הסיבה האמיתית לכך שהמשקיעים בורחים משוק הנדל"ן

אחרי שנים ארוכות שבהן שיעור המשקיעים בדירות היה גבוה, מהסקירות האחרונות של הכלכלן הראשי במשרד האוצר עולה שמחודש לחודש מספר רוכשי דירות להשקעה יורד, וכך גם השיעור שלהם מכלל רוכשי הדירות. הנתונים מגלים כי לא רק שהמשקיעים קונים פחות דירות, הם גם מוכרים יותר דירות.

באוצר מסבירים (כצפוי) שהשינוי בהרגלי הרכישה והמכירה של משקיעי הנדל"ן נובע מהצעדים של המשרד לצינון השוק - כמו ביטול הפטור ממס שבח, העלאת מס הרכישה על משקיעים, חוק מיסוי דירה שלישית ותוכנית מחיר למשתכן. לפי בדיקה שעשו במגדל שוקי הון, לא בהכרח שצעדי הממשלה הובילו לקירור השוק, אלא בעיקר העובדה שאחרי שנים ארוכות התשואה על דירות כבר לא מה שהיתה.

על פי הנתונים, שאספו במגדל שוקי הון על בסיס נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנתיים האחרונות הכדאיות לרכישת דירה להשקעה הלכה וירדה - בעיקר בגלל המהפך שחל בפער שבין התשואה משכירות ושיעור הריבית.

כדי לחשב את 'התשואה על דירה', הוגדר מדד שחישב את היחס בין שכר הדירה החודשי כפול 12 חודשים ובין מחיר הדירה הממוצע. במגדל מודים כי "למסגרת זו כמובן חסרונות רבים (לא ניתן להעריך עלייה במחירי הדירה מצד אחד, אך מנגד לא נלקחו עלויות נוספות בהשכרת דירה, דוגמת שיפוץ וחידוש הדירה), אך היא נותנת אינדיקציה למגמות הקיימות".

שיעורי התשואה שחושבו מהרבעון הראשון של שנת 2015 ועד הרבעון האחרון של שנת 2016 מעידים כי אם התשואה הממוצעת ברבעון הראשון של 2015 עמדה על 3.28%, ברבעונים העוקבים התשואה ירדה וברבעון הרביעי של 2016 כבר מדובר על תשואה ממוצעת של 2.99% בלבד.

התמונה זהה בכל המחוזות: ירידה שנעה בין 0.35% בין הרבעונים המדוברים במחוז חיפה והקריות (מ-3.03% ל-2.68%) ועד ירידה מתונה בשיעור 0.12% במחוז חיפה (ירידה מ-3.2% ל-3.08%).

מגמות בריבית

במקביל, בדקו במחלקה הכלכלית של מגדל שוקי הון גם את המגמות בריבית הממוצעת על משכנתאות במגזר השקלי הלא צמוד מול "התשואה על דירה", וזאת "כדי לבדוק האם עבור משקיע שמניח שמחירי הדירה יישארו כמו שהם ועלות ההון שלו היא הריבית הממוצעת על משכנתאות, עסקה כזו תהיה כדאית עבורו".

הבדיקה לקחה את הריבית הממוצעת על המשכנתאות והריבית הממוצעת על משכנתאות לתקופה של יותר מחמש שנים ועד עשר שנים. הנתונים מעידים כי בעוד התשואה מהשכרת דירה רשמה ירידה בשנתיים האחרונות, עלויות המימון דווקא רשמו עלייה משמעותית בתקופה זו. כך, הריבית הממוצעת על המשכנתאות עמדה ברבעון הראשון של 2015 על 2.26% בלבד בעוד שנתיים מאוחר יותר, ברבעון הרביעי של 2016 מדובר כבר בריבית בשיעור 3.37%.

