בנק ישראל: מחירי הדיור מזנקים, מחיר למשתכן לא משפיעה

תוכנית הדגל של משרד האוצר, מחיר למשתכן, טרם הצליחה להשפיע על השוק ועל הרוכשים וברשות מקרקעי ישראל מתקשים להגדיל את שיווקי הקרקע למרות שהיצע הדירות המתוכננות המאושרות הולך וגדל בשנתיים האחרונות, כך עולה מפרק הדיור בדוח בנק ישראל לשנת 2016 שפורסם היום (ד').

עוד דגשים שעולים מפרק הדיור בדוח: מחירי הדירות המשיכו לעלות גם בשנת 2016, מס דירה שלישית עשוי לדרבן משקיעים למכור את הדירות אך להוביל לעלייה בשכר הדירה, שיעורי הזכייה במחיר למשתכן נמוכים ולא מעט דירות מוזלות נרכשות למטרות השקעה.

"מחירי הדירות עלו בשנת 2016 ב-6.3% , והם האמירו זו השנה התשיעית ברציפות", כך נפתח פרק הדיור בדוח. במקביל, מציינים עורכי הדוח כי בעוד מחירי הדיור ממשיכים לעלות, שכר הדירה עלה ב-1.4% בלבד, השיעור הנמוך זה עשור. בבנק ישראל מתייחסים גם לירידה בשיעור העסקאות בתחום הנדל"ן למגורים, כפי שעולה מסקירות הכלכלן הראשי באוצר בחודשים האחרונים אך מציינים במקביל כי "רמתו עדיין גבוהה".

בבנק ישראל גם מציינים כי הביקוש לדירות עודנו גבוה, וההשפעה על ירידת העסקאות מקורה בין היתר בצעדי המיסוי כמו גם בעליית הריבית על המשכנתאות. על-פי ניתוח בנק ישראל, עיקר ההשפעה על הירידה בשיעור העסקאות מגיעה מכיוון המשקיעים בעוד שיעור העסקאות בקרב משפרי הדיור וגם רוכשי דירה ראשונה נותר יציב.

בנקודה זו גם רומזים בבנק ישראל כי השפעת התוכנית הממשלתית, מחיר למשתכן, טרם מצליחה להשפיע על השוק כולו: "אמנם ניתן היה לצפות שהרוכשים לראשונה יפחיתו את מספר העסקאות בשוק החופשי וימתינו לזכות בדירה במסגרת מחיר למשתכן, אך תופעה כזו לא ניכרה עד כה בשוק הדיור". במקביל מציינים בבנק ישראל כי תוכנית מחיר למשתכן גם מעלה את הביקוש לדירות ועל כן "נדרשת הגדלה מתאימה של ההיצע על-מנת למנוע עליית מחירים בשוק החופשי", כך בדוח.

עם זאת, במקביל לאמירה של בנק ישראל כי נדרשת הגדלת היצע, נמתחת ביקורת בדוח על מנגנון שיווק הקרקע של המדינה באמצעות רמ"י, שלא מצליח לטפל בכל יחידות הדיור המאושרות. "מינהל התכנון הוסיף להנפיק אישורי בנייה בקצב גבוה ומספרם הסתכם בכ-103 אלף יחידות דיור, מעט גבוה מהמספר אשתקד...אולם רמ"י לא הרחיבה את מכירת הקרקעות בהשוואה למכירות בשנים האחרונות", כך נכתב. עוד נכתב בנושא זה כי: "הגידול הניכר במספר האישורים טרם בא לידי ביטוי בהיקף הקרקע שרמ"י מכרה: הוא נותר כ-30 אלף יחידות דיור לשנה מאז 2013".

בדוח גם מפורטות הסיבות לכשל השיווק של רמ"י, סיבות הכוללות התניות שונות בתוכניות שכרוכות בהשקעה בתשתיות ובהסכמת הרשויות המקומיות ולעיתים גם בטיהור קרקע או בעיות בהליכי איחוד וחלוקה. הסבר נוסף למציאות זו מוסבר בפרק הזמן הארוך הדרוש לרמ"י כדי להוציא קרקע לשיווק עם כל מה שכרוך בכך. בבנק ישראל מעריכים כי מגבלות אלו מונעות מהגדלת ההיצע התכנוני להגיע אל השטח במשך שנים ארוכות.

בבנק ישראל מתייחסים גם למס דירה שלישית, מס שאושר במסגרת חוק ההסדרים ונכנס לתוקפו בתחילת השנה, ועל-פי הדוח נראה כי כלכלי בנק ישראל מאמינים כי בכוחו להשפיע על מחירי הדירות, אך במחיר של עלייה בשכר הדירה: "המס מפחית למשקיעים את התשואה נטו ומעודד אותם למכור דירות, והדבר מגדיל את ההיצע בשוק הדירות בבעלות אך מקטין את ההיצע בשוק השכירות (בהנחה שמספר הדירות המשק אינו משתנה)". זה המקום להזכיר כי אומנם מס ריבוי דירות נכנס לתוקפו אך נכון להיות מרחפת מעליו עננת אי ודאות קשה כאשר בג"ץ טרם הכריע בעתירות המרובות שהוגשו כנגד החוק.

