"בכל יום בעל תפקיד הולך לכלא - ודווקא בנו חושדים?"

אלן גרוס, בעל השליטה בחברת הנדל"ן GFI, אחת מהחברות האמריקאיות הרבות שהנפיקו בשנים האחרונות אג"ח בתל-אביב, כבר רגיל לשאלה הנשאלת עם קורטוב של חשד - למה כאן, למה לא לגייס באמריקה?

- ולמה באמת?

"כדי להנפיק בארצות-הברית, אני צריך לגייס לא פחות מ-400 מיליון דולר. אף אחד לא יסתכל עליך בשביל פחות מזה. כשהמספרים אסטרונומיים הרבה יותר קשה, ומעבר לזה, אני גם לא צריך 400 מיליון דולר בשביל החברה. השוק בישראל טוב לנו כי אנחנו יכולים 'לתת נשיכה' ו'ללעוס', 'לתת נשיכה' ו'ללעוס'.

"נתקלתי פעם באיש אחד עם הרבה נכסים בתל-אביב ועם חוש הומור נהדר. הוא שאל אותי בהתרסה 'למה באתם, כי אנחנו כסף זול?'. סיפרתי לו שבכל יום שישי, כשאימא שלי הדליקה נרות, היא הייתה לוקחת מכולנו כסף קטן שנשאר לנו ושמה אותו בקופת צדקה שעליה היה כתוב 'לעניי ארץ ישראל'. במשך שנים היינו שמים בקופה כסף, וגם אני, בבית שלי, עשיתי אותו הדבר. לאחרונה הגעתי לישראל, ואתה יודע מה? לא ראיתי שום איש מסכן. אז אחרי שנים שחסכתי סתם למסכנים, אני רוצה את הכסף שלי בחזרה, ועם ריבית. הוא התחיל לצחוק ולא הפסיק במשך חצי שעה".

- ועכשיו ברצינות: אתה בוודאי מודע לספקנות, לחששות ולתהיות.

"אני מרגיש מופלה. חברות אמריקאיות נותנות למשקיע תשואה של 7%, בעוד חברות ישראליות נותנות 2%. בכל יום שאני פותח את העיתון או שומע חדשות, מתברר שיש איזה פוליטיקאי או בעל תפקיד שהולך לכלא. ודווקא בנו חושדים? זה משהו במנטליות כאן - כל אחד חשוד, אלא אם הוכיח אחרת. תנו לי ליהנות מהספק. יש לפעמים אנשים שגונבים, אבל אל תשליכו את זה עלינו. אתה לא יכול לחיות בצורה כזו שאתה בטוח שגונבים ממך כל הזמן ולא תישן בלילה.

"בזמנו הייתה לי מסעדה ואשתי שאלה אותי אם אני לא חושש שהשותף יגנוב ממני. האם חששתי שיגנוב? לא. האם כשהבת שלו הייתה צריכה 5 דולר לבית הספר הוא נתן לה מהקופה של המסעדה? כן, אבל זה לא אכפת לי. בכל אופן, למדתי הרבה מהשוק כאן. למדתי איך להתנהל מול המשקיעים הישראלים".

- מה למדת?

"הם הכי ממושמעים והכי מפוקסים. לאורך השנים הייתי בקשר עם הרבה משקיעים והרבה בנקים, ואני אומר לך שהמשקיעים הישראלים הם הכי ממוקדים, חכמים, מלומדים, יודעים מה הם רוצים, וזה בגלל סיבה אחת - הם היו בצבא. הם חושדים, וזה בסדר. כשאני מראה להם את הנתונים - את העובדה שצמחנו ב-FFO (תזרים מזומנים מפעילות נדל"ן) ל-6.7 מיליון דולר בהשוואה ל-4.5 מיליון דולר בתחילת הפעילות בישראל, ב-NOI (רווח תפעולי) ל-23.7 מיליון דולר, ושהכפלנו את עצמנו באקוויטי - כעת הוא עומד על כמיליארד שקל - הם משתכנעים.

