבור ועל הרשויות כאחד, ומביאה לוודאות משפטית. אימוץ ההחלטה על-ידי הוועדות המקומיות יקל גם על שמאי המקרקעין שיוכלו לערוך את חישוב היטל ההשבחה בנקודת הזמן המיטבית שבה מאושרת הבקשה להיתר בנייה, המשקפת נאמנה את האפשרות ליישום ולמימוש הזכויות ואת ההסכמות אליהן הגיעו בעלי הזכויות בבית המשותף".

מעיריית חולון נמסר: "אין מדובר בדחיית ערעור הוועדה המקומית אלא בהחלטה שמשלימה סוגיה ספציפית שנותרה במסגרת המחלוקת הכוללת, שהוכרעה לפני כשנה. ההחלטה הספציפית התייחסה לשאלה האם הכרעת בית המשפט בעבר בעניין חלוקת היטל ההשבחה בין בעלי הדירות בבניה רוויה, חלה גם על מבנים בני שתי קומות, שבהם בעל דירה עליונה עושה שימוש בגג, ובעל דירה תחתונה עושה שימוש בחצר. ההחלטה תואמת את עמדת הוועדה המקומית כי יש לחייב לפי ההשבחה בפועל באותה סוגיה ספציפית שנותרה להחלטה הזו. כמו כן, ההחלטה תואמת את רצון הרשות בוודאות גביית היטל ההשבחה וממי לגבות אותו לאור החלטות סותרות שהיו לרשות מוועדת הערר".

"אדוני ראש העיר, די כבר, נמאס"

עו"ד אילן לוי, חבר מועצת העיר חולון וסגן ראש העירייה, שנפטר בחודש האחרון בפתאומיות, פעל נמרצות כנגד גביית היטל ההשבחה וייחל להחלטת בית המשפט שניתנה בימים האחרונים. הוא העיד כי קיבל עשרות פניות מתושבים ועורכי דין המייצגים צדדים בעסקאות מכר דירות בחולון, שלא יודעים כיצד להתנהל נוכח אי-הבהירות בעניין היטלי ההשבחה.

לוי שיגר עשרות מכתבים לראש העירייה מוטי ששון, שבהם ביקש לשנות את מדיניות הגבייה. "אדוני ראש העיר, די כבר, נמאס, זה עובר כל גבול", כתב לוי לששון ביוני 2014, במכתב שכותרתו: "דרישה מיידית להפסקת גביית היטל השבחה בעת מימוש זכויות בדירות שאינן בקומות העליונות... גם חזרתי והזהרתי אותך שלבסוף העירייה תיאלץ להשיב לתושבים את הכספים שנגבו מהם שלא כדין", כתב לוי.

כבר בשנת 2009 כתב לוי ליועץ המשפטי של הוועדה המקומית חולון, עו"ד עופר צילקר: "מוטב להחתים את דיירי הקומות האחרונות על כתב התחייבות לתשלום היטל השבחה עתידי. זה בוודאי יהיה צודק יותר ונכון יותר מהמצב כיום, ואותו דייר אשר יבנה בפועל על גג הרכוש המשותף ויממש את זכויות הבנייה, הוא אשר יישא בתשלום היטל ההשבחה, הוא ולא אחר!"