"השכר היומי של פועל סיני באתר בנייה עומד היום על 1,000 שקל. השכר השעתי שלו הוא 17 דולר, ו-50% מזה הולך למסים. בשנת 2000 השכר השעתי של סיני עמד על 2.9 דולר בלבד - כלומר קפיצה פי 6. אנחנו גם משלמים היום 1,200 שקל לדלת, כאשר לפני ארבע שנים שילמתי 600 שקל בלבד עבור אותה דלת. לכולם יש דעה כיצד ניתן להוריד את מחירי הדירות בישראל, אבל אף אחד לא יורד לשטח ובודק עם אילו בעיות מתמודדים היזמים והקבלנים".
היזם שמלין הפעם הוא שלום שי, המנכ"ל והבעלים של חברת הנדל"ן דונה, שחצתה בשנת 2016 לראשונה את רף מיליארד השקלים במכירות. דונה בונה כעת מעל 3,000 יחידות דיור בישראל, ובשנת 2016 מכרה החברה 786 דירות.
שי: "מי שחושב שניתן להוריד את המחירים באמצעות מס רכישה או מס דירה שלישית טועה ומטעה. כבר ראינו בעבר שטיפול במשבר באמצעות מיסוי לא הוביל למטרה הרצויה. להיצע יש כמובן השפעה על מחירי הדירות, והמדינה אכן מנסה לשווק אלפי דירות בשנה באמצעות מכרזי מחיר למשתכן, אבל מי יבנה אותן? אין לנו כוח אדם מקצועי וזול שיכול לבנות כמויות כאלו כדי לעמוד ביעדי התחלות הבנייה שקבעה הממשלה".
בישראל נמצאים כיום כ-5,500 פועלים זרים שעובדים בתחום הבנייה. באוקטובר 2016 הכריזו משרדי האוצר והבינוי על בחירת שש חברות בנייה זרות, חמש מסין ואחת מפורטוגל, שיגיעו לישראל לבנות בנייני מגורים ולנהל פרויקטים של בנייה כאשר הציפייה היתה שהן יחלו לפעול כבר במהלך 2017. במקביל, במסגרת ביקור ראש הממשלה בנימין נתניהו ומשלחת שרים בשבוע שעבר בסין, נחתם הסכם על העסקת 20 אלף עובדים זרים מסין בענף הבנייה (החלטת ממשלה שהתקבלה עוד באוקטובר 2015). הצדדים כבר נערכים להבאת 6,000 עובדים בחצי השנה הראשונה לקיום ההסכם.
לדברי שי, "אם המדינה רוצה להוזיל את עלויות הבנייה היא חייבת לאפשר הגעת יותר עובדים זרים, בהיקפים הגדולים פי 10 מהכמות שיש לנו כיום. אנחנו זקוקים ל-50 אלף פועלי בנייה זרים כדי לעמוד בביקוש. הסינים בונים דירה ב-350 אלף שקל, אבל כמה שהסינים יהיו יעילים הם לא יוכלו לבנות את החנייה יותר יעיל ממני. אם החברות הסיניות שיבואו לפה ישלמו לפועל סיני 17 דולר לשעת עבודה, אני לא מאמין שהם יצליחו לבנות יותר יעיל וזול מהחברות הישראליות. במידה והן ייהנו מהטבות מצד המדינה ולא ישלמו כאלה משכורות, נשאלת השאלה למה לא לתת לי את אותם הכלים?".
היקף המכירות של דונה הסתכמו בשנת 2016 ב-1.112 מיליארד שקל. החברה מאופיינת בבנייה באזורים שאינם פריים-לוקיישן מובהק, במקומות כמו חריש, ראש העין, מודיעין, אשקלון, ירושלים, כרמי גת ובית שמש.
"בגיאורגיה אין דבר כזה שפקיד לא מתייחס"
שי עלה ארצה ב-1978 מהכפר אוני שבגיאורגיה. הוא מהנדס בניין בהכשרתו והתחיל את דרכו כעובד בשיפוצים. עם השנים הקים את חברת דונה, והפך אותה לאחת החברות הגדולות בתחום הבנייה למגורים.
"בגיאורגיה אין דבר כזה שהפקיד לא מתייחס אלייך ולא נותן שירות. שם הוא מחוייב להשיב לקבלן בתוך שבועיים, ואם הוא לא הגיב, אז התשובה אוטומטית חיובית. זה בחוק. יתרה מכך, אם הפקיד לא מחויב לעבודה שלו הוא יכול אפילו להישלח לכלא. בארץ אתה יכול רק לקוות שהגעת לפקיד כשהוא קם על הצד החיובי באותו בוקר, ובכל מקרה תשובה לא תקבל, וגם הערכת זמן אין. עכשיו לך תתכנן, תגזור משמעויות הנדסיות וכלכליות לפי השיטה הזו".