"עבורי להשקיע כאן זה אתגר. אני בא למדינה שאני אוהב, אני שומר על קשר עם המשקיעים והם אוהבים שאני מגיע. בחנוכה הבאתי להם את הספר על ה'ביקמן' (מלון במנהטן במבנה משוחזר שגרוס השלים לפני כמה חודשים. עוד עליו בהמשך, ה' מ'). הם היו הראשונים לראות אותו".

- חלק מהחשדנות נובע מהרישום של החברות שמגייסות בישראל - שלך ושל אחרות. בגלל שמדובר בחברות שבדרך כלל פועלות ממקומות כמו איי הבתולה, במקרה של משבר, המשקיעים יהיו האחרונים לקבל את כספם, כך שזו השקעה די ריסקית.

"איך אתה מונע הונאה? מאוד תלוי מה הנסיבות שיוצרות אותה מלכתחילה. אם זה בגלל שבעל החברה מיואש, זו הונאה מסוג אחד. אם, לעומת זאת, הוא תכנן לרמות מלכתחילה, מאוד קשה למנוע את זה. וזו התשובה שלי: 99% מהחברות הן טובות, הכוונות שלהן טובות, אבל לנו, ליהודים, יש הנוכלים שלנו.

"אני אומר מה שאמרתי מהיום הראשון: אל תסתכל על מה אתה מלווה, אלא למי אתה מלווה. יש לי בן דוד שעבד באל על. פעם שאלתי אותו, למה חברות התעופה בישראל הן הכי בטוחות? הוא ענה לי 'כי אנחנו לא מסתכלים על הנעליים או על המים שהנוסעים לוקחים איתם, אנחנו מסתכלים על הבן אדם'.

"היה לי פעם מרצה בקורס חוזים (גרוס היה עורך דין בעברו, ה' מ') שלימד שיכול להיות לנו חוזה עם אלפי עמודים, שמתייחס לכל סיטואציה אפשרית. אבל בסוף, החוזה טוב כמו האיש שחתם עליו, ולכן מה שחשוב בכל אלפי העמודים הוא העמוד האחרון, זה שעליו החתימה. הכי חשוב מי חתם, מה הסיפור שלו, מה הרקורד שלו. אם אתה לא מסתכל על זה, החוזה לא יעזור לך. בכל מה שנוגע אליי, מאוד קל לבדוק כי אין לי שותפים. אני עובד עם אותו הבנק במשך 37 שנה, עם אותה חברת עורכי דין במשך 37 שנה, וגם נשוי לאותה אישה 43 שנה. אני אפילו חונה בכל יום באותו מקום. את יודעת למה? כדי שאזכור איפה השארתי את האוטו".

שחזור של 420 מיליון דולר

גרוס, 65, חובש כיפה, עשה את גיוס האג"ח הראשון בישראל לפני כשנתיים בהיקף של כ-225 מיליון שקל. בימים אלה הוא נערך לעוד גיוס, גם הפעם בהיקף של 225 מיליון שקל.

החברה שבשליטתו, GFI, עוסקת בייזום נדל"ן, נדל"ן מניב, מלונאות ומקבצי דיור (מולטי פאמיליס) בניו-יורק, מישיגן, קנזס סיטי, אטלנטה ופלורידה. לחברה יש גם פרויקטים של שחזור, וממש לאחרונה הסתיים הפרויקט השישי שלה - מלון ביקמן המרהיב ברחוב ביקמן במנהטן - שחזור מבנה משנת 1880 ששימש בעבר כבית משפט ועמד ריק במשך 25 שנים. לגרוס התאפשר לרכוש את הקרקע הסמוכה ולהקים מלון דירות בן 54 קומות ו-68 דירות. עד כה נמכרו 50 מהדירות - מה שאיפשר לו לממן את פרויקט השחזור המורכב והיקר - 420 מיליון דולר. במלון שתי מסעדות של שני שפים מפורסמים: אוגוסטין, של השף קייפ מקנאלי, והמסעדה של טום קוליקיו, שזכה בתוכנית הריאליטי "איירון שף". באחרונה התארחו במלון תצוגות אופנה של שאנל ו-ולנטינו, ומדי ערב מגיעים עשרות אנשים רק כדי לצלם את המקום. קדמו לפרויקט השחזור הזה פרויקטים אחרים בניו-יורק, וביניהם מלון ACE, מלון קרלטון, מלון NOMAD ועוד מבנה בברוקלין הייטס. "אני מאמין בשחזור", הוא אומר. "הלוואי שישראל הייתה עושה את זה. יש כל-כך הרבה מבנים יפים בתל-אביב".

