מקום של כבוד: אמות מוכיחה - אין כמו בארץ

חברת הנדל"ן אמות עוסקת בהשכרה, ניהול ואחזקה של נכסים מניבים בארץ, וכן ברכישה, בייזום, פיתוח ובנייה של מקרקעין הנמצאים בבעלותה לצורכי השכרה. מרבית נכסי הקבוצה ממוקמים בערים הגדולות במרכז הארץ ובאזורי ביקוש. השווי ההוגן הכולל של נכסיה הוא כ-9 מיליארד שקל, ושיעור התפוסה של כלל נכסי החברה בסוף שנת 2016 עמד על 97%. ההצלחה העסקית המתמשכת של החברה הזניקה את שוויה בבורסה ל-5.5 מיליארד שקל, מה שהקנה לה מקום של כבוד במדד הבלו צ'יפ של ישראל - ת"א 35.

ה-NOI (רווח תפעולי נקי) של החברה אשתקד הסתכם ב-569 מיליון שקל - עלייה של 11% לעומת 2015, וה-NOI מנכסים דומים צמח ב-2.6%. ה-FFO (תזרים המזומנים השוטף) השנתי הסתכם ב-365 מיליון שקל ומשקף עלייה של 13% בהשוואה לתזרים ב-2015. לחברה חוב פיננסי נטו של כ-4.66 מיליארד שקל במח"מ של 4.45 שנים, אשר מדורג AA יציב על ידי חברת הדירוג מעלות.

רמת המינוף של אמות נכון לתום שנת 2016 הייתה 48%, בהשוואה למינוף ברמה של 52% בשנת 2015. לחברה, שבשליטת קבוצת אלוני חץ ובניהולו של אבי מוסלר, נכסים בלתי משעובדים בשווי של 7.3 מיליארד שקל ונגישות מצוינת לשוק ההון המקומי.

אחד האיומים הגדולים בפניו ניצבת החברה הוא הגידול הניכר בהיצע של שטחי משרדים באזור המרכז. בשנים 2017-2020 צפויים להתווסף לשוק המשרדים כ-1.1 מליון מ"ר, ואילו קצב האכלוס בתנאי מאקרו ממוצעים עומד על 120 אלף מ"ר בשנה. תחום המסחר מצוי אף הוא בסביבה מאתגרת, לאור הגידול בשטחי המסחר והאיום הגובר מצד המסחר המקוון.

עד כה החברה הוכיחה כי ביכולתה להתמודד עם האתגרים האמורים בצורה ראויה, ודוגמה טובה לכך היא ההצלחה בייזום ואכלוס מגדל אטריום ברמת גן. מדובר בנכס חדש ומהותי מאוד שהינו מגדל משרדים שבנייתו הסתיימה לפני שנה. עד כה שיווקה החברה כ-97% משטחי המגדל, כאשר ה-NOI של המגדל באכלוס מלא צפוי להיות כ-82 מיליון שקל.

היכולת לאכלס את המגדל בשוכרים איכותיים ובמחירים גבוהים יחסית היא הישג לא מבוטל. שוויו של המגדל הוא 1.051 מיליארד שקל, לאחר שהושקעו בו כ-770 מיליון שקל. השערוך הנוכחי משקף תשואת NOI של 7.5%. הפחתה של 0.25% בעלות ההיוון של הנכס תייצר לחברה רווח הון של 42 מיליון שקל.

עלייה בתשואות האג"ח תאיים על המניה

האיום הגדול ביותר על השווי הכלכלי של אמות הוא עליית תשואות בשוק האג"ח. עלייה שכזו בשוק ההון המקומי עשויה לפגוע במניית החברה, שכן המשקיעים עשויים להזדרז ולתמחר כרסום בפער שבין התשואה על הנכסים לתשואה על ההתחייבויות. ואולם, גם בתרחיש סביר של עליית תשואות החוב, יש להביא בחשבון את כרית הביטחון הנובעת מן העובדה שעלות המיחזור בשוק ההון כיום נמוכה ב-1% מעלות מימון החוב הנוכחית של החברה.

מדיניות הדיבידנד הנדיבה של אמות, המשתפת את המשקיעים באופן סדיר ברווחיה הצומחים, מגבירה את אטרקטיביות ההשקעה עבור משקיעים התרים אחר פתרונות המספקים תזרים מזומנים שוטף. החברה חילקה דיבידנד מצטבר של כ-1.8 מיליארד שקל מאז שנת 2006, ואילו בשנת 2017 היא מתעתדת לשלם דיבידנד שנתי, הכולל דיבידנד חד פעמי, המשקף תשואת דיבידנד שנתית יוצאת דופן של 6.7%, בהינתן שווי השוק הנוכחי של החברה.

תחזיות החברה ל-2017 משקפות בצורה טובה את המומנטום החיובי בו מצויה אמות, מומנטום אשר צפוי להערכתה להישמר בשנה הקרובה. באמות מעריכים כי ה-NOI השנה ינוע בטווח של 626 -636 מיליון שקל, בהשוואה ל-569 מיליון שקל בשנת 2016, וכי ה-FFO יעמוד השנה בטווח של 421-431 מיליון שקל.

■ הכותב הוא האסטרטג הראשי של קבוצת איילון. הכותב, החברה, חברות קשורות ובעלי עניין בהן עשויים להחזיק או לסחור בניירות הערך המצוינים בכתוב. אין לראות בכתוב שיווק השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.