ניתוח: בבנק ישראל בטוחים ששוק הדיור במצב הכי טוב שיש

בנק ישראל לא יכול להימנע מדריכה על מוקשים בכל הנוגע לסוגיית הדיור. בגלל שהריבית שהם קובעים בכל חודש היא כמובן המחולל העיקרי לנסיקת המחירים בשנים האחרונות; בגלל שהמנדט של הבנק, על פי חוק, הוא שמירה על המערכת הפיננסית ועל יציבות המחירים (בתחום האינפלציה שמגדירה הממשלה, שהיא עצמה מדברת על עלייה שנתית של 1%-3%); ובגלל שנושא הנדל"ן למגורים הוא כבר מזמן לא דיון רציונלי-כלכלי, אלא בעיקר נושא לתסכול ולמורת רוח שמציב מצד אחד את מחוסרי הדיור ומולם את אלה שקנו דירה (או שתיים או שלוש) והרוויחו בעשור האחרון את מה ששום שכיר לא יחסוך אולי כל חייו.

לכן, קשה להאמין, אבל הדוח השנתי של בנק ישראל לא כלל עד 2015 פרק בנושא דיור (נושא הדיור הוזכר כמובן, אבל הוא הוטמע בתוך הפרקים האחרים). רק מהדוח לשנת 2015 הצטרף פרק ט', החותם את מאות עמודי הדוח, שמתאר את מצב שוק הדיור בישראל מנקודת ראותם של כלכלני בנק ישראל. בבנק המרכזי דחפו את פרק הדיור לקצה הדוח השנתי, אבל זה כמובן לא הפריע למה שנכתב שם לקפוץ לראש הכותרות.

וכאילו כדי להבהיר סופית את הפער בין שיח הכלכלנים לבין שיחות הסלון הישראליות, החליטו הפעם בבנק המרכזי ללכת ראש בראש מול הקונצנזוס הציבורי. לומר במפורש, בדוח לשנת 2016 שפורסם בשבוע שעבר, שיוקר הדיור דווקא הוקל פה בשנים האחרונות.

ראשית, הם מזכירים לנו ששכר הדירה (שעלה בשנה האחרונה ב-1.4%, השיעור הנמוך ביותר מזה עשור) הוא שמודד את יוקר הדיור האמיתי, ולא מחיר הדירה (שעלה אשתקד ב-6.3%), שמשקף גם את הביקוש לנכס השקעה. ואם כן, נוכח הנתונים שמראים ששכר הדירה טיפס ב-14 שנים בדומה לגידול בהכנסה הממוצעת, "פירוש הדבר שבמישור הארצי לא חלה הרעה בנשיגות הדיור - כלומר לא גדל הנתח שההוצאה על דיור תופסת בהכנסה". בום.

ובלשון כלכלני הבנק: "מצב זה מעיד כי אין סימנים למחסור בדירות, וכי לחצי הביקוש הנובעים מהצורך הבסיסי במגורים קטנים בהשוואה ללחצים הנובעים ממניעי ההשקעה והרצון בבעלות על דירה".

אבל בבנק ממשיכים: "כיוון שבדירות מתגוררים משקי בית, ניתוח שלם אינו יכול להסתפק בהתפתחות השכר הממוצע למשרת שכיר אלא צריך להתייחס גם להתפתחות הכנסות משקי הבית. ניתוח כזה מראה כי בתקופה הנבדקת עלתה הכנסת משקי הבית פי שניים מהשכר הממוצע ברוטו למשרת שכיר - ופירוש הדבר שנשיגות הדיור השתפרה מאוד בתקופה זו". טראח.

משבר דיור? רק שתדעו שבבנק ישראל חושבים שמצב הדיור ("נשיגות הדיור") מעולם לא היה טוב יותר.