- דווקא עושים את זה.

"לא מספיק, כי זה לא משלם את עצמו. בארצות-הברית מקבלים תמריצים לקידום פרויקטים של שיפוץ ושיקום של נכסים כאלה - הטבה של 20% מכלל ההוצאות של תהליך השיקום, שמוכרת על-ידי הבנקים כהון על העסקה".

- אתה בונה בעיקר בניו-יורק ובקליפורניה. למה?

"כי זה הכי כלכלי, אבל אני לא רק שם".

- יש גם פריחה בטקסס, אבל אתה לא בונה שם.

"בטקסס אני לא אפעל. איבדתי שם הרבה כסף במשבר של 2008 ולא אחזור לשם לעולם. זה כמו ללכת לארוחת ערב עם האקסית שלך. פשוט נמחקנו שם. השוק שם מאוד דינמי. כשנעצרה תנופת הבנייה במשבר, עובדי צווארון כחול איבדו את עבודתם ולא היה להם כסף לשלם שכר דירה".

- יש לך פרויקטים גם במישיגן, שנפגעה מאוד באותו משבר.

"אבל תראי את ההבדל. יש לנו שם קומפלקס של 1,100 יחידות דיור, עם מגרש גולף ומרינה. רוב הדיירים עובדים עבור חברות התעופה או שירותים שסביבן. יש שם באופן קבוע מעל 90% תפוסה, השוק טוב ואנחנו אפילו יכולים להעלות עכשיו את שכר הדירה. החברה שלנו שם מרוויחה 5 מיליון דולר בשנה".

- כמה הפסדת במשבר?

"הרבה. אין מה לעשות, לפעמים צריך למכור בהפסד, והשאלה היא איך אתה מפסיד. כשהשוק יורד, אתה לומד על אנשים - איך הם מתנהגים, מה הם עושים. אני מעולם לא התנהלתי (הכוונה למאבק, ה' מ') מול בנק גם כשידעתי שאני צודק".

- כי ידעת שלא תוכל לנצח?

"לא, כי השם שלי יותר חשוב. ואת יודעת מה? הגישה הזו שירתה אותי מאוד לאורך השנים. אני מנסה לא לעשות טעויות. אני מנתח כל עסקה, וזה לא בגלל שאני רוצה לעשות את זה, אלא כי אני רוצה ללמוד. כשאני יוצא לרוד שואו, אני מדבר עם כל אחד מהמשקיעים. כשאני יוצא מהחדר, הם יודעים שאין מישהו שיודע על כל נכס ונכס יותר ממני. כל האנשים שעובדים איתי יגידו לך את זה. אני יודע איפה כל חתיכת חרסינה נמצאת בבניינים".

- יש לך הרבה מקבצי דיור. זה פחות מסוכן מנכסים אחרים?

"לא בהכרח. זה מאוד תלוי איזה. אם אלה נכסים ישנים, שדורשים שיפוץ, הם יותר מסוכנים. תלוי גם איפה הם ממוקמים. אם זה בטקסס, יש לך 80%-50% תחלופה. בניו-יורק, לעומת זאת, רוב האנשים לא עוברים. את יודעת למה? כי זה פשוט יקר מדי עבורם. מעבר עולה 10,000 דולר רק בעמלה של חודשיים שכירות למתווך, בחודש לבעל הבית ובהובלה. ניו-יורק זה מקום של שורדים ולא של מטילי ספק. לא הגיוני, אבל זה מה שקורה".