עוד תוכנית ממשלתית שזוכה לביקורת של בנק ישראל בדוח היא תוכנית הסכמי הגג שהתחילה עוד בימי הממשלה הקודמת. תוכנית זו אמורה לקצר את משך הוצאת היתרי הבנייה ברשויות המקומיות ולקדם יציאה לדרך של תוכניות שהיו תקועות שנים ארוכות בשל חסמים, בין היתר חסמי מימון ותשתית. עם זאת, בבנק ישראל מציינים כי בחינת הנתונים מעידה כי תוצאות אלו עדיין לא ניכרות בשטח.

לגבי משך זמן קבלת היתרי הבנייה, פעולה שהסכמי הגג הייתה אמורה לקצר נכתב בדוח כי: "הסכמי הגג שנחתמו בשנתיים האחרונות עם 11 רשויות מקומיות לא קיצרו אותו לעת עתה במידה משמעותית". השורה התחתונה בדוח הנוגעת להיצע היא שלמרות מאמצי הממשלה לקיצור משך הזמן הדרוש לייצור דירה בישראל, "משך זמן זה לא השתנה באופן משמעותי יחסית לאומדן הקודם, והדבר ממחיש את קשיחות ההיצע בשוק הדיור".

בבנק ישראל מתייחסים גם לנתונים אודות מלאי הדירות שטרם נמכרו. נתון זה רשם עלייה בשנים האחרונות ולמעלה אף הכפיל עצמו מאז 2011. עם זאת, למרות שיש מי שטוען שמדובר בסימן לקושי של קבלנים למכור דירות, בבנק ישראל דווקא מפרשים הנתון בצורה שונה ומעריכים כי דווקא מדובר בקבלנים ששומרים מלאי בגלל ציפיות להמשך עליית מחיר.

עם זאת, מזהירים בבנק ישראל כי רמה כה גבוה של דירות שאינן מכורות עשויה גם להיות בעוכרם של הקבלנים במקרה של שינוי מגמה בענף: "צבירת המלאי טומנת בחובה גם סיכונים ליזמים, שכן הביקוש מגיב לשינויים כלכליים הרבה יותר מהר ממהיצע, ואם הביקוש ירד בהשוואה לצפי הדבר עשוי להותיר בידיהם מלאי גבוה".

במסגרת הדוח מוקדש פרק שלם שעוסק בתוכנית מחיר למשתכן. על הדוח, עד סוף 2016 נרשמו למחיר למשתכן כ-74.8 זכאים ונערכו הגרלות ל-6,394 יחידות דיור ב-20 ערים. עוד נכתב כי מחצית מהדירות שהוגרלו במסגרת מחיר למשתכן טרם קיבלו היתרי בנייה. "מיעוט ההגרלות נובע ממיעוט הקרקעות שנמכרו ומהזמן הדרוש לקבלת היתרי בנייה", כך בדוח. במקביל, ריבוי הנרשמים ומיעוט ההגרלות הוביל גם לשיעורי זכייה נמוכים בשיעור של 3.1% בלבד בהגרלה בודדת. בדוח מציינים בבנק ישראל גם את התופעה במסגרתה לא מעט מזוכי מחיר למשתכן זכו בדירות המרוחקות ממקום מגוריהם ו"סביר להניח כי חלק מזוכים אלו לא יתגוררו באזורי הזכייה, וכי הדבר תקף במידה מסויימת גם לגבי זכאים שזכו בעיר אחרת מעיר מגוריהם אך באותו אזור. אלו יהפכו למשכירים באזורי הזכייה ויתגוררו ביישוב אחר".

מצב זה עשוי להוביל, על-פי כלכלני בנק ישראל, למציאות בה יגדל היצע הדירות להשכרה בערים מסוימות מעבר לביקוש, מה שישפיע על ירידה של שכר הדירה אל מתחת לציפיות הרוכשים.

בבנק ישראל מתייחסים גם לרמת המחירים הגבוה בהשוואה למחירי השכירות מחד וממוצע ההכנסה למשק בית מנגד. על-פי ניתוח הבנק, העלייה המתונה במחירי השכירות, בדומה לעלייה בהכנסה הממוצעת, מעידה כי ברמה הארצית (לא האזורית) לא חלה הרעה בנשיגות הדיור, כלומר, "לא גדל הנתח שההוצאה על דיור תופסת בהכנסה", כך בדוח.

המסקנה של בנק ישראל היא שעל-פי השוואה זו, אין סימן למחסור בדירות למגורים, וכי לחצי הביקוש הנובעים מהצורך הבסיסי במגורים קטנים בהשוואה ללחצים הנובעים ממניעי השקעה והרצון בבעלות על דירה. כלומר, בנק ישראל מפנה אצבע מאשימה כלפי המשקיעים בכל הקשור לעליית מחירי הדירות, ופחות כלפי טענות המחסור בהיצע. עם זאת, בבנק ישראל מציינים כי מדובר בניתוח ברמה הארצית ולא ברמה האזורית, סייג חשוב כאשר מתייחסים לביקוש והיצע אל מול מרכז ופריפריה.

לאחר פרסום הדוח גורמים באוצר מסרו כי הופתעו מפרק הדיור בדוח וכי במהלך גיבוש פרק זה לא נועדו אנשי בנק ישראל עם אף גורם מקצוע במשרד האוצר או במטה הדיור באוצר.