במקביל, גם הריבית על משכנתאות לתקופה שבין חמש לעשר שנים רשמה עלייה בתקופה זו: בתחילת 2015 עמד נתון זה על 2.39% לעומת 3.77% בסוף 2016. זוהי עלייה משמעותית שהפכה את רכישת הדירה ליקרה יותר, מה שבסופו של דבר, כשמדובר במשקיע, נוגס בחישובי התשואה.

כאשר מציבים את הגרף המעיד על מגמת העלייה בריבית על המשכנתאות לצד הגרף המעיד על רמות התשואה של דירות המגורים, ניתן לראות היטב כיצד ככל שהריבית עלתה, התשואה הלכה וירדה.

התשואה הגבוהה ביותר: בדירות קטנות בצפון

במגדל שוקי הון בחנו גם את רמות התשואה לדירות השונות ברחבי הארץ על סמך נתוני הלמ"ס, על פי הרבעון האחרון של 2016 - וההפרשים גדולים. כפי שניתן לצפות, בפריפריה התשואות גבוהות בהרבה, אם כי גם הסיכון להיוותר עם דירה פנויה גדול יותר.

על פי הנתונים, התשואה הגבוהה ביותר שניתן לקבל היא במחוז צפון, בדירות בנות 1.5-2 חדרים - 4.49%. במקום השני הדירות הקטנות (1.5-2 חדרים) במחוז חיפה והקריות - תשואה בשיעור 4.34%, ובמקום השלישי מחוז הדרום (דירות 1.5-2 חדרים) עם תשואה בשיעור 4.07%.

בתחתית הטבלה מחוז תל-אביב, שם על דירות בנות 3.5 עד 4 חדרים ניתן לקבל תשואה בשיעור 2.25% בלבד. המקום השני בקטגוריית התשואות הנמוכות שייך שוב למחוז תל-אביב, לדירות הגדולות יותר בנות 4.5-5 חדרים שם שיעור התשואה עומד על 2.57% ובמקום השלישי נמצאות הדירות הגדולות בחיפה, 4.5-5 חדרים, שבהן שיעור התשואה עומד על 2.61%.

נדגיש שוב שמדובר במחיר ממוצע של דירה לעומת מחיר ממוצע של שכירות כפי שהם משתקפים בנתוני הלמ"ס. לא מן הנמנע שלא המיסוי החדש על המשקיעים וגם לא האווירה בשוק היא שמדרבנת אותם למכור הדירות, כי אם העובדה שרכישת דירה להשקעה היא מהלך שכבר פחות כדאי היום לעומת לפני שנתיים.

מעבר לכך, הבדיקה של מגדל שוקי הון לא התייחסה לפרמטר נוסף והוא צפי ההשבחה של הדירה שנרכשת להשקעה. לא מעט משקיעים רוכשים את הדירה לא רק בגלל התשואה מדמי השכירות השוטפים, אלא, ולעיתים בעיקר, בשל הצפי להמשך עליות מחירים שישביחו את שוויה ויאפשרו למשקיע "אקזיט" לאחר שנים מספר.

אין ודאות שהציפיות השתנו

בנקודה זו, אחד הדברים המשמעותיים שנכנסים לתמונה הוא עניין הציפיות. אם משקיע מאמין שהמחירים ימשיכו לעלות, הירידה בתשואה לא תרתיע אותו. אולם אמונה שמחירי הדירות לא יאמירו עוד, או אף יירדו, משנה את החישוב כולו.

נכון להיום, קשה להגיד אם המשקיעים אכן מאמינים שהשוק שינה כיוון. גם בסקירות האוצר מציינים אנשי הכלכלן הראשי שהדבר אינו ודאי. הירידה בפעילות המשקיעים יכולה להיגרם משינוי ציפיות, אולם כפי שמראים הנתונים, רכישת דירה להשקעה הפכה בשנתיים האחרונות לפחות כדאית מבחינה כלכלית קצרת טווח. אם נוסיף לזה גם את התייקרות מס הרכישה וכעת גם את מיסוי דירה שלישית, כל הצעדים יחד פועלים כקטליזטור להרחקת המשקיעים משוק הדיור המקומי.

 התשואה על דירה