- איך אתה מסביר שחברות כמו שלך כל-כך פופולריות בבורסה כאן?

"הישראלים אוהבים את זה בגלל התשואה, שהיא גבוהה יותר (מאשר בחברות ישראליות). אנחנו 'ילדים חורגים' של השוק, אבל כשאני התחלתי, התשואה הייתה 8%, עכשיו אנחנו עומדים על 4.5% (אינדיקציה לכך שהסיכון ירד, ה.מ). השוק מתחיל להבין אותנו. הוא לומד אותנו, ואנו יותר מוערכים בשוק מאשר בתחילה".

- אז אתם כבר לא ילדים חורגים.

"לא. ברוד שואו יש לי דיאלוג טוב וכן עם המשקיעים. הם שואלים אותי שאלות קשות, ואני בסדר עם זה, חוץ מאשר כאשר הם שואלים אותי על המשקל או על הגובה (גרוס נמוך קומה, ה' מ')", הוא צוחק. "על זה אני לא נותן תשובה.

"המשקיעים שואלים אותי שאלות טובות. רובם קראו מה אני עושה ויודעים על הנכסים, והם שואלים אותי: מה פתאום קנית נכס כזה או אחר, למה מלונות ולמה במיקומים כאלה או אחרים. התשובה היא שאנחנו עושים הכול. אני אוהב לגוון סיכונים. זה לא בגלל שאני לא ממוקד. אני מרגיש שעכשיו השוק מבין שיש חלק בתי מלון, חלק נדל"ן מניב, חלק מולטי פאמיליס, חלק בניו-יורק, חלק בקליפורניה, בקנזס סיטי".

"לטראמפ אכפת"

גרוס נולד בברוקלין להורים ניצולי שואה. גם הורי אשתו הם ניצולי שואה - חמותו הייתה אחת מתאומי מנגלה. את אביו איבד בהיותו בן 14, ואמו, שהתאלמנה בהיותה בת 40 בלבד, גידלה אותו ואת שני אחיו לבדה, ודחפה אותם להצליח. "היא אישה שלא מקבלת לא כתשובה", אומר עליה גרוס, בן הזקונים שמעיד שהיה תמיד ה"בייבי" שלה. "שאלתי אותה פעם", הוא מתבדח, "מתי היא תפסיק לקרוא לי הבייבי. אז היא אמרה לי שכשאגיע לגיל 90". שיחת הטלפון הראשונה שגרוס עורך מדי בוקר היא לאמו, כיום בת 94, ומדי ערב לפני שהיא פורשת לשינה.

גרוס למד ראיית חשבון, ובסיום הלימודים, הוא מספר, נתן לאמו את התעודה ואמר לה "זה בשבילך". "היא אמרה 'יופי, עכשיו נמצא לך עבודה'. עניתי לה 'עכשיו אני הולך לעשות מה שאני רוצה' והלכתי ללמוד משפטים והתחלתי גם לעבוד בזה". כעבור כמה שנים כעורך דין, עזב ועבר לעסוק בנדל"ן.

הוא מתגורר בברוקלין באותה הדירה שבה גר מאז נישואיו, ושלושת ילדיו - שני בנים ובת, גרים ממש לידו. "לא אמרתי להם, הם בחרו בזה", הוא מתגאה. "אשתי כל הזמן באה אליי בטענות, שאני לא אלחץ עליהם, ושילכו לגור איפה שהם בוחרים. כשהבת שלי שאלה אותי אם אוכל לעזור לה ברכישת בית, אמרתי לה שבוודאי. היא שאלה בכמה ועניתי שזה תלוי כמה קרוב היא תגור. אז היא אמרה אוקיי, קנינו ממש מעבר לפינה. בכל יום שישי הילדים והנכדים מגיעים, ומביאים גם את החברים שלהם. יש לנו בבית ארון מלא בכל הג'אנק שאת רק יכולה לחשוב עליו, ופריזר שמלא בכל סוגי הגלידות שיש".

