לאומי: מחירי הדירות לא יירדו בטווח קצר-בינוני; ובטווח הארוך?

"ניסיון העבר מלמד כי צעדי מדיניות המכוונים להשפיע על הביקוש לדירות, כגון: מהלכי מיסוי ו/או המתנה לקראת פרויקטים שמבטיחים מחירי רכישה מוזלים לקבוצות מסוימות באוכלוסייה (מע"מ אפס, "מחיר למשתכן"), יש בהם כדי להשפיע על הביקוש לדירות באופן זמני בלבד". כך מציינים כלכלני בנק לאומי בסקירת המאקרו השבועית שלהם, המתמקדת במחירי הדיור.  

בלאומי מתייחסים לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו השבוע והצביעו על ירידה של כ-5% בהיקף מכירות הדירות החדשות ב-2016, שהסתכם ב-29,833 דירות חדשות ומציינים כי אומנם מדובר בירידה ביחס ל-2015, אך מכירות הדירות החדשות ב-2016 עדיין היו גבוהות מאוד ביחס לשנים הקודמות. כך, כלכלני לאומי מציינים כי היקף המכירות אשתקד הוא השני בגובהו מאז 1999, וגבוה בכ-32% בהשוואה לממוצע המכירות בשנים 2007-2016, שעמד על 22,265 דירות.

בלאומי מסבירים כי ההאטה בקצב המכירות אשתקד בהשוואה לשנת 2015, חלה על רקע מספר גורמים, ביניהם: העובדה ששנת 2015 הייתה חזקה במיוחד לאור התפרצות ביקוש "כבוש" לקראת סוף 2014, על רקע סיום תקופת המתנה לתוכניות דיור ממשלתיות ובראשן "מע"מ אפס"; הפעלת צעדי מיסוי כנגד "משקיעי נדל"ן למגורים" בעיקר מאז אמצע שנת 2016, כמו העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה, לצד כוונה להכבדה נוספת מצד הממשלה בעת האחרונה (מס ריבוי דירות); המתנה של פלח האוכלוסייה הרלוונטי (בעיקר זוגות צעירים) למכרזי "מחיר למשתכן"; ועלייה של ריבית המשכנתאות במחצית השנייה של 2016.

כלכלני הבנק מציינים כי חרף ההאטה בקצב מכירות הדירות החדשות החודשים האחרונים, היקף המכירות החודשי נותר גבוה מהממוצע בשנים 2007-2016. כמו כן, בלאומי מציינים כי דירות חדשות מהוות בין 25%-30% מתוך סך העסקאות בשוק הנדל"ן למגורים, בעוד הנתח המשמעותי הוא דירות יד שנייה (70%-75%). מנתוני משרד האוצר עולה כי הירידה במכירות של דירות חדשות בחודשים האחרונים קוזזה כמעט במלואה ע"י עלייה ברכישות של דירות יד שנייה, כך שמספר העסקאות הכולל נותר סביב 10,000 עסקאות בחודש מאז ראשית 2016 (להוציא את חודש אוקטובר בו הפעילות הייתה חלשה באופן משמעותי עקב ריבוי חגים).

בשורה התחתונה, בהתחשב למגבלת הנתונים הזמינים שפורסמו ע"י הלמ"ס, בלאומי מעריכים כי בטווח הקצר-בינוני לא צפוי שינוי משמעותי בשוק הנדל"ן למגורים, כלומר, רמת הביקושים הגבוהים תימשך. זאת בשל מספר גורמים מרכזיים ש"מתדלקים" את הביקושים לדירות, כגון סביבה מאקרו כלכלית תומכת אשר אינה צפויה להשתנות בקרוב; היעדר אלטרנטיבות השקעה בעלות סיכון נמוך ותשואה יציבה; וציפיות ציבור הרוכשים כי המחסור בהיצע הדירות יישמר בטווח הקצר לפחות.

בטווח הארוך, כשמלאי הדירות שבבנייה פעילה יתורגם לפתרונות דיור של ממש (יחידות שבנייתן הסתיימה ושניתן לאכלסן), בלאומי מעריכים כי "ייתכן שינוי כיוון במחירי הדיור, תוך שונות בין אזורי הארץ השונים, כאשר באזורי הביקוש המובילים, תל-אביב והמרכז, הלחצים להמשך עליית מחירים צפויים להישמר".