דונה התמודדה במספר מכרזי מחיר למשתכן במתכונת החדשה של כחלון. היא זכתה במכרזים בחריש, ראש העין וכרמי גת, והיא החברה השנייה בגודלה בתחום לפי כמות יח"ד שייבנו. במהלך השנים הקרובות אמורה דונה להקים 1,240 דירות במסגרת התוכנית.
"מחיר למשתכן קיים כבר יותר מ-20 שנה", מספר שי. "לפני 22 שנה שיווקו קרקעות שבהן 25% מהדירות היו במחיר למשתכן. שר האוצר משה כחלון רק שינה את ההיקפים ל-100% מהזכויות, ולאחרונה הוריד את זה ל-70% והיתרה נמכרות בשוק החופשי. אני מאמין מאוד בתוכנית. המדינה לא השכילה למצוא פתרון מוצלח יותר להוזלת מחירי הדירות לזוגות צעירים. הבעיה במתכונת הנוכחית של מחיר למשתכן היא בהתניות שהגדירה המדינה ופגעו למעשה ברוכשי הדירות. לפני 10 שנים לא חלה על הזוגות הצעירים שום מגבלה של השכרה או מכירה. ההגבלה הזו הורידה את החלק הטוב במחיר למשתכן, שאפשרה לזוגות צעירים לרכוש דירה גם באזור פחות נוח להם ולהשתמש בה אחר כך למינוף, כדי להתגורר במקום הרצוי מבחינתם. עבורנו הקבלנים התוכנית היא כלי ממש לא טוב. המדינה למעשה מקבעת את מחיר המכירה, אבל לא לקחה בחשבון את עלויות הבנייה שממשיכות לעלות במקביל".
- אם כך, למה בכל זאת אתה ניגש לאותם מכרזים?
"אנחנו בונים על קרקעות מדינה - זה ה-DNA של החברה מאז ומתמיד. כיום המדינה משווקת רק מכרזי מחיר למשתכן ולכן היינו צריכים להתאים את עצמנו. בכל מקרה, אנחנו לא נכנסים להרפתקאות שלא מוכרות לנו".
- אחת הטענות של יזמים וקבלנים שלא נגשו או לא זכו במכרזי מחיר למשתכן היא בנוגע לרווחיות הנמוכה באותם פרויקטים.
"כאשר אנחנו נגשים למכרז של קרקעות מדינה אנחנו לא מתכננים להרוויח יותר מ-10%-15%, אחרת לא נזכה בקרקע. כך זה עובד בדו"ח אפס", מסביר שי. לדבריו, בכרמי גת מחיר המינימום עבור הקרקע עמד על 3.5 מיליון שקל, אבל החברה הגישה הצעה של 2.1 מיליון שקל. "אני ניגש למכרז מתוך חשיבה כי אני יכול להתייעל מבחינה תכנונית, כדי להגיע לרווח של 10%-15%".
1.5 מיליון לדירה
על פי הנתונים שמציגה דונה, המחיר הממוצע לדירה שמכרה בשנה שעברה עמד על 1.296 מיליון שקל (ללא דירות שנמכרו במסגרת תכנית מחיר למשתכן). בסוף השנה זינק מחיר הדירה הממוצע ל-1.479 מיליון שקל, נתון המשקף עלייה של 14% במחירי הדירות בשוק החופשי, לעומת עלייה של 8% בענף כולו כפי שפורסם בלמ"ס.
- המגמה תימשך?
"כל עוד המדינה לא תמצא פתרון לעלויות הבנייה, לא נראה ירידה כוללת במחירי הדירות. הירידה יכולה להתבטא במקומות ספציפיים ששם יש יותר היצע, אבל בראייה כוללת עדיין חסרות קרקעות זמינות לבנייה. אנחנו רואים כי גם בשנה האחרונה הביקושים היו גבוהים מאוד ומחירי הדירות המשיכו להאמיר, למרות ניסיונות המדינה למתן עליות. הבנייה המאסיבית בשכונות החדשות מצליחה להניע זוגות צעירים ומשפחות משפרות דיור לצאת ממרכזי הערים. אנחנו מעריכים כי הפרויקטים בכרמי גת, עפולה, ראש העין וחריש ימשיכו לספק אלטרנטיבה אטרקטיבית לאותם רוכשים, למרות השיווקים המשמעותיים של המדינה בתכנית מחיר למשתכן".
נתוני מכירות של חברת דונה ב-2016
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