הקשר עם ילדיו, הוא אומר, הוא ההישג הכי גדול שלו, וסופי השבוע - שבהם אינו רואה טלוויזיה, לא עונה לאימיילים ולא משוחח בטלפון, אלא כל בני המשפחה "סתם יושבים ומדברים" - הם ההנאה הגדולה ביותר שלו. "יום אחד בשבוע סתם יושבים ומדברים. אתם לא יודעים מה זה עושה למשפחה. כיום, אין יותר משפחה. כולם הולכים בשבת לכל מיני אירועי ספורט, כל אחד בטלפון שלו, לא מדברים אחד עם השני".

הוא מאוד מחובר לישראל וליהדות, ופעיל בארגונים העוסקים בהפצת מורשת. גרוס: "כואב לי שהרבה צעירים לא מכירים את המורשת שלנו ואין להם מושג. חלק מתהליך החינוך הוא שאנשים יידעו מאיפה הם באו. היהודים הם העם הנבחר. למה נבחרנו? יש כאלה שאומרים שבגלל שאנחנו חכמים, אבל זה לא בגלל זה. נבחרנו כדי ללמד את העולם לעשות חסד. זה ב-DNA שלנו. כשאתה נוסע בניו-יורק, אתה רואה את כל בתי החולים עם השמות היהודיים: מאונט סיני, בית ישראל. וזה לא במקרה. החסד טבוע בכל יהודי".

בבחירות האחרונות לנשיאות הצביע גרוס לדונלד טראמפ, שאותו הוא מגדיר כ"איש טוב", וגם על זה יש לו סיפור: "יש לי בן דוד שלבן שלו יש מחלה מסוימת והיה צריך לנתח אותו בניו-יורק. אף חברת תעופה לא הייתה מוכנה להטיס אותו. טראמפ שלח את המטוס הפרטי שלו".

- קשה להגיד שהמדיניות וההתבטאויות שלו מציירים אותו כבעל חמלה.

"הוא משחק תפקיד מסוים. הוא לא יכול להיראות כאילו הוא חלש. הצבעתי עבורו לא כי אני מאוהב בו, אלא בגלל שהילרי קלינטון צבועה: מה שמעניין אותה זה כסף. קרן קלינטון לקחה מהרוסים 50 מיליון דולר. אז למי יש יותר קשר לרוסיה: לקלינטון או לטראמפ?".

- איך היית מגדיר את השינוי בעידן טראמפ?

"הציבור צריך להתעורר ולהבין שהמציאות השתנתה. נמאס לאנשים שחלק מסוים בחברה מחליט מה פוליטיקלי קורקטי ואיך עליך לחיות. כשיש טרור באנגליה או בפריז, מתחילים להבין מה ישראל עוברת במשך 50 שנה. אל תגידו לנו לחיות בשלום כשאתם לא יכולים לעשות את זה בעצמכם".

- איך זה קשור לטראמפ?

"באירופה יש 'גבולות פתוחים', ורוצים שכל החברה תהיה חברה אחת, וכולם יעשו מה שהם רוצים. אבל בסוף, אנשים דבקים במעגלים שלהם. הגיע הזמן שנקבל את האמת כמו שהיא בחיים ולא באיזו אוטופיה. אני לא רוצה דיור ציבורי ליד הבית שלי. הפוליטיקאי אולי אומר שהוא רוצה, אבל בטח לא לידו. כשאתה רואה מה קרה בבריטניה, הברקזיט, זו אינדיקציה שלאנשים נמאס. אל תדבר איתם על פוליטיקלי קורקט ולא על התחממות גלובלית. ג'ון טרבולטה מדבר על התחממות גלובלית, אבל טס ב-747 הפרטי שלו. ג'ון קרי מדבר על התחממות גלובלית, אבל לא מוותר על הג'יפ. נמאס מזה ונמאס לעשות עסקים עם כל הרגולציה הטיפשית. השלטון הפך להיות מעורב בכול. השלטון צריך להגן על הציבור, אבל לא להחזיק לו ידיים. את יודעת למה בניו-יורק ובקליפורניה הצביעו לקלינטון? כי 70% מתושבי ניו-יורק וקליפורניה מקבלים סובסידיה בצורה כזו או אחרת. אז למי את חושבת שהם יצביעו? את חושבת שהם רוצים שזה ייגמר?

"חוקים משנים אנשים, ולא בהכרח לטובה. אני לא אדבר לבד עם אישה בחדר סגור כי הדבר הראשון שהיא תגיד אם היא תרצה לפגוע בי, זה שהטרדתי אותה מינית. אז למה אני צריך את זה? כשאת רוצה לפטר מישהו שחור, הדבר הראשון שהוא יגיד, הוא שזו אפליה. לא יגידו שהוא לא הופיע לעבודה במשך ארבעה ימים. לטרנסג'נדרים צריך חדר שירותים מיוחד במשרד. והרשימה עוד ארוכה. מה עם הזכויות של האנשים הרגילים - של האורתודוכסים, של הקתולים? להם כבר אין שום זכויות.

"טראמפ נבחר על-ידי הרבה אנשים, וצריך לתת לו קרדיט שאנשים רוצים לשמוע את מה שיש לו לומר. למה? כי הוא מדבר על הדברים הנכונים: עבודה, כבוד, המהגרים. אנשים לא רוצים שכולם יבואו לכאן. חושבים על זכויות המהגרים, אבל מה עם האישה המסכנה שמהגר רצח את הבן שלה? טראמפ יביא חזרה כבוד לבית הלבן. המדיה הולכת בכיוון הלא נכון בכל הנוגע אליו".

- אתה מקבל את ההתנהגות האגרסיבית שלו כלפי המדיה?

"הוא נהדר. את יודעת למה? כי הוא משיב מלחמה. ונחשי מה: בין שהם אוהבים את זה או לא, הוא הנשיא. אז הם הולכים ובוכים: נדיח אותו. בחייכם, לא הדיחו את ביל קלינטון, שבחורה בת 20 הייתה מתחת לשולחן שלו. הדמוקרטים לא מבינים שאם יהיו להם ב-2018 בחירות, הם יחטפו מכה. לטראמפ יש את הקבינט הכי טוב. אלה אנשים שבאים לשרת את המדינה, הם לא פוליטיקאים. קחי את רקס טילרסון (מזכיר המדינה ולשעבר מנכ"ל אקסון מוביל, ה' מ'), הוא בנה את אקסון. קחי את ווילבר רוס (שר המסחר שעשה בעבר הון, ה' מ'). הוא מיליארדר. טראמפ עובד הרבה, הוא לא ישן. אז אני חושב שצריך לתת לו הזדמנות.

"אותו הדבר אצלכם. נמאס לי כבר לקרוא מה שרה נתניהו קנתה במכולת. זה הכי טוב שאתם יכולים? זה מגוחך. אתם עושים את זה לכל ראש ממשלה. מתי תפסיקו? מתי תגידו: זה האיש שנבחר, ואנו צריכים לחיות איתו כי הוא טוב. למה אתם צריכים לקבור כל אחד?".

- אתה לא מצפה שתהיה התעלמות מדברים פליליים שלכאורה ראש ממשלה ביצע, נכון?

"מאז ומעולם כוח השחית. אנו בוחרים נשיא, לא מלאך. הם לא מלאכים, הם בני אדם, שיש להם חולשות, כוח וכסף. הרבה אנשים חושבים שבגלל שיש להם כסף, הם יכולים לעשות מה שהם רוצים. כסף עולה לך לראש. אני רוצה לראות אנשים שמנהלים את המדינה כי הם רוצים, ואני מסתכל על טראמפ ואני מעריך אותו, כי באמת אכפת לו מהמדינה".